активы мкд что это
Особенности учёта расходов УК на услуги управления МКД
Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов» бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.
Что такое услуга на управление МКД
В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ управляющая компания по договору управления МКД по заданию собственников помещений в этом доме за определённую плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом.
Имеется в виду не одна услуга, а целый комплекс работ и услуг, выполнение которых входит в обязательство УК по договору управления домом. В п.4 Правил управления МКД перечислен список работ и услуг по управлению домом.
Учёт затрат на услуги управления МКД
С 1 сентября 2014 года в ст.162 ЖК РФ услуга управления выделена в отдельную категорию. И это вполне обосновано, поскольку в п.3 Правил управления МКД сказано, что УК осуществляет управление по каждому отдельному многоквартирному дому. Согласно этому определению каждый отдельный МКД рассматривается как самостоятельный объект управления.
Поэтому услуга управления является основным видом деятельности УК подобно услуге по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Следовательно, расходы на услуги управления МКД должны отражаться на счёте 20 «Основное производство», а не на счёте 26 «Общехозяйственные расходы».
Ведь по сути управляющая компания приходит на рынок ЖКХ для управления многоквартирными домами. Это источник доходов УК. Поэтому она должна сделать все, что прописано в договоре управления с собственниками помещений в МКД в отношении выполнения работ и предоставления коммунальных услуг для надлежащего содержания общего имущества в доме.
Если проводить сравнительную классификацию работ и услуг управляющей компании, то услуги управления по приоритету займут самое почётное место среди всех остальных.
Логически неверно сажать затраты по управлению МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Поскольку в Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.2000) сказано, что «Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» используется для обобщения информации о расходах УК для нужд управления, не связанных напрямую с производственным процессом.
Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» может использоваться, если УК кроме управления МКД занимается и другими видами деятельности, не связанными с управлением. В этом случае расходы на управление УК будут накапливаться на счёте 26, а потом распределяться на соответствующие субсчета к счёту 20 по доле выручки от каждого вида деятельности.
Всё вышеописанное является правилами ведения раздельного учёта по НДС в отношении облагаемых и не облагаемых НДС работ и услуг и служит базой для формирования учётной политики УК.
Отражение затрат на управление МКД на счете 26 «Общехозяйственные расходы»
Эти расходы таким способом можно списать только на управление МКД, а на содержание и ремонт общего имущества и на коммунальные услуги нельзя.
Стоимость коммунальных услуг для потребителей должна обязательно быть равна затратам на их приобретение (п.38 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых в ПП РФ №354 от 06.05.2011). Если 1 кубометр воды куплен за 100 рублей, то продать его можно только за 100 рублей. Нельзя сверху накрутить долю расходов со счёта 26 «Общехозяйственные расходы», поскольку стоимость приобретения и реализации КУ не совпадут.
Если обратится к судебной практике в области применения льготы по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ, то в подавляющем большинстве случаев суды считают, что от обложения НДС освобождаются операции по реализации работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД по стоимости, равной стоимости их приобретения у РСО (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 июня 2014 г. по делу №А17-2773/2013).
Если списать стоимость услуг управления со счёта 26 «Общехозяйственные расходы» на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то получится разница за счёт распределенных затрат на управление. В этом случае налоговые инспекторы смогут обоснованно предъявить УК претензии. Выходит, что с точки зрения жилищного законодательства вкупе с Налоговым кодексом этот подход может вызвать нарекания со стороны налоговых органов.
Так как управление МКД является основным видом деятельности УК, то и расходы по этой статье должны формироваться на счёте 20 «Основное производство». При этом, счёт 20 имеет преимущества для отражения затрат на управление МКД перед привычным способом отражения этих расходов на счёте 26. Поэтому имеет смысл всё таки отражать расходы в бухгалтерском учёте правильно.
Учётная политика УК
С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.
Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
По каким критериям дом признаётся многоквартирным
Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.
В доме две и более квартиры с отдельными выходами
Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.
Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.
По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.
Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.
Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом
Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.
В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.
На заметку
Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.
Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.
Компетенции Совета дома и их значение для эффективной работы УО
Не все жители домов, а также управляющие организации понимают, зачем в доме Совет и какими полномочиями наделены он и его председатель. Делаем обзор инфографики по компетенциям Совета МКД, составленной НП «ЖКХ Контроль», и рассказываем на примере, почему УО важно взаимодействовать с этим объединением собственников.
Совет МКД должен быть в каждом доме, где нет товарищества или кооператива
Согласно ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ, Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не созданы ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив. Совет должен состоять только из собственников помещений в доме: арендаторы и наниматели не могут стать членами этого объединения.
В группе НП «ЖКХ Контроль» во «ВКонтакте» проводится анонимный опрос о том, создан ли в МКД, где проживают читатели, Совет дома. Из 200 человек,уже принявших участие в голосовании, 39 ответили, что его нет.
Из группы НП «ЖКХ Контроль» во «ВКонтакте»
При этом в доме, где управление отдано в руки специализированной организации – УО, наличие Совета МКД имеет большое значение. ЖК РФ отводит такому объединению жителей несколько достаточно важных функций и компетенций. НП «ЖКХ Контроль» подготовило наглядную инфографику о том, какими полномочиями законодательство наделяет Совет МКД. Рассмотрим её подробнее дальше.
Совет дома делает заключения по проектам договоров, контролирует исполнение решений ОСС и работу УО
В ст. 161.1 ЖК РФ отдельно прописаны полномочия Совета МКД и его председателя:
Председатель Совета МКД подписывает акты работ/услуг и по доверенностям представляет собственников
При этом следует учесть, что в ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ в новой редакции № 277-ФЗ теперь прописано, что председатель Совета МКД действует на основании либо доверенностей, выданных ему собственниками, либо решения общего собрания, которое наделило его полномочиями. В первом случае он представляет интересы только тех собственников, которые выдали ему доверенности, во втором – всех владельцев помещений в МКД.
В соответствии с п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, собственники на общем собрании вправе расширить список полномочий председателя Совета МКД. Инфографика от ЖКХ Контроля наглядно показывает, что могут делать Совет МКД и его председатель.
Предлагаем управляющим организациям скачать и развесить эти листовки в домах, где не создан Совет дома, или же он не активен/не работает. Также их можно вручить собственникам перед общим собранием, на котором выносятся вопросы о выборе членов этого объединения.
Совет дома выступает заказчиком работ, выполняемых УО
Вопрос о том, зачем УО в доме Совет МКД, мы не раз обсуждали на нашем портале. Если цель работы управляющей организации – добросовестно выполнять все условия договора управления, то Совет дома будет помощником УО при взаимовыгодном сотрудничестве. Актуальная информация о неполадках в доме, недовольстве жителей, их потребностях будет поступать в компанию, а не в ГЖИ или прокуратуру.
Примером эффективной совместной работы УО и Совета дома может стать многоквартирный дом из Обнинска. В УК «ЧИП», которая им управляет, отметили, что «огромную роль в слаженной работе играет Совет дома, ведь он и является главным заказчиком, а УО лишь исполнитель всех пожеланий». В компании отмечают, что от Совета дома исходит много инициативы и предложений, а в компании уже решают, как это сделать, чтобы хватило средств на текущий ремонт.
На одной из первых встреч с СД был составлен и подписан план работ, и компания приступила к его реализации: провела ремонт подъездов, организовала парковку, восстановила фасад МКД, лестницы, мусорные площадки, заменила почтовые ящики.
Новые почтовые ящики в МКД
Были установлены антивандальные решетки светильники с датчиками света и шума. УО смонтировала систему контроля доступа в подвалы и на чердаки, систему видеоконтроля.
На заметку
Как показывает даже один приведённый выше пример, с помощью Совета МКД управляющей организации станет проще выполнять свои обязанности по договору управления: решать вопросы с планированием текущего ремонта, определением перечня работ по капитальному ремонту, благоустройству, наладить диалог УО с жителями дома.
При этом УО может предложить собственникам на ОСС наделить Совет дома или его председателя дополнительными полномочиями, которые не относятся к компетенции самого общего собрания, например, принимать решения по текущему ремонту (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
А как вы строите отношения с Советом дома и его председателем? Поделитесь в комментариях.
Общее имущество в МКД
Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД
Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.
Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).
Кто распоряжается ОИ
Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.
Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).
При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).
Что входит в состав ОИ
Определение состава ОИ
Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.
Что такое кондоминиум: плюсы, минусы и как оформить
Термин «кондоминиум» чаще употребляют, когда говорят о зарубежной недвижимости. В России это слово стало использоваться относительно недавно, и обычные владельцы недвижимости зачастую не понимают, что оно означает.
Вместе с экспертами разбираемся, что именно понимается под словом «кондоминимум».
Кондоминиум — это форма собственности на жилой комплекс, единый комплекс недвижимости, который включает земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности отдельных лиц. Понятие «кондоминиум» может охватывать не только один дом, но и целый комплекс строений.
Как появились кондоминиумы
В Великобритании первые объединения собственников жилья образовались в XIX веке. Именно с момента их организации начались преобразования в жилищной сфере. В 1836 году был принят закон о строительных обществах, который открывал правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, занимающихся строительством и обслуживанием жилых помещений.
«Но есть и более ранний пример: в Римской империи был принят закон, который позволял гражданину владеть одним помещением в городском жилом доме, предназначенном для нескольких семей», — уточняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Что входит в объекты кондоминиума:
Кондоминиум в России
В России кондоминиум определяется как совокупность земельного участка, зданий, ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома. Однако в 2005 году в законодательство были внесены поправки, которые исключили понятие «кондоминиум» из законов. Сегодня вместо него используется термин ТСЖ (товарищество собственников жилья).
«Товарищество собственников жилья — это форма объединения домовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в доме) для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества. Многоквартирный дом может получить статус кондоминиума (ТСЖ) только по решению собственников жилья в данном помещении. Необходимо уточнить, что кондоминиум в зарубежных странах и ТСЖ в России — это немного разные понятия. В виде кондоминиума в зарубежных странах часто встречаются отели, гостиницы», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
По словам руководителя практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан» Вероники Величко, самым важным элементом общего имущества является земельный участок. Но часто бывает, что он не сформирован. В этом случае земля до своего формирования принадлежит городу, но у собственников квартир есть исключительное право пользования земельным участком и право требовать у местных властей определения его границ.
«После формирования земельного участка он переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме. До этого момента город является, по сути, только номинальным собственником и никакие распорядительные функции в отношении земельного участка под домом реализовать не может. Также администрация города не вправе отказать по каким-либо причинам в формировании земельного участка. Оформить землю под домом может любой собственник. Важно учитывать, что в общую долевую собственность земельный участок переходит, если здание является многоквартирным домом, то есть жилым», — разъясняет Вероника Величко.
Какие основные функции выполняет кондоминиум:
Как зарегистрировать кондоминиум (ТСЖ) — главные шаги
Государственная регистрация товарищества собственников жилья (кондоминиума) осуществляется в соответствии с законодательством (ст. 136 Жилищного кодекса).
Первый шаг — проведение опроса среди жильцов и получение их согласия на оформление. При согласии большинства жильцов старшим по дому или инициатором переоформления готовятся коллективное заявление и устав. Затем на общем собрании выбирают управляющий состав из собственников жилого дома или комплекса домов.
Второй шаг — проведение собрания для утверждения устава и голосование за предложенных кандидатов правления кондоминиума. О дне проведения собрания жильцов предупреждают за две недели.
Третий шаг — подача всех документов и протоколов на официальную регистрацию кондоминиума в налоговой инспекции.
Четвертый шаг — получение регистрационного свидетельства через месяц.
Пятый шаг — открытие председателем кондоминиума счета для ежемесячного сбора денег, которые необходимы для содержания и ремонта жилого комплекса.
«При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества. Также предоставляются сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Как управляется кондоминиум
Управление кондоминиумом проходит посредством общих собраний. На них жильцы определяют:
Плюсы и минусы кондоминиума
Плюсы:
Минусы:
Как работают кондоминиумы в других странах
В США кондоминиумы расположены и в центральных мегаполисах, и в отдаленных районах. Данный вид недвижимости относят не только к многоэтажным домам.
«В Таиланде, Европе и США кондо, как там называют кондоминиумы, часто используются в качестве апарт-отелей. Классический кондо-отель похож на обычный гостиничный комплекс, нередко он даже получает пять звезд. Однако принадлежит он не только управляющей компании, но и отдельным частным лицам», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.