арендодатель банкротится что делать

ВС: Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор с арендатором-банкротом

5 ноября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 303-ЭС16-19972 (2) по делу об оспаривании кредитором организации-банкрота расторжения договора аренды земли, в котором должник выступал арендатором.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края является учредителем ООО «Заря», которое в феврале 2012 г. получило от этого госоргана в аренду на три года участок земли сельскохозяйственного назначения. После окончания срока арендного договора арендатор продолжил использование земельного участка. В ноябре 2018 г. региональное министерство уведомило арендатора об отказе от исполнения договора и необходимости возврата земельного участка, в том числе в связи с просрочкой внесения арендной платы.

В дальнейшем общество «Заря» подверглось процедуре банкротства, а его кредитор – ООО «Бива плюс» – оспорил в арбитражном суде как сам договор аренды, так и односторонний отказ министерства от его исполнения. Арбитражный суд признал недействительным односторонний отказ от исполнения спорного договора, в остальной части он оставил заявление общества без рассмотрения.

Суд указал, что право аренды земельного участка вошло в конкурсную массу должника и подлежит реализации в установленном порядке. При этом условия спорного договора аренды не запрещают арендатору передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам. Первая инстанция добавила, что отказ от исполнения договора аренды в конкурсном производстве препятствует реализации имущества должника (сельскохозяйственного предприятия), так как региональное министерство, являясь участником должника, такими действиями фактически выводит ликвидный актив из конкурсной массы последнего, чем вредит его кредиторам.

Поскольку апелляция и кассация поддержали позицию арбитражного суда, Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Верховный Суд РФ. Общество «Бива плюс» и конкурсный управляющий должника возражали против удовлетворения кассационной жалобы министерства.

Изучив материалы дела № А73-5433/2014, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что в рассматриваемом деле спорный договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив другую сторону об этом (п. 2 ст. 610 ГК РФ), такое право также имелось у сторон и по условиям спорного арендного договора.

Как пояснил Суд, вопреки доводам конкурсного управляющего Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами. «Также несостоятелен довод конкурсного управляющего о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются, в частности, длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, выражающимся в отказе от исполнения договора аренды. Действительно, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (ст. 209, 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов», – отмечается в определении.

Верховный Суд добавил, что при определении баланса интересов суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (ст. 10 ГК РФ). При этом конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны были раскрыть, в чем именно оно выразилось, а суд – проверить их доводы и установить соответствующие обстоятельства. В рассматриваемом случае общество не доказало злоупотребление министерством правом при отказе от исполнения договора аренды, и нижестоящие суды такие обстоятельства не установили.

«Отказавшись от исполнения договора, министерство, таким образом, выразило свою волю на возврат имущества собственнику. В связи с этим имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. С учетом изложенного оснований для признания оспариваемой сделки недействительной у судов не имелось», – заключил Верховный Суд, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций в обжалуемой части и отказал в удовлетворении требования общества «Бива плюс».

Адвокат, партнер юридической компании Tenzor Consulting Group Антон Макейчук назвал достаточно спорными выводы Верховного Суда. «Любопытно обратить внимание на то, что при разрешении спора ВС определял баланс интересов между собственником сданного в аренду имущества, с одной стороны, и рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов – с другой стороны. При таком субъектном составе допустимость отказа собственника имущества от договора аренды представляется вполне обоснованной и справедливой. Однако в рассматриваемом деле при определении баланса интересов Верховный Суд не учитывал осложнение в субъектном составе на стороне арендодателя, в котором собственник сданного в аренду имущества является в том числе акционером должника (заинтересованным лицом)», – подчеркнул он.

По словам эксперта, для правильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, помимо особенного субъектного состава на стороне ответчика решающее значение имеет момент отказа от договора. «ВС РФ указал, что имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использоваться в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. Вместе с тем собственник имущества не был лишен права заявить отказ от договора до стадии реализации имущества. В определении оставлен без внимания тот факт, что на переданных землях на момент отказа собственника имущества от договора аренды уже был осуществлен полный цикл сельскохозяйственных работ, связанный с выращиванием сельскохозяйственных культур. В результате отказа Министерства имущественных отношений Хабаровского края от договора аренды ООО “Заря” лишилось актива, без которого не имеется возможности осуществлять сельскохозяйственную деятельность, реализовать сельскохозяйственное предприятие как имущественный комплекс. Однако данных обстоятельств оказалось недостаточно для признания арендодателя лицом, злоупотребившим правом», – отметил Антон Макейчук.

Как пояснил адвокат, поскольку отказ от договора аренды земель сельскохозяйственного назначения влечет невозможность получения дохода, получаемого от использования земельного участка в сельскохозяйственных целях, такой отказ фактически привел к выводу ликвидного актива из состава имущества на стадии его реализации.

Член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» Алексей Леонов считает, что позиция ВС РФ вызывает некоторое недоумение. «Фактически Верховный Суд не усомнился в добросовестности госоргана, поэтому не стал направлять это дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции», – полагает он.

По мнению эксперта, для установления признаков злоупотребления правом со стороны министерства при новом рассмотрении дела следовало бы установить ряд фактических обстоятельств: соотношение стоимости включенного в конкурсную массу права аренды (определенной оценщиком) с размером задолженности, а также выяснить, кому потенциальный арендатор заплатил бы больше – должнику (с принятием обязательств по полному погашению задолженности по арендной плате) или получил бы землю задешево от госоргана (и заплатил бы «в карман чиновнику»). «При этом представляется очевидным, что кредитор должника был существенно ограничен в представлении соответствующих доказательств при использовании ВКС в Верховном Суде РФ», – убежден Алексей Леонов.

Он присовокупил, что применение презумпции добросовестности при оценке действий госорганов – достаточно скользкий путь: «от него недалеко до подхода “у суда нет оснований не доверять показаниям сотрудников полиции”, широко применяемого в административном праве».

Источник

При банкротстве арендодателя может возникнуть конфликт разнонаправленных интересов арендатора и кредиторов. Арендатор заинтересован в продлении договора аренды на тех же условиях, а кредиторы, наоборот, в том, чтобы получить объект “очищенным” от прав третьих лиц. Какие варианты решений содержит российское законодательство и судебная практика?

Подготовлено по материалам статьи “Банкротство арендодателя: судьба обременения в виде права аренды” Р. И. Сайфуллина

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В норме закреплен так называемый принцип следования, согласно которому обременение в виде аренды следует за имуществом при его отчуждении. Схожее правило с незначительными расхождениями предусмотрено ГК и для других форм имущественного найма, в том числе для отношений из договора найма жилого помещения (ст. 675), договора безвозмездного пользования (ст. 700) и договора коммерческой концессии (п. 1 ст. 1038)

Закон стоит на страже интересов арендатора имущества, обеспечивая стабильность правового режима в течение всего срока владения и пользования вещью.

Однако, такое положение сталкивается с диаметрально противоположным желанием кредиторов максимально удовлетворять свои притязания за счет конкурсной массы арендодателя.

В определенной степени защита интересов арендатора снижает стоимость конкурсной массы (поскольку имущество по общему правилу получает более низкую оценку, если оно является предметом аренды), также это будет приводить:

Источник

Арендодатель банкротится что делать

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Что делать, если договор аренды (зарегистрированный в юстиции) расторгнут в одностороннем порядке конкурсным управляющим по п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с администрацией муниципального образования, хотя акт приема-передачи имущества не подписан (субарендатор не освобождает арендованное имущество)? Считается ли, что договор аренды расторгнут без акта приема-передачи имущества на основании одного уведомления от конкурсного управляющего?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Положения ст. 622 ГК РФ не следует понимать в том смысле, что возврат арендодателю арендованного имущества является обязательным условием прекращения договора аренды. Указанная статья устанавливает обязанности арендатора по возврату арендованного имущества в случае прекращения договора и определяет правовые последствия их нарушения. В частности, по смыслу норм этой статьи прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку таковое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).

Источник

Договоры аренды с банкротом просят прекратить досрочно // ВС решит, можно ли изъять участки из конкурсной массы

Экономическая коллегия Верховного суда (ВС) решит, можно ли расторгнуть договоры аренды участков, включенных в конкурсную массу банкрота, и вернуть землю арендодателю. Заявитель, администрация Костромы, не видит к этому препятствий, так как требование о расторжении — мера реагирования собственника на неуплату по договорам. Суды же считают, что это повлечет преимущественное удовлетворение перед другими кредиторами. Заседание по делу состоится в декабре.

Застройщик ОАО «Ивановская домостроительная компания» с 2014 года арендовало у управления имущественных и земельных отношений Костромы 22 земельных участка для строительства домов, стоянок, школ, объектов торговли. В июле 2017 года застройщик был признан банкротом (дело № А17-4841/2015). Право аренды участков было включено в конкурсную массу.

Управление потребовало расторгнуть договоры аренды и вернуть участки. Истец утверждал, что застройщик не платил с июля 2015 года, а суды требования о взыскании текущей задолженности удовлетворяли. Но три инстанции отказались расторгать договоры аренды. Право застройщика по ним — это имущественное право, у него есть стоимостное выражение. Право можно передать за плату третьему лицу, то есть это актив, который правомерно включен в конкурсную массу банкрота. Возврат участков будет означать предпочтительное удовлетворение требований управления, решили суды.

Управление пожаловалось на решения судов в ВС. В жалобе заявитель пишет, что к его требованию к «Ивановской домостроительной компании» не применяется ст. 134 Закона о банкротстве. Она говорит о том, какие требования могут быть удовлетворены за счет конкурсной массы вне очереди. Управление предлагает смотреть на суть требования. Иск направлен на возврат фактического владения имуществом. Это мера реагирования на нарушение договора аренды. Право расторгнуть договор досрочно дает ст. 619 ГК и условия спорных договоров, а Закон о банкротстве не запрещает реализацию этого права. Возврат участков не повлечет приоритетного удовлетворения перед иными кредиторами и поможет предотвратить наращивание текущих обязательств банкрота.

Жалобу управления на пересмотр передал судья ВС Иван Разумов. Коллегия рассмотрит дело 16 декабря.

Полный перечень дел, переданных на пересмотр в экономическую коллегию ВС с 5 по 8 ноября, см. в конце поста здесь.

Источник

Мы, как ООО, являемся потенциальным арендатором помещения торгового назначения.

Собственник рассматриваемого торгового помещения (физлицо и ИП) – арендодатель сдает свое помещение в аренду по невысокой ставке которую можно с разных позиций оценить и как «рыночную» и как «несколько ниже рыночной».

Наше видение что ставка аренды рыночная, так как:

1. Помещение с неузаконенной перепланировкой – для приведения в соответствие которой потребуется потратить значительные средства и время.

2. Назначение помещения, по которому оно использовалось последние 20 лет уже не актуально. Лучшее использование помещения требует вложений в перепланировку и ремонт для использования по другому назначению. Эти вложения будем делать мы в случае аренды данного помещения.

3. Помещение сдается в аренду с октября 2020 года и до сих пор не было сдано. Предложение об этом находится все это время в открытом доступе на сайте Циан. Что также может свидетельствовать о том, что цена аренды рыночная.

4. Собственник помещения имеет большие долги по налогам. Около полумиллиона из того что пробили по базе ФССП. Также он имеет ликвидированную (видимо заброшенную им) ООО, которая была ликвидирована в 2020 году по инициативе налоговой, так как видимо не подавалась отчетность и не проводились операции — По собственнику есть СВЕДЕНИЯ О ЛИЦАХ, ПОДПАДАЮЩИХ ПОД УСЛОВИЯ, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ ПОДПУНКТОМ «Ф» ПУНКТА 1 СТАТЬИ 23 ЗАКОНА О РЕГИСТРАЦИИ (ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 08.08.2001 № 129-ФЗ). И собственник до 2023 года не имеет право быть учредителем ООО и Ген директором.

Не смотря на сложности выше — Помещение нам интересно, и мы хотели бы его взять в аренду на срок 10 лет. Собственник согласен на долгосрочный договор.

В связи с тяжелым текущим финансовым положением собственника есть опасения что он может быть признан банкротом в ближайшее время. Хотя его риэлтор уверяет, что таких предпосылок нет — он состоятельный человек и это его не единственная недвижимость.

У нас есть опасение что человек все-таки может быть признан банкротом учитывая его большие долги.

1) Если все-таки собственник будет признан банкротом в будущем – какие риски в данном случае несем Мы как арендатор его помещения?

2) Как имеет смысл проверить собственника помещения, чтобы потом можно было доказать что мы добросовестный арендатор заключивший сделку по рыночной цене? (в реестре банкротов не числиться. По ФССП все долги посмотрели. В Судебных делах пробитых по https://sudact.ru/ и https://kad.arbitr.ru/ на данный момент ответчиком не является.) Возможно имеет смысл запросить его кредитный рейтинг из пары ведущих БКИ? Получить данные о других его объектах недвижимости — чтобы быть уверенным что стоимость активов выше чем сумма долгов или что есть и другие объекты которые могут быть проданы чтобы удовлетворить претензии кредиторов? Что еще имеет смысл сделать?

3) Можем ли мы как добросовестные арендаторы таким образом Прописать ДОГОВОР чтобы ГАРАНТИРОВАТЬ себе право аренды даже в худшем случае развития событий – если собственник-арендодатель будет все-таки признан банкротом, проиграет суд кредиторам и его имущество = данное помещение будет изъято в пользу кредиторов?

4) Какие шансы что в данном негативном сценарии наш долгосрочный договор аренды признают недействительным? От чего это зависит? Какие шансы при том что помещение у него изымут в пользу кредиторов что в этом случае они смогут разорвать с нами договор аренды?

5) В случае признания его Банкротом Все сделки за последние 3 года оспариваются автоматически или по каждой из сделок должно быть подано заявление от кредитора и признании ее недействительной?

6) Возможно имеет смысл на номинальную сумму стать кредитором должника – одолжить ему 10 тысяч по расписке – чтобы иметь право быть среди кредиторов и продвигать там свои интересы в случае банкротства и судов?

7) На данное помещение в феврале повесили обременение – запрет на регистрацию в Росреестре. По одному из долгов на 38 тысяч перед Налоговой переданной на исполнение ФССП. Соответственно для заключения долгосрочного договора потребуется заключить договор на 11 мес, с условием его регистрации на оговоренный срок после того как должник погасит этот долг и обременения будет снято. В случае невыполнения этого за 11 мес – автоматическое продление договора на 11 мес. Какие в этом случае дополнительные риски? Как лучше в договоре или доп соглашении прописать обязать собственника оплатить долги по налогам из наших арендных платежей и снять обременение на долгосрочную регистрацию договора?

Уважаемые юристы, спасибо за ответы!

Если я правильно понял, то при должной осмотрительности (заблаговременно сделанная экспертная оценка по цене аренды что она близка к рыночной) и хорошо составленном договоре аренды главным риском является то что может случиться при следующем развитии событий (просьба подтвердить – правильно ли я это понял?):
Мы заключаем договор с расчётом на 10 лет. Пока не снято ограничение договор заключен на 11 мес с автопролонгацией на аналогичный срок еще 9-10 раз, если не будет заключен долгосрочный договор за первые 11 мес. Прописываем обязательство собственника с первых наших платежей рассчитаться по долгам перед налоговой и снять обременения с объекта недвижимости для регистрации долгосрочного договора аренды. Берем заверение-подтверждение от собственника что договор не заключен в следствие тяжелых финансовых обстоятельств и он не находится в предбанкротном состоянии. Собственно, делаем все что можем чтобы себя обезопасить до заключения договора – верно?
При этом если собственник все таки после этого уйдет в банкротство и кредиторы наложат взыскание на данный его объект недвижимости. То сложности у нас могут быть в случае если кредиторы продадут данный объект с торгов, а новый собственник посчитает договор с нами невыгодным для него и захочет его разорвать. И вот тут развилка по возможным вариантам:
1) Мы успели заключить долгосрочный договор и тогда согласно ст.617 ГК РФ имеем право пользоваться помещением на условиях указанных в договоре на срок указанный в договоре. И оспорить это будет для нового собственника очень маловероятно – верно понял?
2) Ограничение по регистрации на помещение снять не успели и договор у нас так и остался заключенным на 11 мес с автопролонгацией. Но в данном случае новый собственник имеет гораздо больше возможностей для расторжения договора. Соответственно в этом случае нам придется защищать свои интересы в суде на более шатких основаниях. Какие в данном случае видятся наши шансы на успешное завершение дела и продолжения работы в помещении на оговоренных ранее условиях? Как для данного случая себя возможно себя обезопасить? К каким неприятным шагам новый будущий собственник в теории может прийти по помещению для того чтобы не дать нам работать, пока идет судебное разбирательство?

Господа юристы, спасибо за Комментарии. Еще по одному моменту на будущее уточните пожалуйста:

У меня есть пул договоров от сетевых арендаторов как пример договоров «на стороне арендатора». Я в ближайшее время сделаю компиляцию из этих договоров и базового договора присланного арендодателем, с учетом тех вещей которые мне важны в долгосрочном договоре и того что вы сейчас посоветовали. После этого отправлю свой договор на согласование арендодателю.
Далее мне нужно будет свой договор с замечаниями арендодателя свести к версии, которую можно будет согласовать с ним и подписать. Если вы готовы выполнить подобную работу (больше консультации по корректировкам к договору и рискам с ними связанным нежели подготовка договора), то напишите личное сообщение – сколько будет стоить такая работа с договором с вашей стороны?
Либо стоимость подготовки в договора с самого начала с учетом необходимых вводных от меня и комментариев от арендодателя для приведения к взаимоприемлемому варианту с учетом минимизации рисков для нас как арендатора?

И последний момент уточните пожалуйста – правильно ли я понимаю что по ГК РФ – основанием для расторжения договора аренды является ликвидация юридического лица?

То есть если мы все таки заключили долгосрочный договор и при этом собственник сдавал бы помещение от лица ООО – то ликвидация ООО было бы основанием для расторжения договора?
Соответственно так как собственник сдает от ИП – то такой возможности у него нет?
А мы со своей стороны снимая помещение как ООО – можем в итоге расторгнуть данный договор в случае принятия решения о ликвидации ООО – все верно?

Источник