альтернатива ипотеки в россии что

Cтавка сделана: какие альтернативы льготной ипотеке существуют в России

Аналитики в сфере недвижимости рассказали, какие альтернативы льготной ипотеке существуют в Москве. Эти варианты могут оказаться востребованными уже в ближайшее время: дело в том, что в начале лета программа льготной ипотеки в России была скорректирована. Предельная сумма кредита уменьшилась в разы, а ставка по ипотеке возросла с 6,5 до 7%. В том, к каким последствиям для рынка недвижимости это может привести, разбирались «Известия».

Льготная ипотека и ее альтернативы

Главными альтернативами льготной ипотеке в Москве являются расширенная программа семейной ипотеки, совместное субсидирование ставок от банков и застройщиков или покупка жилья на вторичном рынке. Такое мнение высказали аналитики от сферы недвижимости.

В частности, главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко отметил, что в новостройках москвичи могут приобрести квартиру по программам семейной ипотеки. Он напомнил, что такой вариант теперь доступен семьям и с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года под 6% годовых на сумму не более 12 млн рублей.

— Распространение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком существенно расширит круг тех, кто сможет ею воспользоваться, но в полной мере заменить по масштабам льготную ипотеку с прежними условиями она не может, так как носит все-таки адресный характер, — добавил руководитель аналитического центра компании «Циан» Алексей Попов.

Оба специалиста пришли к выводу, что альтернативой льготной ипотеке может стать покупка недвижимости в новостройке по программам субсидирования ставок, которые реализуют банки и застройщики.

Попов не исключил, что во второй половине 2021 года произойдет снижение спроса на первичном рынке, вследствие чего появятся новые программы лояльности, например скидки к праздникам. Городейко заключил, что можно рассматривать и вторичное жилье, где рост цен заметно ниже.

Что принесла программа льготной ипотеки

В 2020 году в России был выдан рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдений — 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей. Рост этих показателей к 2019 году составил 35 и 51% соответственно. При этом в 2021 году эта «рекордная» тенденция сохранилась: по предварительным оценкам экспертов, за первые шесть месяцев было выдано на 74% больше ипотечных кредитов в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года.

Эксперты, опрошенные «Известиями», отмечают, что важную роль в ситуации с ипотечным кредитованием в России сыграла именно программа льготной ипотеки. Как объясняет директор по продуктам платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий, программа показала, что ставки до 6,5% — это достаточно комфортный уровень для заемщика. Как итог, в 2020 году примерно каждый четвертый ипотечный кредит выдавался по льготной госпрограмме.

— Безусловно, программа [льготной ипотеки] оказала важное стимулирующее воздействие как на российские семьи, улучшившие свои жилищные условия, так и на застройщиков, обеспечивших в период пандемии необходимый уровень спроса для поддержания строительной деятельности, — говорит председатель петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.

Вице-президент компании «Нострой» Антон Мороз уверен, что для застройщиков программа льготной ипотеки стала инструментом стимулирования спроса на жилье. А высокий спрос на жилье — это высокий уровень продаж и, соответственно, возможность начинать новые строительные проекты, обеспечивая в том числе рабочие места и зарплату работникам. По мнению эксперта, сохранение объемов продаж помогло уберечь рынок первичного жилья от новых потрясений в непростой период пандемии COVID-19.

Почему условия льготной ипотеки в России пересмотрели

Как объясняет Дмитрий Питецкий, причиной корректировки программы льготной ипотеки в России стал тот факт, что отчасти она привела к значительному росту цен на жилую недвижимость в сегменте новостроек.

— Только в первом полугодии цены на первичное жилье в России выросли на 15–20%. Значительнее всего стоимость новостроек выросла в крупных городах, на которые пришлась основная часть спроса по льготной программе, — говорит собеседник «Известий».

В свою очередь, Дмитрий Панов поясняет, что ажиотажный спрос на льготную ипотеку в России привел к существенному росту цен на первичную жилую недвижимость, в отдельных регионах превысивший 100% за прошедшие 12 месяцев. Именно с целью минимизации негативных последствий на федеральном уровне было принято решение о коррекции субсидируемого уровня процентной ставки до 7%.

К чему привело изменение условий льготной ипотеки

Как говорит в беседе с «Известиями» руководитель направления ипотеки проектного офиса СКБ-банка Сергей Савин, корректировка условий программы льготной ипотеки была направлена в первую очередь на поддержание спроса в регионах. Кратное снижение максимального лимита ипотечного кредита уже сказалось на ипотечном рынке.

— Для некоторых регионов страны, таких как Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Сочи, Казань, изменение программы льготной ипотеки уже привело к падению доли новостроек, подпадающих под новые условия программы, до минимальных значений 5–10%, а в отдельных локациях — до нуля, — объясняет эксперт Дмитрий Панов.

Между тем, по мнению Дмитрия Питецкого, обновленный уровень процентных ставок по льготной ипотеке всЁ еще остается в зоне потребительского комфорта. Так, разница в размере ежемесячного платежа для кредита на 3 млн рублей при сроке кредитования 20 лет и ставке 7% по сравнению с теми же параметрами для ставки в 6,5% годовых — около 4%, в абсолютных цифрах — менее 1 тыс. рублей, общая переплата — чуть более 8%.

— С новыми условиями жилье в Москве будут покупать гораздо меньше: в столице за счет ипотеки приобреталось 70–80% жилья. Но сейчас эти продажи упадут и, возможно, даже будет некоторая коррекция цен в сторону их снижения. Я думаю, что 10–15% — это вполне реально, — прогнозирует владелец группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалёв.

Какие варианты для замены льготной ипотеки есть у россиян

По словам экспертов, опрошенных «Известиями», застройщики, предчувствуя грядущее снижение спроса на жилье из-за изменения условий льготной ипотеки, уже начали активную работу с банковскими организациями на предмет организации совместных программ и спецпредложений по субсидированию ипотеки с пониженными процентными ставками на определенный период времени.

В то же время, говорит Сергей Савин, наиболее интересной для потребителей сегодня остается программа семейной ипотеки.

Источник

Кредит без денег: как купить квартиру в ипотеку с нулевым взносом

Редкое предложение

Ипотека без первоначального взноса была популярна лет 10–13 назад. Первое сокращение подобного предложения произошло в 2008 году, когда в США начался ипотечный кризис: тогда как раз было много рискованных заемщиков, оформивших кредит без первоначального взноса. В России в то время многие заемщики имели ипотеку в валюте и на фоне падения курса рубля столкнулись с трудностями по ее обслуживанию. В итоге банки начали выдавать новые кредиты, рассчитывая возможные риски более тщательно. На сокращение подобного предложения повлияла и политика ЦБ — регулятор отнес такие ссуды к высокорискованным.

Сегодня ипотека с нулевым взносом — редкое предложение на рынке: оформить такой кредит можно только на недвижимость в новостройке, а официально такая программа есть только у Промсвязьбанка, рассказывает СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online Михаил Чернов.

Связано это с тем, что ипотека без первого взноса является высокорискованным кредитом для самого банка. «Если заемщик квартиры без залога не сможет обеспечивать кредит, то банк будет вынужден продавать квартиру по дисконтной стоимости — то есть себе в убыток», — пояснил эксперт. Кроме того, статистика показывает, что чем ниже первоначальный взнос, тем хуже обслуживание ипотеки. Поэтому кредитные организации рассматривают ипотечные ссуды без первоначального взноса как более рискованные, добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Поэтому банки требуют внесения как минимум 10% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса. Например, в ВТБ минимальный первоначальный взнос по ипотеке установлен на уровне 10% от стоимости недвижимости, в рамках госпрограмм — 15%. «Он позволяет заемщику комфортно планировать свою долговую нагрузку и выступает достаточной гарантией его платежеспособности для банка. При этом средний размер первого взноса гораздо выше — около 30% от стоимости жилья», — пояснили в пресс-службе банка.

Невыгодные условия

Процентная ставка по кредитам без первоначального взноса обычно выше и иногда требуется дополнительное обеспечение. По данным экспертов, чаще всего ставка по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночной в среднем на 1–2%. Также банк может проводить более жесткий и внимательный андеррайтинг заемщика. Иногда такой кредит могут выдавать под залог уже имеющейся недвижимости.

Альтернативы ипотеке с нулевым взносом

В то же время снижение доли первоначального взноса или его отсутствие позволяют банкам расширять круг потенциальных заемщиков. Поэтому большинство кредитных организаций, не имея официальной ипотеки без первоначального взноса, все же могут одобрить подобный кредит, отмечают эксперты.

В данном случае есть несколько вариантов.

1. Первый взнос маткапиталом

Большинство банков частично или полностью готовы принимать первоначальный взнос материнским капиталом. В 2021 году размер маткапитала составил 484,8 тыс. руб. на первого ребенка и 639,4 тыс. руб. на второго. В крупных городах этой суммы не хватит на первый взнос, но в небольших городах она может быть достаточной.

Тем не менее эксперты рекомендуют к сумме маткапитала добавлять собственные сбережения — так будут выше шансы получить одобрение на ипотеку и улучшить условия кредита. «Использование маткапитала в качестве первоначального взноса — довольно популярная программа во многих банках. Однако часто банки хотят, чтобы клиент в любом случае вкладывал собственные средства в покупку квартиры — хотя бы 5% от стоимости недвижимости», — отметил Михаил Чернов. Таким образом заемщик демонстрирует свою надежность.

2. Индивидуальные программы

Ипотека с нулевым взносом встречается в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают застройщики в партнерстве с конкретными банками. Но такие программы распространяются только на строго определенные аккредитованные строительные объекты и их те так много. Например, ипотеку без первоначального взноса предлагал в своих проектах ГК «ПИК». Программа действовала определенный срок.

Сейчас подобное предложение есть в проектах ГК «А101». Застройщик совместно с ПСБ предлагает ипотеку без первоначального взноса под ставку от 11,59% годовых. У ГК ФСК есть субсидированная ипотека без первоначального взноса сроком до 15 лет от МКБ, при которой два возможных варианта условий. При первом варианте ставка будет на первый год 6,9%, на два и последующие — 9,6% без увеличения цены квартиры. Второй вариант — ставка 8,1% на весь срок кредитования, но цена увеличивается на 9%. Наличие подобных программ лучше предварительно уточнять у застройщика.

3. Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Кредит без первоначального взноса можно получить в рамках так называемой нецелевой ипотеки: когда кредит выдается под залог уже имеющейся недвижимости (дом, квартира, земля), пояснил аналитик инвестиционной группы «Финам» Игорь Додонов.

При оформлении подобного кредита на предоставленное имущество будет наложено обременение. Банк снимет его только после полного погашения процентов по ипотеке. При этом сумма кредита не должна превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Подобный вариант подходит заемщикам, у которых уже есть недвижимость, но они планируют переехать в квартиру большей площади или купить вторую квартиру под сдачу в аренду.

4. Льготные программы и субсидии

Обнулить первоначальный взнос можно с помощью различных субсидий. Например, в рамках программы «Молодая семья» получить субсидию от государства в размере 30–35% от стоимости объекта недвижимости. Эту сумму можно использовать как первоначальный взнос.

Кроме федеральной программы, регионы могут вводить дополнительные субсидии, которые можно в том числе потратить на первый взнос по ипотеке. В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека». Например, в Ульяновской области подобная программа работает с 2016 года. Она предусматривает предоставление единовременной выплаты в размере 150 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке. Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений и сотрудники IT-компаний.

Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса

Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость. Это особенно актуально на рынке с активным ростом цен, отметил СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online. «Кроме того, свободные деньги можно направить на что-то другое. Например, на ремонт квартиры, на который многие заемщики часто вынуждены брать новый кредит», — добавил эксперт.

«Следует понимать, что по такому кредиту однозначно будет выше переплата как за счет более высокой ставки, так и за счет того, что в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса», — добавила Екатерина Щурихина.

Основной минус такой ипотеки состоит в большей стоимости кредита, соответственно, и большей итоговой переплате. В целом же такой кредит ничем не отличается от других: нужно также своевременно вносить платежи и помнить, что в случае систематической неуплаты можно лишиться недвижимости.

«Заемщик сможет рефинансировать такую ипотеку только в случае, когда соотношение долг/стоимость недвижимости станет 20/80. Соответственно, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом», — добавил Михаил Чернов.

Больше всего при такой ипотеке рискуют банки — для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств. «На наш взгляд, внедрение программ без первого взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке, поэтому мы не планируем изменений этого критерия со своей стороны», — отметили в ВТБ.

Источник

Альтернатива ипотеке — как можно купить жилье без кредита

Оформление ипотеки для решения жилищного вопроса самый популярный вариант во многих странах. Банки РФ предлагают программы с разными условиями и процентными ставками. Для экономии на процентах можно обратиться в АИЖК. Но не всем заемщикам кредиторы одобрят ссуду на большую сумму и долгий срок. Какая альтернатива ипотеке подойдет семьям, на что обратить внимание и какой из вариантов выбрать, разобрался Бробанк.

Кому нужны альтернативные способы

Не все граждане могут оформить ипотеку и купить жилплощадь для своей семьи. Причины при этом у каждого свои. Но основные препятствия выглядят так:

С такими заемщиками не хотят связываться банки. Тем более, если они подают заявки на программы на долгий срок и большую сумму, как у ипотечного займа. Поэтому такие граждане ищут альтернативы ипотеке для решения своей жилищной проблемы и покупки доступного жилья.

Варианты покупки жилья без ипотеки

В России существует несколько альтернатив ипотечным займам:

У каждого варианта свои плюсы и минусы. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Вступление в кооператив

Суть вступления в кооператив в том, что для строительства или выкупа жилого дома объединяется определенное количество участников.

Они добровольно вкладывают свои деньги в будущую жилплощадь. Кооперативы бывают:

Перед вступлением в кооператив сравнивают плюсы и минусы этой альтернативы ипотеки:

По мнению экспертов, участие в ЖСК позволяет сэкономить до 15-40% средств по сравнению с ипотекой. Но число обманутых дольщиков столь высоко, что этот риск останавливает многих россиян от участия в кооперативах.

Нецелевой кредит

Некоторые банки отказывают в выдаче ипотеки, но готовы оформить клиенту потребительский кредит. К тому же при этом варианте кредиторы менее требовательны к пакету документов, поручительству и залогу. Можно подобрать программу на 5-10 млн. рублей с приемлемым процентом. Если есть, что оформить в залог или кого взять поручителем, то ставка может стать еще ниже.

Тем заемщикам, которые способны быстро рассчитаться с нецелевым кредитом, целесообразно рассматривать такой заем. Самый выгодный тип кредитования, когда проценты начисляются на остаток по кредиту и пересчитываются ежедневно. В этом случае, при досрочном погашении удается сэкономить достаточную сумму средств. Главное заранее убедиться, что нет комиссий или неустоек за досрочное внесение остатка по займу.

Съем жилья с возможностью выкупа

Аренда жилплощади с последующим приобретением у собственника — не самый распространенный вариант в РФ. К этой схеме с подозрением относятся как владельцы недвижимости, так и квартиросъемщики. Это связано с высоким процентом при таких сделках.

Если аренда с последующим выкупом устраивает обе стороны, то можно составить договор с учетом всех деталей и обезопасить себя от обмана. Чаще всего такой способ решения жилищного вопроса выгоден и для продавца, и для покупателя. Особенно, если жилплощадь находится не в самом престижном месте или в отдаленном районе. Арендаторы за длительный период привыкают к месту проживания, и оно им подходит. А собственники жилья находят в их лице лояльного покупателя.

Наиболее безопасна ситуация, когда сделку заключают родственники или хорошо знакомые люди. Тогда вероятность обмана гораздо меньше. Но эксперты все равно советуют заключить договор, где будут четко прописаны условия и сумма, после выплаты которой, произойдет смена владельца.

Выкуп жилплощади из лизинга

Лизинг жилья для частных лиц, еще более редкое явление для российского рынка недвижимости. По сути, напоминает предыдущий вариант. Только владелец жилплощади — лизингодатель, строительная компания или агентство. При уплате по договору лизинга плательщик арендует недвижимость на продолжительный срок. После истечения периода квартиросъемщик может продлить договор лизинга или выкупить недвижимость по остаточной стоимости.

Схема покупки жилья в лизинг построена так:

На российском рынке мало агентств, которые работают по такой схеме. Чаще всего это застройщики-девелоперы. Таким способом они привлекают деньги для продолжения строительства новых объектов. Эксперты считают, что лизингом гораздо чаще пользуются для выкупа жилья премиум-класса. А средний срок займа там варьируется от 3 до 5 лет. Если рассматривать лизинг на долгосрочную перспективу, больше 10 лет, то он становится невыгодным даже по сравнению с ипотекой.

Государственные субсидии

Администрации регионального и муниципального уровня реализовывают программы поддержки малообеспеченных семей или льготных категорий граждан. Это выражается в разных формах помощи при приобретении жилья:

Этот вариант не подходит для подавляющего числа граждан, поэтому назвать вариант альтернативным можно только для части семей. А, если жилплощадь и выделяет государство, то это, как правило, не самая лучшая недвижимость по метражу и району.

Программы поддержки от работодателя

Некоторые крупные холдинги и корпорации оказывают поддержку своим сотрудникам. Это могут быть:

В России есть примеры широкоизвестных корпоративных программ — ипотека для сотрудников РЖД. Работники берут займы на жилье под 14% годовых, из которых 7,5% оплачивает работодатель, и 4,5% — сам заемщик. Компания таким способом повышает престиж и стимулирует население к трудоустройству в свою организацию. Программа действует только для работающих сотрудников. При увольнении утрачивается право на льготы и ставки вырастают до среднерыночных. При этом РЖД периодически размещает информацию о вакансиях на должности по техническому и инженерному профилю.

Подобные программы разработаны для сотрудников МЧС, МВД, Росгвардии, работников крупных банков, холдингов и корпораций. При таких вариантах банковской ипотеки граждане экономят большие суммы. Но устроиться к таким работодателям смогут не все, поэтому такой вариант тоже только частичная альтернатива ипотеке.

Накопление

Накопить деньги на квартиру способен не каждый, умение скрупулезно откладывать свойственно не всем. Тем более у такой альтернативы есть очевидный минус — в жилье можно заселиться только после покупки. Этот способ подходит тем, у кого жилищный вопрос не стоит остро, либо речь идет о приобретении второй или третьей квартиры. Для молодых людей, которые только начинают семейную жизнь и мечтают жить самостоятельно, такой вариант не подходит.

Для терпеливых покупателей, которые готовы копить годами, подойдут специальные приложения для учета доходов и расходов. А также поиск дополнительных источников заработка за счет свободных денег, например инвестирование без потерь.

Если вопрос места проживания не столь критичный, то можно ориентироваться на такие расчеты. При доходе семьи в 60-70 тысяч рублей в месяц и откладывании 20-30 тысяч, семья сможет собрать на небольшую квартиру за 6-8 лет.

Где найти средства на взнос по ипотеке

На ипотеку рассчитывают чаще всего те граждане, которые способны выплачивать ежемесячные суммы продолжительное время. Сложнее всего для таких заемщиков — найти сумму для выплаты первоначального взноса. В среднем платеж составляет от 10 до 50% от стоимости жилья. То есть, при покупке квартиры в 10 млн. рублей для оплаты первого взноса потребуется от 1 млн. до 5 млн. рублей.

Какой размер первоначального платежа по разным ипотечным программам установлен, например в Сбербанке, прочитайте в статье Бробанка. При этом не все способны собрать сумму даже в 10%, тем более, когда речь идет о 50%.

Наиболее распространенные варианты, где можно взять деньги на первичный взнос по ипотеке:

После сбора денег на первоначальный взнос следует еще раз тщательно исследовать все предложения в банковском секторе и в АИЖК, чтобы выбрать самый выгодный вариант.

Альтернативная сделка

Когда семья решает улучшить свои жилищные условия и при этом продает имеющееся жилье, то можно выбрать вариант альтернативной сделки. При оформлении ипотеки на недостающую сумму в разнице цены между старой и новой жилплощадью процесс выглядит так:

Резюмируя все приведенные альтернативы ипотеке, становится понятно, что можно подобрать разные способы решения жилищного вопроса. Главное при этом здраво оценить свои возможности, плюсы и минусы каждого из вариантов, всё сравнить и рассчитать до того, как остановиться на любом из них.

Источник