арендатор не платит арендную плату за нежилое помещение что делать
Арендатор-неплательщик? Вот, как с ним можно бороться
Вступая в арендные отношения, связанные с недвижимым имуществом, стороны зачастую не задумываются о том, что будет с договором в случае его нарушений. И если со стороны арендодателей злоупотребления встречаются реже (для них главное получить арендную плату и быть уверенными в сохранности помещений), то ситуации, когда арендатор тянет время, продолжая пользоваться помещением, и не вносит платежи, предусмотренные договором, встречаются повсеместно. Рассмотрим способы, которые помогут арендодателю обезопасить себя в случае возникновения просрочек со стороны арендатора.
Честное слово – не лучшая гарантия
Первое, что может помочь арендодателю получить арендную плату и подстраховаться при нарушении договора, это обеспечительный платеж. В соответствии с ч. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ это денежная сумма, которая вносится одной стороной в пользу другой стороны для обеспечения исполнения обязательства (в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку). В случае его нарушения обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства из договора (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.12.2016 N Ф04-6011/2016 по делу N А45-4367/2016).
Как отказать правильно?
По общему правилу, согласно п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд. Не стоит забывать, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя только судом, самостоятельно расторгнуть договор арендодатель не может. Именно поэтому арендодателю стоит предусмотреть в договоре аренды право на односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ. Это позволит владельцу помещения выйти из арендных отношений, вернув себе помещение без дополнительных затруднений.
В качестве оснований одностороннего отказа от исполнения договора можно предусмотреть просрочку внесения арендатором арендной платы более чем на месяц, исчерпание обеспечительного платежа в связи с его зачетом арендодателем по ранее возникшим обязательствам арендатора, а также ухудшение состояния арендованного имущества и использование его с нарушением условий договора.
Имущество превращается в залог?
Суды признают за арендодателем право ограничения доступа арендатора в помещение. На практике, за период ограничения с арендатора не может взыскиваться арендная плата, так как фактического помещением он не пользовался (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.06.2018 N Ф05-8040/2018 по делу N А40-36872/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2019 N Ф07-3643/2019 по делу N А13-13783/2018).
Возможность не отдавать арендатору имущество, находящееся в заблокированном помещении, сохраняется за арендодателем и рассматривается в качестве такого способа обеспечения исполнения обязательства, как удержание вещи (ст. ст. 359, 360 Гражданского кодекса РФ). Арендодателю надо учесть, что удерживаемое им имущество арендатора по своей цене должно быть соразмерно долгу по арендной плате (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2017 N Ф02-5024/2017 по делу N А19-7409/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2019 N Ф05-4588/2019 по делу N А40-85916/2018).
Подытожим. Чтобы максимально защитить свои права, арендодателю необходимо предусмотреть в договоре аренды внесение арендатором обеспечительного платежа, право арендодателя на отказ от исполнения договора аренды в случае нарушений со стороны арендатора и оставить за собой право на ограничение доступа арендатора и его сотрудников в арендуемое помещение. Эти меры могут быть максимально, если все они будут применяться арендодателям комплексно.
Арендатор не платит аренду
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
ПОДПИСАТЬСЯПодписывайтесь на мой канал в Telegram
Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.
Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные. Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.
Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.
В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.
Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
В результате достигаются сразу две цели.
Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.
Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.
Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.
Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.
Обратите внимание, что ст. 614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.
Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.
Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
– предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
– направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.
Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды. Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора. Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.
В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора. Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату. О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Как выселить арендатора
В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.
Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба. Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж. Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.
Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу. Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год. И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.
Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.
Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123
Заехал и не платит. Как бороться с недобросовестными арендаторами
Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.
При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.
Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.
Как застраховаться от повреждений
Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.
Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.
Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы. Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа. Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.
Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании. Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу. В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.
Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.
Если арендатор не хочет съезжать
Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды. Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.
При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд. В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет. Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.
Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.
Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды. В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков. В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.
Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.
Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.
Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.
Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.
Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.
Неожиданная субаренда
Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.
Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам. Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость. Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.
На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды. Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали. Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.
Советы собственникам
Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.
Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.
Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.
Арендные отношения в период пандемии. Что делать, если вы не можете платить аренду? Как обезопасить себя от незаконных действий со стороны арендатора/арендодателя? Разберемся
На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны пандемией Коронавируса (COViD-19). В интернете изобилует информация о взаимосвязи форс-мажора и непреодолимой силы с пандемией. Как дальше работать с арендными отношениями? Какие нормы предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Можно ли не платить арендную плату? Давайте точечно и детально разберемся. Для наглядности примеры будут приводиться из практики г. Москвы, поскольку наиболее «депрессивный» регион на территории РФ в плане заражений коронавирусом является именно этот город. Сразу отмечу, в большинстве своем, региональный законодатель действует ровно так же, как и законодатель г. Москвы.
Какие нормы необходимо посмотреть для разбора поднятой проблемы? Во-первых, это общие положения Гражданского Кодекса РФ, во взаимосвязи с нормами об арендных отношениях. Во-вторых, Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 02.04.2020) «О введении режима повышенной готовности». В-третьих, Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (его статья 19). Эти законодательные акты рекомендуем держать под рукой, потому как они являются необходимыми средствами защиты ваших прав.
Допустим, у Вас заключен договор аренды недвижимого имущества до вступления в силу Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (это является ключевым моментом, о котором мы расскажем ниже). У вас, как у добросовестного арендатора, нет денег для оплаты арендованного имущества, но есть желание в дальнейшем снимать арендованное помещение. Посещать арендованное помещение Вы не можете, поскольку п. 10.3 Указа Мэра Москвы гражданам запрещено покидать свое место жительства за исключением определенных (неотложных) случаев. Арендодатель говорит вам: плати аренду по той цене, которая согласована в договоре и в сроки, которые указаны в договоре. Как поступать в такой ситуации? Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в его статье 19 предусмотрено три механизма защиты для арендатора. В части 1 названного закона установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (в нашем случае это Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ) в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом законодатель наделил обязанностью арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежа в 2020 г. Представляется, что в условиях пандемии коронавируса Вам достаточно направить по корпоративной почте (или иным средствам связи с арендодателем) письменное обращение, в котором четко будут прописаны требования об отсрочке. Обращаем внимание на два момента. Первый. Необходимо письменно уведомить арендодателя о желании арендатора воспользоваться нормой ч.1 ст. 19 названного закона. Второе. Отсрочка- не есть суть отсутствия погашения обязательства по арендной плате вовсе. Арендатор обязан будет погасить задолженность по арендной плате в будущем. Условия и сроки такой отсрочки установит Правительство РФ. На момент написания статьи таких условий нет, поэтому ждем.
Часть второй ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривается изменение размера арендной платы по соглашению сторон в период 2020 г. Однако, Гражданским Кодексом РФ во взаимосвязи с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в пункте 21 пленум указывает на диспозитивность нормы ст. 614 ГК РФ), итак предусматривается возможность изменения арендной платы сколько угодно. В связи с чем, большого интереса настоящая часть не вызывает.
Часть 3 ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ указывает следующее. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества связанный с принятием советующего акта органом государственной власти субъекта РФ (напоминаем, в нашем случае это Указ Мэра Москвы). Право арендатора на требование об уменьшение арендной платы законодатель предусмотрел, а вот обязанность арендодателя заключить это соглашение нет. Из системного толкования норм следует, что если арендатор реально не может исполнить свои обязательства надлежащим образом в связи с введением ограничений органами власти и арендодатель уклоняется от заключения такого соглашения, последний ведет себя недобросовестно (если исходить из общих начал ГК РФ). Впоследствии, когда пойдут колоссальные иски о расторжении или изменении арендных договоров, доказательства добросовестности той или иной стороны в ходе переговоров по изменению арендной платы будут достаточно убедительными для суда при принятии соответствующего решения об изменении или расторжении договора. Другой вопрос. Если, по объективным причинам, арендодатель не может изменить арендную плату в связи с тем, что ему необходимо выплачивать кредит? Вопрос сложный. Мы полагаем, что суд будет исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела. Какие аргументы будут учтены при вынесении решения судом-зависит от степени работы Вашего юриста. Мы же рекомендуем исходить из общих принципов добросовестности ГК РФ и вести ЖИВОЙ диалог со своими контрагентами.
Подведем промежуточный итог. Федеральный закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежа. Отсрочка не исключает обязанность должника погасить в будущем долг перед кредитором. У арендатора появляется право потребовать уменьшение арендной платы за период 2020 г. Как это право будет реально реализовано? Какие последствия для арендодателя предусматривает отказ от заключения дополнительного соглашения? Пока что вопросы остаются открытыми. Мы еще раз рекомендуем действовать в сложившейся ситуации добросовестно.
Традиционно Гражданский Кодекс предусматривает механизмы защиты интересов контрагентов во времена «неопределенностей» (пандемий). Первостепенно обозначим, что согласно Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ в п. 18.1 пандемия коронавируса признается обстоятельством непреодолимой силы. Во взаимосвязи с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. То есть какой механизм вступает в силу? Допустим, вы не можете оплатить арендную плату, в связи с тем, что у вашей организации нет достаточных денежных средств для погашения своего обязательства. Вы не платите вовремя арендную плату. По условиям договора предусмотрено начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязательств оплаты. В приведенном примере проценты не могут быть предъявлены, поскольку ч.3 ст. 401 ГК РФ защищает Вас от процентов, штрафных неустоек и проч. Но! Обязательство по оплате в любом случае сохраняется. В суде арендодатель вправе потребовать у вас взыскать сумму арендной платы (без учета процентов и неустоек). При этом необходимо учитывать ч.1 ст. 417 ГК РФ: «если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса (ст. 13 и ст. 16 ГК РФ предусматривает возмещение убытков незаконными актами органа государственной власти)». Таким образом, Ваше обязательство по оплате арендной задолженности может быть прекращено.
Самый объемный механизм защиты Ваших прав в рамках ГК РФ-это статья 451. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий. Если арендатор или арендодатель не достигли согласия об изменении условий договора аренды, вступает в силу ст. 451 ГК РФ. Что важно? Статья 451 ГК РФ предусматривает «фильтр», по результатам которого принимается решение об изменении или расторжении договора. Что это за условия? 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Мы полагаем, что пандемию коронавируса (а именно ее последствия) невозможно было предвидеть на момент заключения договора. Исходя из психологического отношения сторон к целям сделки полагаем, что стороны исходили из долговременных сроков аренды имущества и не предполагали о возможности возникновения таких последствий. 2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Вполне очевидно, что ограничения перемещения граждан по территории г. Москвы и последствия пандемии никак не могли быть предотвращены сторонами. 3) Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сам по себе имущественный интерес может быть разным. Очевидно, если предприятие-арендатор несет убытки в связи со сложившимися обстоятельствами, а арендодателю необходимо погашать долги перед своими кредиторами, баланс интересов нарушается. Стороны, при заключении договора, могли исходить из стабильности правоотношений и платежеспособности арендатора. Но в связи со сложившейся ситуацией, объективной свидетельствующей о неспособности надлежаще исполнять свои обязательства, стороны лишаются возможности использовать имущества в соответствии с целями договора. 4) Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Здесь нужно смотреть на конкретные условия Вашего договора и на понимание того, что из обычаев делового оборота не следует, что заинтересованная сторона будет нести неопределенные риски. Таким образом, ГК РФ предусматривает ряд норм, позволяющих защитить интересы арендатора и арендодателя. В случае соблюдения всех четырех пунктов, суд изменит или расторгнет договор. Обратим Ваше внимание на ст. 328 ГК РФ. Она тоже может помочь Вам.
Вместо заключения мы постараемся ответить на часто задаваемые вопросы.
1. Распространяются ли действия Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» на правоотношения между арендатором и субарендатором? Да, распространяется. Это вытекает из общих начал договора аренды.
2. Могу ли я не платить арендную плату своему арендодателю, если он отказывается заключать со мной доп. соглашение? Арендную плату вы платить обязаны. Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, порядок и условия которой установит Правительство РФ.
3. Можно ли оплачивать обеспечительным платежом счета по аренде? Вопрос сложный. Мы рекомендуем договориться об этом с арендодателем. Прямого запрета в законе нет, однако как поведут себя суды? Если вы достигнете соглашения со своим арендодателем, рекомендуем письменно составить документ, подтверждающий Ваши взаимно-добровольные действия.