арендный поток что это такое

Продолжаю разбирать фонды недвижимости в РФ, которых в последнее время все больше и больше, так как ищу замену остаткам своих однушек под аренду.
Ранее разбирал фонд ПНК рентал, реклама которого сейчас преобладает, и это вызывает интуитивные опасения.

Добрался до Арендного Потока от УК Альфа-Капитал.

Краткое резюме:
1. ЗПИФ от крупной УК с 500млрд под управлением, покупает реальные объекты коммерческой недвижимости, с арендатором «Пятерочка» и «Перекресток» в Москве и СПБ, реальный способ прикупить «секьюритизированной» коммерческой недвижимости с низким порогом входа — от 300к рублей.
2. Не маленький комисс

2,5% в год, учитывая что аренда стрит ритейла это 11-14% годовых в лучшем случае.
3. Афилированность УК и арендатора — есть риск снижения арендного потока в результате «сговора».
4. Сомнительного качество объектов. К примеру, первый же купленный объект платит за аренду 12% от выручки (при средней норме у Х5 Retail — около 5% от выручки). Высокий риск уменьшения арендной ставки как минимум вдвое и обвала стоимости объекта.
5. Очень медленное наполнение фонда объектами и как следствие — доходность первого года 3,25% годовых.

Мой вывод:
Недвижимость в любом виде нужна только для стабилизации денежного потока, но в таком виде итоговая доходность в результате плохо управления может перечеркнуть весь смысл этого потока.

Канал в телеге, если кому вдруг интересно то же самое что и мне.

Источник

ЗПИФ «Арендный поток-2» от Альфа Банка — подробный обзор

На Московской бирже были запущены торги новым фондом арендной недвижимости от Альфа-Банка. По своей структуре этот финансовый инструмент реализован в виде закрытого паевого фонда, который свободно обращается на бирже. Отличительной особенностью является то, что купленную коммерческую недвижимость управляющая компания сдает сети магазинов Перекресток и Пятерочка.

Ключевые особенности фонда от Альфа-Капитал

Для начала разберем в какие объекты недвижимости вкладывает деньги Альфа. Денежные средства от инвесторов направляются на покупку отдельно стоящих зданий площадью до 1500 квадратных метров. Стоимость таких зданий в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге в диапазоне 100 — 400 миллионов рублей. В этом главное преимущество подобных финансовых инструментов. Далеко не каждый инвестор может себе позволить купить здание за 100 млн.руб и сдать его в аренду Перекрестку.

Дополнительным преимуществом является наличие уже подписанных договоров аренды с годовой доходностью 11-13% в рублях. На момент запуска ПИФа выплата дивидендов не предусмотрена, но с весны 2021 планируются регулярные выплаты доходов. Помимо дивидендов должны расти в цене сами паи фонда. Поэтому при инвестировании в этот инструмент не должно быть проблем с ликвидностью. Тем более якорным арендатором площадей выступает X5 Retail Group. Стоит отметить, что X5 это депозитарная расписка на Московской бирже, которая юридически зарегистрирована за пределами России.

Альфа-Капитал Арендный поток-2

Кстати, если вы получаете дивиденды по X5 Ритейл Групп, то по ним необходимо самостоятельно отчитаться в в ФНС и оплатить налог с дохода. В прошлой статье я подробно описывал процедуру подачи декларации 3-НДФЛ в налоговую. Несмотря на то, что большинству инвесторов кажется исконно российская юрисдикция эмитента. Но вернемся в ПИФу Арендный Поток и разберем его структура и схему взаимодействия.

Структура фонда недвижимости

Подробная информация на официальном сайте УК Альфа-Капитал. Ниже я приведу ключевые особенность этого финансового инструмента, а также схему работы. Из этой схемы очень понятно и логично указаны перемещения денежных средств от инвестора до управляющей компании, которая покупает здания. Владельца ПИФа называют пайщик и он имеет определенную долю. Учет прав на ценные бумаги ведутся в регистраторе Р.О.С.Т. — это сторонняя независимая организация.

Для тех, кто впервые сталкивается с паевыми продуктами рекомендую почитать дополнительную информацию. Несмотря на то, что на рынке такой инструмент существует уже несколько десятилетий, он имеет ряд особенностей. Например могут быть дополнительные комиссии при досрочном выходе из актива. Или есть ограничения по ликвидности. Другими словами потребуются дополнительные действия с УК для погашения паев. Но после листинга данного ЗПИФ на Московской бирже вопрос с ликвидностью снят. Продать свою лолю можно прямо на бирже со смартфона в привычном режиме.

Получается так, что напрямую арендатор в лице сети магазинов Пятёрочка или Перекресток не заключают договор аренды с пайщиком. Владелец ценных бумаг только косвенно имеет право на распоряжение коммерческой площади. А именно пайщик доверяет управляющей компании выбирать объекты, покупать их и сдавать в аренду X5. Именно за эту услугу УК Альфа Капитал удерживает комиссию в 1,8% от суммарной стоимость ваших паев. Теперь перейдем к разделу доходности и посмотрим сколько можно заработать.

Какая доходность при инвестировании

Для начала познакомимся с термином СЧА — стоимость чистых активов. Таким образом, если управляющая компания смогла привлечь деньги от розничных инвесторов через продажу ЗПИФов, то весь суммарный объем привлеченных средств и будет называться СЧА. Простыми словами это размер депозита или вклада у каждого отдельного инвестора. С этой суммы у каждого владельца паев УК будет удерживать вознаграждение.

Инвестиционный горизонт 5,5 лет с возможностью пролонгации со стороны УК. По окончании срока предусмотрено погашение паев либо будет продлен срок существования инструмента. Как мы уже обсудили размер комиссии за управление составляет 1,8% от суммы вложений. Также предусмотрен минимальный порог входа 305 000 рублей. Но разумеется больше всех интересует доходность. Ведь важно понимать на что можно рассчитывать. Если доходность на уровне 5% годовых, то всегда можно вложиться в банковский депозит с застрахованной частью на 1,4 млн.

Именно потенциальная доходность в диапазоне 8-12% годовых выглядит привлекательной. И это является поводом познакомиться с новым финансовым инструментов. Ведь даже надежные облигации ОФЗ и не все корпоративные могут обеспечить такой доход. Поэтому даже дивиденды от Газпром или других голубых фишек могут проигрывать в доходности. Собственно в этом и есть суть инвестиций. Если хочется получать чуть большую доходность, то всегда нужно выбирать чуть более рискованные инструменты, с которыми ранее не имели дел.

Стоит ли вкладываться в паевые фонды

Каждый выбирает свой путь и отдает предпочтение тем или иным инструментам. Зачастую выбор определяется количеством свободных денег и готовности потерять часть этих денег. Например, имея десятки миллионов рублей достаточно вложить их в надежные облигации под 5% годовых. Но если есть всего несколько сотен тысяч рублей, то инвестор вынужден искать более доходные инструменты, чтобы быстрее увеличить размер своего капитала. Можно сказать что это даже вынужденная мера, основанная на человеческой жадности.

Поэтому резюмируя вышеизложенное инструменты ЗПИФ являются новыми на российском рынке и имеют определенную привлекательность. И если у вас уже есть портфель из акций и облигаций, то в него можно пробовать добавлять новые активы. И ЗПИФ Арендный Поток 2 кажется вполне достойным и надежным вариантом. Но если у вас последние 300 тысяч и больше нет вообще никаких накоплений, то нужно вспомнить про правило диверсификации.

Источник

Арендный поток 1 и 2 — мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал

Продолжаю копаться в нюансах вновь появившихся фондов коммерческой недвижимости. К сожалению, информацию в презентациях можно сразу пропускать мимо ушей и углубляться в документы, где и кроются основные нюансы, влияющие на будущий результат.

Что за Арендный Поток-1?

Фонд от УК «Альфа Капитал», анонсированный в начале 2020 года, и предлагающий инвестиции в покупку коммерческой недвижимости с целью длительного владения и получения рентного дохода. Согласно правилами фонда фонд покупает объекты, арендатором которых является магазин Пятерочка, находящиеся в Москве и области.

Стоит сразу отметить конфликт интересов, Пятерочка — бренд магазинов компании X5 Retail Group, который входит в один консорциум Альфа-Групп с управляющей компанией, создавшей и управляющей фондом.

Плюсы и минусы

Крупная, известная управляющая компания Альфа Капитал, более 500 млрд рублей под управлением

Декларируется, что все договора аренды по покупаемым объектам — долгосрочные, с условиями индексации арендной ставки, либо растущие в процентах от оборота магазина (рассмотрим детальнее позже). Теоретически это дает некую защиту рентного дохода от продуктовой инфляции (растет номинальная стоимость товаров в Пятерочке, растет номинальный оборот — растет арендная ставка.). С другой стороны, при ощутимом росте продуктовой инфляции, ЦБ будет ужесточать монетарную политику и повышать ставки, что нивелировать этот защитный эффект.

Стрит-ритейл в формате «Магазин у дома» — «ковидоустойчивый» бизнес. Весь ритейл в 2020г показал рост выручки. Карантинные меры ни в одном городе не коснулись продуктовых магазинов.

Комиссии для подобного, заведомо низкодоходного фонда (рентный доход подобной недвижимости вряд ли может превысить 11-14% годовых), и минимум 2,3% из них будет съедено инфрраструктурой фонда, минус 13-15% ндфл с полученных выплат.

Риск потери якорного арендатора. Если Пятерочка съезжает с купленного объекта, то как правило объект обречен. Если супер-оптимизированный маржинальный бизнес Пятерочки «не вывез» локацию, то другие просто даже пробовать заходить не будут. В отличие от мини-торговых центров с диверсифицированным портфелем арендаторов, здесь присутствует риск обнуления арендного дохода и резкого падения СЧА в случае если конкретная Пятерочка съедет. Частично это компенсируется только тем что таких объектов в фонде несколько.

Афилированность УК с якорным арендатором всех объектов в фонде, повышенный риск недобросовестного управления

Риск роста ставки ЦБ и доходностей по инструментам с фиксированной доходностью (депозиты, облигации). Сейчас недвижимость на пике цен из за низких ставок, и при развороте ставок наверх, цена на недвижимость неминуемо начнет падать, съедая полную доходность фонда. Это на мой взгляд основной риск покупки недвижимости в текущий момент. Но он касается любой доходной недвижимости вообще, что жилой, что коммерческой.

На последнем заседании ЦБ, прозвучал однозначный намек о том, что инфляция растет быстрее прогноза и что, скорее всего, цикл снижения ставок закончен.

Официальную презентацию фонда можно посмотреть ниже

Источник

Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу

Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.

Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.

Подход продавцов

У данного похода есть две разновидности.

Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв. м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.

Подход покупателей

У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв. м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям:

Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.

Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.

Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.

Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.

Подход оценщиков

Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.

Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.

В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.

Выводы

Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.

Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.

Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank).

Источник

ЗПИФ «Арендный поток» от Альфа-Капитал

ЗПИФ от Альфа-Капитала «Арендный поток» является молодым фондом. Он был создан консорциумом Альфа-Групп для развития розничных сетей предприятий торговли компании X5 Retail Group. Потребность людей в магазинах шаговой доступности росла, поэтому руководство X5 приняло решение об укрупнении сети через скупку объектов недвижимости для магазинов. Поскольку это требует больших ресурсов, привлечение средств с помощью паевого фонда является выходом из такой ситуации. В этих условиях вкладчик становится совладельцем продовольственного магазина крупной сети.

ЗПИФ «Арендный поток-1»

Для вступления в фонд необходимо соблюдать некоторые условия.

«Арендный поток-1» — это закрытый паевой инвестфонд, появившийся в начале 2020 г. Он вкладывает деньги в коммерческую недвижимость для торговых точек формата street-retail, т.е. магазины у дома или в шаговой доступности.

Стратегия

Стратегия фонда заключается в покупке объектов недвижимости, которая арендуется сетью магазинов «Пятерочка» в Москве и Московской обл. Площадь помещений составляет от 600 до 1200 кв. м, а их стоимость варьируется от 100 млн до 300 млн руб. Таким образом, владельцы фонда планируют собрать 1,2 млрд руб.

Выручка формируется от сдачи объекта в аренду. Сумма дохода распределяется между пайщиками и выплачивается ежемесячно.

Условия инвестирования

Есть несколько условий, чтобы инвестировать в «Арендный поток-1»:

Закрытый паевой инвестиционный фонд «Арендный поток-2»

Недвижимость располагается в крупнейших городах страны.

«АП-2» появился в начале сентября 2020 г. Организацией планируется покупка отдельно стоящих зданий или помещений на первых этажах домов площадью от 300 до 1500 кв. м. стоимостью от 70 до 450 млн руб. Задача фонда такая же, как у «Арендного потока-1» — получить деньги для инвестирования в коммерческую недвижимость для супермаркетов. А доход от аренды торговых помещений распределить среди вкладчиков.

Главные особенности

«АП-2» имеет несколько особенностей, среди них:

Преимущества

Вложения в «Арендный поток-2» имеют следующие преимущества:

Способы приобретения

Существуют 3 способа купить паи ЗПИФ «Арендный поток».

Напрямую у УК Альфа-Капитал

Через управляющую компанию инвестору предоставляется возможность приобрести только «АП-2». Паи можно купить в первые 2 недели каждого месяца. В этот интервал необходимо оставить заявку на сайте Альфа-Капитала. Недостатком покупки через УК является разовая комиссия размером 0,5% от суммы приобретения паев.

При наличии кабинета на Госуслугах приступить к покупке можно без заполнения данных на сайте.

Через ДУ в приложении Альфа-Банка

Покупка через доверительное управление — не самый лучший вариант. Альфа-Банк возьмет ваши деньги, и сам будет вкладывать в этот же фонд «АП», создавая лишнее препятствие в виде посредника. Кроме того, в ДУ необходимо уплатить комиссию в размере 0,5% в год от стоимости чистых активов.

На Московской бирже

На Мосбирже представлены оба фонда, поэтому есть бонус в виде повышенной ликвидности активов, т.к. биржа — это открытый рынок.

Реальность не совпадает с ожиданиями. Листинг на Московской бирже пока не показал результатов. По «АП-1» было совершено 10 сделок на 3 млн руб. По второму фонду инвесторы оставляют заявки на покупку и продажу.

Преимуществами биржи являются: низкие комиссии брокеров (от 0,05% до 0,3%), шанс приобрести пай на несколько тысяч рублей дешевле, чем у УК.

Реальная доходность фондов

Отчеты по прибыли можно увидеть на сайте компании.

«АП-1» еще не вышел на предполагаемую доходность. Около 62% денег ушли на недвижимость, остальное вложено в облигации федерального займа и другие депозиты.

За 2020 г. пайщики получили выплаты в октябре и ноябре. По итогам 2020 г. доходность составляла 3,25%, что не является хорошим результатом для первого года существования фонда. Поскольку его стратегия ориентирована на долгосрочную перспективу, вкладчикам необходимо подождать некоторое время, чтобы актив вышел на целевой процент доходности.

«АП-2» был основан меньше года назад и до сих пор формируется, поэтому данных о результатах его работы пока нет.

Возможные риски

По условиям договора пайщики имеют доход от сумм, получаемых от сдачи фондом в аренду объектов недвижимости, например, сетям «Пятерочка» или «Перекресток». Каждый магазин платит за наем помещения 7% от валовой выручки или 3 млн руб. Пайщики потеряют часть дохода от магазинов, если «Пятерочка» или «Перекресток» договорятся о снижении процентной ставки за аренду.

Другим риском является увеличение ключевой ставки центрального банка, что приведет к росту доходности с вкладов, облигаций и других инструментов с фиксированным процентом прибыли. Поэтому инвестирование в «АП» может оказаться ошибкой, т.к. потенциальная рентабельность фонда станет ниже предполагаемой вследствие падения цен на недвижимость.

Владелец «Пятерочки» или «Перекрестка» может ошибиться с выбором локации для торговой точки. Например, людям не нужен магазин на какой-либо улице, потому что им неудобно до него добираться. Или нет той проходимости, которая бы обеспечивала необходимую посещаемость и выручку либо рядом с торговой точкой есть сильные конкуренты, занявшие этот рынок. По этим причинам ритейлер может съехать, из-за чего последует резкое снижение стоимости чистых активов, а инвесторы не получат дохода от аренды помещения.

Источник