арендная нагрузка что это и как считать
7 способов оптимизации арендной нагрузки (Часть 1)
Бизнес — оправданный риск?
Я считаю, что бизнес – это оправданный риск. Попробуем повысить процент «оправданности» для тех, кто хочет снять помещение в аренду. Ниже вы увидите 7 способов оптимизации арендной нагрузки, которые я пробовала и могу порекомендовать. Они помогут вам снизить затраты на аренду недвижимости и улучшить ваш финансовый результат.
Определения, понятия, ссылки на ст. ГК, знание основ юриспруденции – это важно, но это не поможет, если вы не умеете договариваться с партнерами и вести дела. В этой статье я не буду рассматривать ликвидность Помещения, или юридические аспекты заключения Договора, сосредоточившись только на экономической стороне вопроса: как снизить аренду, как вытащить деньги из аренды в оборот, как снизить % аренды в обороте?
1 способ оптимизации арендной нагрузки – это «Торговаться».
Торговаться при заключении договора.
Торговаться, когда вы нашли подходящее под ваши цели Помещение.
Ничего не может быть важнее и не может помочь Вам сэкономить на начальном этапе, нежели торг.
Все без исключения Помещения, жилые или коммерческие, выставляются с учетом % на торг. Это правило действует при покупке квартиры, при снятии помещения street-retail, при аренде в Торговом центре. Везде. Если вы не спрашиваете о снижении цены, то сразу теряете деньги.
Разумеется, размер возможной скидки от первоначальной цены зависит от многих факторов:
— проходимости Помещения, — срочности сдачи для собственника, — спроса,
— времени, которое данное помещение вакантно,
— размера Помещения (100 м2 или 5000 м2),
— юридической чистоты объект.
Но запомните, что 5-10% от цены — это изначально заложенный торг.
Я не буду спорить, что бывают настолько востребованные Помещения, которые разбираются как «горячие пирожки». Например, маленькие проходные площадки у метро от 5 м2 до 20 м2. НО: если вы ищете такое Помещение и нашли его, то даже тогда нужно трезво оценивать ставку аренды. Потому что потраченные на аренду деньги занимают существенную долю оборота для небольших частных предприятий, это потенциальный риск, который надо минимизировать.
Во всех остальных Помещениях, если вы ищете помещение под магазин, салон, бутик и так далее, то проявляйте спокойствие. С учетом рыночной ситуации последних 5 лет и снижения покупательской способности, вы можете быть уверены, что Ваше от вас не уйдет. Когда мы говорим о Помещении, которое Вам необходимо для открытия бизнеса, то лучше «перебздеть, чем недобздеть». Потратить время, но найти максимально подходящее под ваши критерии, под ваш запрос.
Еще хочу обратить внимание, что если собственник готов на большую скидку, скажем, 50% от изначальной цены, то это:
1. неправильная оценка им стоимости Помещения, что говорит о непрофессионализме Собственника (здесь есть риск нарваться не неадекватного владельца, с которым будет трудно договориться, или который будет часто менять свое мнение)
2. глухое место расположения Помещения, которое нужно еще раз оценить и обдумать.
3. мошенничество (поможет только проверка документов).
2 способ как оптимизировать арендную плату – это «Просить скидку».
Просить скидку в текущем Помещении, которое вы уже сняли.
Конечно, глупо рассчитывать на то, что вы сняли Помещение, договорились о цене, подписали Договор, но уже через неделю начали просить снижения Арендной платы, причем Ваши слова не подтверждаются никакими финансовыми показателями, и Собственник с радостью на это согласился.
Я представляю такую ситуацию только в случае, если вы сняли сильно завышенное по цене Помещение, и поняли, что оно не соответствует заявленным критериям, через неделю. И у вас 2 варианта: расторгнуть договор или согласовать пересмотр Арендной платы. Или выяснились какие-то скрытые недостатки, о которых не было известно при заключении Договора.
В противном случае, должно пройти хотя бы какое-то количество времени, когда вы начнете просить пересмотра Арендной платы.
Для собственника потеря Арендатора – это потеря денег и времени на поиск нового Арендатора, новое подписание договора, потери в арендной плате на новые арендные каникулы, это лишние операционные усилия. Намного проще договориться с Вами, тем более если уже есть опыт совместной работы. И предоставить временную поддержку, снизив аренду на определенный промежуток времени.
Важное замечание. Как высчитать % аренды в товарообороте:
В тот момент, когда вы арендуете Помещение, вы уже должны четко понимать границы не только ставки аренды и площади Помещения, но и прогноз вашего Товарооборота. То есть у вас на листочке или в голове должна быть четкая модель того, какой процент аренды в вашем товарообороте допустим. Единой модели нет, понятно, что если % аренды в обороты высокий, то это будет съедать часть прибыли. Мы говорим не об этом. Мы говорим о том, какой % аренды в Товарообороте (далее — ТО) сделает вашу деятельность финансово-эффективной в принципе. Например:
Ваш оборот, который вы планируете: 400 000 рублей.
Из него себестоимость вашего товара – 100 000 рублей.
Остается маржа. 300 000. Сколько из этих денег предполагается на арендную плату и иные косвенные/управленческие расходы. Какой процент аренды в обороте будет приемлемым в вашей ситуации. Если аренда будет 100 000 от 400 000 или 25%, это приемлемый для вас критерий или нет? При каком % аренды в ТО ваше предприятие будет приносить вам 0 руб., а при каком отрицательный результат.
Вы можете следить за этим показателем, и когда он приближается к пограничной для вас отметке, начинать просить скидку.
Или в период спада продаж, который бывает в каждом виде бизнеса.
Я могу дать несколько ориентиров, какую по размеру скидку просить, но конечно все индивидуально:
5-10 % — небольшая скидка для поддержания плана продаж. Если вы напишите слезное письмо, где распишите, какие плохие у вас показатели, как вы стараетесь справиться своими силами, но ничего не получается. Какой в России кризис и спад покупательской способности, то вполне возможно, что собственник согласует небольшую временную меру поддержки. Такую скидку я бы просила в том случае, если вас не устраивают темпы окупаемости или роста продаж.
10-20% — просим в случае наличия обоснованной необходимости снижения. Приводим конкретную статистику ваших продаж и факторов ценообразования аренды Помещения (падение посещаемости ТЦ, появление нового крупного объекта недвижимости рядом, сравнение по ценам с другими соседними локациями.). Говорим, что в случае отсутствия понимания со стороны собственника, перспективы партнерства не утешительные.
40 и более % — когда вы действительно приняли решение и готовы закрыться и съехать, и вас не спасет временная мера, вам нужен пересмотр аренды. Ваш бизнес убыточный.
3 способ и 7 способов оптимизации арендной нагрузки – это «Перейти на % от ТО».
То есть, перейти на оплату голого процента от Товарооборота. Ну или с минимальным фиксом. Что все это значит?
Это распространенная практика у крупных федеральных операторов. Она давно зарекомендовала себя на рынке. Это абсолютно прозрачная модель взаимодействия. С недавних пор (лето 2017 г.) все организации и ИП перешли на электронные кассы, информация из которых отправляется напрямую в выбранному оператору фискальных данных (ОФД), откуда она автоматически попадает в налоговую.
То есть, у вас купили кофе, через секунду этот чек уже есть в налоговой. ОФД выступает посредником между вами и налоговой. Собственник видит ваши продажи и получает процент от ваших продаж. То есть от вашего товарооборота. Например, вы наторговали на 500 000 рублей в месяц. С собственником договорились на 15 % от ТО. То есть, вы заплатите 75 000 рублей аренду.
При этом, например, вы договорились на минимальный фиксированный платеж в месяц (базовый) – 50 000 рублей. Получается, вы платите 50 000, а потом доплачиваете еще 25 000 рублей.
Следующий месяц ваш оборот 300 000 рублей. 15 % — это 45 000 рублей. Но ваш минимальный платеж – 50 000 рублей. Вы платите только минимальный платеж.
Переход на процент от товарооборота – это хороший способ оптимизировать арендную плату в условиях спада продаж. Можно попробовать договориться с собственником, что в течение всего года вы платите фиксированную ставку, но на период снижения продаж (например, с января по март) – процент от Товарооборота.
Часть 2 статьи 7 способов оптимизации арендной нагрузки здесь.
Кредитная нагрузка: как рассчитать, чтобы не потерять бизнес
Содержание статьи
Предприниматели часто берут кредиты на развитие бизнеса. Например, на закупку оборудования или запуск нового направления. Но заемные средства могут привести и к потере своего дела, если нечем расплатиться. Рассказываем, что такое кредитная нагрузка и как ее считать, чтобы кредитные деньги не стали проблемой.
Что такое кредитная нагрузка
Кредитная нагрузка — это сумма всех ежемесячных платежей, которые бизнес платит банкам. Например, производитель деталей для нефтяной промышленности взял 2 кредита на закупку станков и сырья. Каждый месяц предприниматель платит банкам по 120 тысяч рублей. Это и есть кредитная нагрузка.
У каждого предпринимателя своя потребность в кредитах. Но исследования показывают, что в России 58% представителей малого бизнеса нуждаются в заемных средствах для развития своего дела. Поэтому предприниматели активно берут в долг у банков или физических лиц.
Показатель кредитной нагрузки используют, чтобы не допустить финансовые проблемы. Если производитель деталей заплатил по кредиту, а потом — коммунальные платежи, аренду цеха, но на зарплату денег не осталось, то кредитная нагрузка явно бизнесу не по силам. Поэтому нужно регулярно контролировать этот показатель.
Начальник управления клиентских отношений банка «СДМ» Иван Лонкин считает, что показатель кредитной нагрузки объективно демонстрирует, может ли предприниматель рассчитывать на кредит:
«Не всегда физические лица и предприниматели могут объективно оценить уровень будущей кредитной нагрузки при планировании платежей. Кажется, что вот сейчас возьмут кредит, решат текущие вопросы, но недостаточно хорошо оценивают, как будут потом ежемесячно расплачиваться. Именно для этого банки считают уровень кредитной нагрузки и отказывают в кредитах тем, у кого он уже высокий. Предприниматель может взять кредит на текущую, как ему кажется, выгодную сделку, но при этом недооценивать возможные риски. Например, товар может быть плохого качества или не доехать в срок. В итоге у клиента будет и плохой товар, и взятый под него кредит. Также ошибочно брать кредит, в котором платежи рассчитываются из будущей прибыли, а не из текущих доходов. К сожалению, практика показывает, что бывает масса ситуаций, когда ожидаемой будущей прибыли нет, а кредит надо возвращать»
Показатель кредитной нагрузки считают и в процентах. Это делается для удобства и наглядности. Выше мы привели пример, что компания ежемесячно платит 120 тысяч рублей по кредитным платежам. Но много это или приемлемо в разрезе всей финансовой деятельности? Чтобы это оценить — сумму ежемесячных платежей делят на сумму кредита и переводят в проценты.
Например, производство берет кредит 3 000 000 рублей на покупку станков на 3 года под 20 %. За 3 года компания должна вернуть:
Считаем ежемесячный платеж — 4 800 000 / 36 месяцев = 133 000 рублей.
Теперь считаем кредитную нагрузку в процентах:
133 000 рублей / 3 000 000 рублей x 100 % = 4,43 % в месяц, а годовая — 53,16%.
Этот показатель удобно оценивать в разрезе новых кредитов: предприниматель увидит, что нагрузка стала больше или меньше. Кроме этого, данные цифры удобно использовать в управленческом учете.
Как определить комфортный уровень долга для компании
Если говорить про малый бизнес, то в большинстве случаев считают прибыль и уже от этого показателя определяют, какую кредитную нагрузку выдержит компания. То есть определяют соотношение прибыли и кредитных платежей. В самом простом варианте используют следующие показатели:
Мы писали в блоге ПланФакт про виды прибыли. Напомним, что валовая прибыль — это разница всех доходов и расходов. Вот как этот показатель используют в расчетах кредитной нагрузки.
Компания по производству деталей в августе проработала с такими показателями:
Кредитная нагрузка = 133 000 / 900 000 рублей x 100 % = 14, 8%.
В сентябре поставщики подняли цены на сырье, в цехе провели ремонт и был сезонный спад продаж. В результате компания показала такие результаты:
Кредитная нагрузка = 133 000 / 400 000 рублей x 100 % = 33, 3%.
Цифры показывают, что в сентябре кредитная нагрузка выросла. Если в следующие месяцы компания увеличит продажи и сократит издержки, то вернет ситуацию к уровню августа. Если продолжится спад продаж, а сырье не упадет в цене, то показатели могут стать еще хуже.
Приемлемая кредитная нагрузка зависит от направления бизнеса. Директор по развитию МСБ в банке SBI Анна Корнелюк определяет ее в 25% от годовой выручки:
«Данное значение — это наша экспертная оценка. Считаем, что с таким уровнем кредитной нагрузки предприниматель может решать текущие вопросы бизнеса за счет кредитных средств или получить дополнительный импульс развития предприятия. При этом, данный уровень не должен стать критическим в случае ухудшения конъюнктуры рынка, иных краткосрочных затруднений. Но каждый волен определять это значение, исходя из своих целей и вводных позиций»
Финансовые эксперты считают, что приемлемая кредитная нагрузка составляет до 50%, а все что выше, приносит бизнесу проблемы.
Зачем нужна EBITDA
Некоторые компании для расчета кредитной нагрузки используют показатель EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) — это прибыль компании до вычета кредитных процентов, налога на прибыль и амортизации по основным нематериальным активам. Этот расчет показывает реальную прибыль предпринимателя, а инвесторы по этому показателю оценивают, как быстро вернут вложенные средства.
Для расчета берут цифры из «Отчета о прибылях и убытках» и добавляют сумму амортизации основных средств и нематериальных активов.
Формула для расчета EBITDA:
Прибыль (убыток) до налогообложения + (Проценты к уплате + Амортизация основных средств и нематериальных активов).
Затем долг компании делят на показатель EBITDA и получают показатель кредитной нагрузки.
Например, показатель EBITDA у компании из примера выше равен 8 000 000 рублей, а общий долг 4 800 000 рублей. Значит, кредитная нагрузка будет равна:
4 800 000 / 8 000 000 = 0,6.
Считается, чем ниже этот показатель, тем у компании больше шансов расплатиться с долгами без проблем. Эксперты считают, что данный показатель нужно распределять так:
Директор департамента разработки продуктов банка «Юнистрим» Лев Соколов считает, что не каждый предприниматель может самостоятельно рассчитать кредитную нагрузку:
«По идее, этим должен заниматься грамотный бухгалтер, чтобы приземлить собственников, которые любят набирать заемные средства. По своему опыту скажу, что предприниматели чаще всего совершают 2 ошибки, когда берут кредиты. Во-первых, не учитывают валютные колебания. Да, можно взять долг в рублях, но и рубль проседает, и в результате возвращаешь больше. А если кредит в долларах или евро, то рисков еще больше. Во-вторых, кредит стоит брать, когда есть отработанная модель бизнеса. Часто предприниматель просто не готов к кредитам. Например, кафе работает какое-то время и каждый день приносит 30 тысяч рублей. Но завтра могут поднять аренду или появятся соседи, которые распугают клиентов, или, в конце концов, новый локдаун. В итоге прибыли не станет, и не будет возможности погасить кредит. Поэтому обязательно нужно закладывать возможность форс-мажора»
На практике не все знакомы с понятием «кредитная нагрузка» и не высчитывают этот показатель даже при кредитовании. Сооснователь Центра загородного строительства «ВИЛЛАВИЛЬ» Тагир Галимов считает, что на это влияют тренды:
«По правилам финансового планирования кредитную нагрузку можно вешать только на бизнес, который уже работает несколько лет. Собственник знает, сколько он будет зарабатывать и какие расходы понесет в ближайшие 2-3 года. Поэтому он берет кредит, а в голове есть цифры, потянет он его или нет. Это свойственно предпринимателям нулевых. Более молодые бизнесмены продают на маркетплейсах или работают с криптовалютой. Эти сферы более рискованные, и там редко привлекают кредиты»
Может ли бизнес обойтись без кредитов
Это зависит от вида бизнеса. Например, если компания работает с тендерами, то вряд ли получится обойтись без заемных средств. Государственные компании требуют обеспечение заявки и контракта, а это иногда миллионы рублей. И если у предпринимателя несколько таких договоров, то вряд ли получится обойтись без кредитов.
Сооснователь салона лазерной эпиляции Lisse Ленар Латыпов считает, что без кредитов развивать бизнес нереально:
«Думаю, что развивать бизнес совсем без обязательств, без кредитов и без инвесторов — невозможно. Это будет ремесленничество или очень долгий рост. Его еще называют органический. Когда мы открываем новые точки, анализируем уже действующие салоны. Смотрим, сколько они приносят, и какая сумма платежа не влечет проблем при погашении кредита. Эти цифры помогают планировать нагрузку в новых салонах. Мы знаем примерно, какие суммы для нас нормальные, а какие неподъемные»
С этим мнение не согласен сооснователь магазина «Ячей» Александр Мясников:
«Мы никогда не брали кредитов. Это принципиальная позиция. При этом один наш магазин работает 15 лет, а второй уже 8. Мы всегда старались откладывать деньги на развитие и делать подушку безопасности. Я часто видел, к чему приводят кредиты в торговом бизнесе. Предприниматели живут не по средствам или не умеют анализировать ситуацию. Они продают несколько лет один товар и уверены, что так будет всегда. Потом берут кредит для закупки, а тренды поменялись, и товар уже не берут. В итоге бизнес разрушается. Поэтому кредиты подходят только тем, кто умеет считать, анализировать и жить по средствам»
Тагир Галимов рассказывает про свой опыт кредитования в экстремальных условиях:
«Мы брали кредит на запуск своей компании в апреле 2020 года, в самый разгар пандемии. Взяли обычный потребительский кредит и уже год успешно работаем. Но мы до этого несколько лет работали в сфере строительных кровельных материалов. Поэтому хорошо представляли все маржинальности и особенности этого бизнеса: какой объем реально продать, по какой цене, в какие периоды. Поэтому кредитная нагрузка не стала для нас проблемой на старте»
Как оптимизировать кредитную нагрузку
Все рекомендации по оптимизации связаны с более глубокой проработкой финансовой политики бизнеса. Нужно стараться, чтобы кредитные деньги не сильно влияли на устойчивость компании. Для этого есть ряд эффективных приемов.
Финансовый учет
Если у предпринимателя есть финмодель, то он контролирует цифры бизнеса. А это значит, что он сразу увидит неподъемную кредитную нагрузку. Например, компании нужны средства для ремонта производственных площадей. Если взять кредит, то ежемесячный платеж равен 70 000 рублей, но финмодель показывает, что такая сумма принесет проблемы. Значит, нужно подождать с кредитом или искать более выгодное предложение.
Подушка безопасности
Конечно, бизнес делают для зарабатывания денег, но не стоит стремиться сразу выводить всю прибыль. Лучше откладывать часть денег, чтобы у компании всегда были средства, которые уменьшат зависимость от кредитных денег. Эти же деньги можно инвестировать или положить в банк, чтобы они работали, пока не понадобятся.
Реструктуризация долга
Если ситуация с платежами стала критичной, то лучше сразу обратиться в банк. Более крупные банки чаще всего идут навстречу предпринимателям, чтобы дать рассрочку или уменьшить сумму кредитных платежей. Но надо готовиться к тому, что банк попросит стратегию по выходу из сложившейся ситуации.
Деньги знакомых или собственные средства
Часть предпринимателей обращаются за деньгами к знакомым или родственникам. Это хороший способ получить средства на развитие под небольшой процент и не зависеть от финансовых структур.
Есть вариант, когда предприниматель дает в долг компании собственные деньги. Только в договоре нужно обязательно указать, что даете деньги без процентов. После этого займ можно без проблем положить на расчетный счет компании. В противном случае появятся вопросы от ФНС, а проценты рассчитают от ставки ЦБ.
Но не стоит обращаться к частникам, которых вы не знаете. Среди таких попадаются представители криминала. Эти люди не станут вести переговоры, если появятся проблемы с возвратом займа. Они просто отберут все, что есть.
Разделять личные деньги и средства бизнеса
Иногда предприниматели не до конца понимают, что у бизнеса есть обязательства. И прежде всего нужно платить по ним, а уже потом тратить деньги на собственные нужды.
Привлечение инвестиций
Для расширения бизнеса или запуска новых проектов можно привлечь инвесторов или новых партнеров. Но в этом случае тоже нужно внимательно просчитать участие новых людей. Они могут не требовать возврата денег, но захотят долю в бизнесе. А это тоже не всегда выгодно. Потому что право влиять на решения может появиться у человека, который смотрит на развитие дела иначе. В будущем это спровоцирует конфликты.
Кроме этого, Лев Соколов советует более вдумчиво вести бизнес-процессы:
«Надо стремиться увеличивать активы. Например, можно купить машину не себе, а в лизинг на компанию. Через какое-то время она станет активом. Так же с помещениями: реально купить объект недвижимости в лизинг и через какое-то время он перейдет в собственность. Его уже можно сдавать по субаренде и получать дополнительные деньги. Если есть сверхприбыль, то часть денег лучше вложить в гособлигации. Это обеспечит какой-то прирост, эти средства реально довольно быстро «вытащить». Еще рекомендую заключить с клиентами долгосрочные отношения на взаимовыгодных условиях. Например, при помощи программы лояльности. Обговорить, например, что клиенты точно закупаются у вас раз в месяц или квартал. Так у бизнеса будет уверенность, что всегда будут деньги, чтобы заплатить кредитные платежи»
Кредиты помогают бизнесу развиваться, но эти же деньги могут стать причиной для закрытия бизнеса. Поэтому предпринимателям нужно наладить финансовый учет, чтобы знать, какое количество заемных денег можно привлечь для продолжения работы. Для этого рассчитывают кредитную нагрузку, которая покажет, как быстро бизнес закроет долги.
Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA
За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.
Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.
Основные положения стандарта
Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).
Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:
— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;
— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).
И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.
[1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».
Всем, кто на этой неделе забронирует место в группе, «Клерк» подарит месяц безлимитных консультаций, чтобы было легче учиться на потоке.
Покажите директору, на что вы способны. Записаться и получить подарок