бил ту сьют что это
Build-to-suit
Build-to-suit (BTS) – это современный механизм строительства различных видов зданий под конкретные технические требования резидента. При этом последний обязуется оплатить все необходимые строительные работы, а также заключить договор долгосрочной аренды или купли-продажи. При такой схеме сотрудничества резидент финансирует работы, а девелопер организовывает весь процесс проектирования и строительства объекта по техническому заданию. В результате, резидент получает в оговоренные сроки готовое производственное здание, которое максимально соответствует его требованиям.
Развитие схемы build-to-suit?
Представленный метод строительства производственных и складских объектов давно используется в мировой практике. Опыт показал, что сотрудничество по схеме build-to-suit позволяет сократить затраты девелоперов и резидентов, а также позволяет устранить малоэффективные спекулятивные проекты.
Активному развитию BTS поспособствовали нижеследующие факторы:
— перенасыщение рынка недвижимости спекулятивными малоэффективными проектами;
— развитие технологий, которые предъявляют уникальные требования к производственным сооружениям;
— объект, построенный по данной схеме, позволяет в согласованные сроки получить продукт, полностью адаптируемый под технологические процессы резидента.
Build-to-suit в России
В настоящее время схема BTS на территории Российской Федерации только набирает обороты. Быстро развивающийся отечественный рынок складской и производственной недвижимости создает все необходимые условия для формирования и применения технологий формата BTS. Многие девелоперские компании обладают достаточными ресурсами для качественной реализации объектов любого масштаба. Детальный анализ существующего рынка недвижимости указывает, что в скором времени возникнет существенный дефицит качественного предложения, который неизбежно вызовет активное развитие взаимодействия по схеме build-to-suit. Данная схема позволяет резиденту получить в оговоренные сроки объект, который соответствует всем техническим требованиям, избежав при этом перечня процедур связанных со строительством, особенно удобен такой подход для компаний, которые не имеют определенного опыта в этой сфере деятельности. Экономия может достигать порядка 15-20%.
Какое помещение формата BTS?
Коммерческое помещение формата build-to-suit должно соответствовать техническим требованиям компании-заказчика. Объект, построенный по технологии BTS, должен гарантировать достижение основной цели любого коммерческого предприятия – полностью адаптируемый под технологические процессы резидента, сокращение расходов и привлечение дополнительной прибыли. Строительство здания рассчитано на долгосрочный период эксплуатации с возможностью его дальнейшего приобретения одной компанией. Девелопер несет полную ответственность за реализацию проекта.
При реализации на практике проекта строительства девелопер учитывает следующие особенности:
— основное предназначение будущей постройки;
— главные цели компании-резидента;
— особенности земельного участка.
Особенности разработки проектов по схеме BTS
Для качественной реализации проекта в формате BTS девелоперы соблюдают основные принципы:
1. Привлечение к разработке проекта профессионалов, которые обладают необходимым опытом в реализации объектов;
2. Применение только высококачественных материалов и современных технологий;
3. Детальная проработка единой концепции проекта;
4. Соблюдение требований заказчика к техническому оснащению, конфигурации помещений, архитектуре и планировке;
5. Сокращение затрат на реализацию проекта за счет современных технологий.
Достоинства BTS
Основной положительной стороной использования технологии build-to-suit является:
Заключение договора аренды или договора купли-продажи готового к использованию здания осуществляется на взаимовыгодных условиях, как для арендатора, так и для девелопера. Сравнительно со стандартными ценами на рынке недвижимого имущества, себестоимость строительства 1 м.кв. по методике BTS существенно ниже.
Недостатки схемы BTS
Главным недостатком проектов, которые реализуются в рамках build-to-suit, является вялый спрос на такие производственные помещения. Помещению или зданию, которое полностью подстроено под конкретные производственные задачи, достаточно сложно найти нового хозяина. Кроме того очень часто предыдущие владельцы обустраивают недвижимость так, что оно обретает специфических характеристик, которые могут не подходить следующему арендатору или владельцу.
НОВОСТИ И СТАТЬИ
За годы своей работы международная Конференция «Женщина-лидер», инициатором проведения которой в 2015 году стала вице-президент Ленинградской областной ТПП Елена Дюкарева, стала неотъемлемой частью программы мероприятий на полях Петербургского Международного Экономического Форума. В рамках глобальной инициативы по поддержке женского предпринимательства, карьерного продвижения женщин и обеспечения равных возможностей для развития в бизнесе идея проведения Конференции была активно поддержана Правительством Ленинградской области и Торгово-промышленной палатой Российской Федерации.
Участников «Аллеи Бизнеса» встречали 25 краснолистных кленов, посаженных в прошлом году, юбилейном для «Делового Петербурга». Но в Пулковском парке еще достаточно много места для новых деревьев, да и для газеты, которая выходит на бумаге, восстановление природных ресурсов по-прежнему актуально.
Санкт-Петербург, Чкаловский проспект, д.50
лит. А
Общая информация о формате аренды BUILT-TO-SUIT
Так как формат built-to-suit не получил ясного русскоязычного наименования, для упрощения в текстах его обозначают аббревиатурой латинских букв BTS. Иногда русифицируют словосочетанием «строительство под ключ», но это название упускает важные составляющие данного формата. Отсутствие понятного русского наименования отчасти стало причиной того, что существует неясность и в расшифровке термина и явления.
Что такое built-to-suit
Built-to-suit — это строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда. Назначение здания, как правило, складское или промышленное. В сделке фигурируют заказчик (производственная, торговая или логистическая компания) и девелопер (обладающий опытом строительства индустриальных объектов и управления ими). Когда объект готов, эти стороны превращаются в арендатора и арендодателя.
Типовые складские комплексы для аренды брокеры называют «спекулятивными площадями». Они строятся девелоперами и заполняются арендаторами по следующей схеме. Есть земельный участок, на нем строится типовое здание складского назначения. При проектировании технические характеристики (нагрузки, высота потолков, расстояния колонн, число ворот и т.п.) определяются согласно стандартам классификаций складских помещений. Туда заводятся коммуникации по максимальным лимитам, полученным от монополистов. Поиск клиентов на аренду помещений и подписание договоров происходит на завершающих стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию.
При формате built-to-suit потенциальный арендатор сам выбирает того, кто построит ему здание по тем техническим характеристикам, которые требуются для нужд именно его коммерческой деятельности. Расходы на строительство берет на себя девелопер, который компенсирует свои затраты в течение длительного периода времени, сдавая в аренду данному конкретному заказчику готовый построенный объект.
Преимущества формата built-to-suit
Преимущества формата BTS делятся на три группы: технические, экономические и процедурные.
Для какой деятельности подойдет формат built-to-suit
Рекомендуем обратить внимание на этот формат производственным компаниям с нестандартным оборудованием. Если вы используете высокий экструдер, то найти готовое здание с нужной высотой потолков сложно. Так же трудно подобрать подходящий готовый объект при производственной необходимости задействовать оборудование с большой подъемной способностью: старые здания или стандартные спекулятивные индустриальные комплексы не предусматривают, как правило, возможности установки многотонных кран-балок ни на стены, ни на пол.
Объекты built-to-suit в полной мере удовлетворяют компании, которым нужны склад и производство на одной площадке. Распределение сегментов производственного процесса зависит только от текущих требований и стратегических перспектив компании. Никто не навязывает избыточные квадратные метры в помещении.
Экономически выгоднее строительство built-to-suit производствам или дистрибьюторским компаниям, где производственному процессу или для хранения требуются низкая температура, повышенный уровень влажности или дополнительное химическое вмешательство. Аренда склада-морозильника стоит дорого, и площади в аренду предлагаются гигантские (от 5 тысяч кв. метров). А в проекте built to suit можно предусмотреть морозильный отсек площадью до 100-200 кв. метров и использовать его в одном здании с площадями с комнатной температурой.
Логистическим компаниям или торговым операторам, использующим современное оборудование лучше строить built-to-suit, так как существующие складские комплексы требуют значительных вложений для модернизации. И в них невыгодно и физически невозможно установить ультрасовременное оборудование. Складской комплекс российского обувного оператора «Центробувь» оборудован высокоточными полами, которые позволяют реализовать узкопроходную технологию стеллажного хранения. Без строительства именно под данную систему хранения реализация проекта была бы невозможна.
Сельскохозяйственным и пищевым производствам формат built-to-suit решает вопрос с санитарно-эпидемиологическим контролем. Помещение сразу строится с кафелем, перегородками, световыми окнами, системами вентиляции и прочими особенностями.
Девелоперы, которые предлагают формат built-to-suit
В 2015 году в черте Санкт-Петербурга активно работала компания «А Девелопмент». Технопарки в Ленинградской области предлагают в основном данный формат: «ЮИТ Горелово», индустриальные парки «Кола» и «Приневский» группы компаний «Теллус», «Гатчина Нанопарк» и технопарк «Левобережный» «Киришской Сервисной компании». Из промышленных территорий, образовавшихся из производственных предприятий Санкт-Петербурга, строительство в формате built-to-suit предлагает «Восков Технопарк» сейчас находящийся под управлением Jensen Group.
Что такое склады Build-to-suit?
Build-to-suit или built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
Build-to-suit или Built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
Гораздо более привычна другая схема, спекулятивная. Строительная компания создает некие типовые объекты, а потом старается их продать или сдать в аренду поскорее. При этом девелопер рискует: предложений на рынке становится всё больше, и не факт, что кто-то захочет купить или арендовать именно его складское помещение. Сделка «build-to-suit» позволяет минимизировать риск: по договору компания-заказчик обязуется оплатить все работы. Поэтому среди застройщиков этот стандарт обретает всё большую популярность.
Кто использует склады build-to-suit?
Обычно по методике BTS создаются нестандартные строения. Это могут быть:
Конечно, подобную недвижимость непросто реализовать на вторичном рынке. Поэтому строить склады BTS имеет смысл только для «надежных» компаний — уже зарекомендовавших себя в отрасли, либо имеющих отменные перспективы.
Преимущества методики BTS
Выгода девелопера от сделки build-to-suit очевидна: его затраты на строительство гарантированно окупаются. Да и сама сумма вложений для застройщика уменьшится приблизительно на 20%. А чем же эта технология хороша для заказчика?
Стандарт build-to-suit в России
В Европе методика BTS уже почти вытеснила традиционные спекулятивные схемы. Но в России дело обстоит сложнее. Застройщики не хотят связываться с неизвестными фирмами. Да и законодательство в этой области несколько запутанное — есть сложности с покупкой земли.
Но всё же технология build-to-suit набирает популярность и на отечественном рынке. Международные корпорации создают спрос, а современные технологии строительства позволяют удовлетворить почти любые требования.
Build-to-suit – строительство складов под конкретного заказчика
Складские объекты, построенные по схеме build-to-suit, пользуются популярностью во всем мире, причем как у крупных ритейлеров, так и среди небольших компаний. Индивидуальный подход к созданию складских помещений дает заказчику большие преимущества при организации логистических процессов. Однако этот вид услуг достаточно сложен в исполнении, так что в России его развитие сдерживает нехватка профессиональных компаний на рынке.
Кризис стал импульсом для build-to-suit
Build-to-suit – это строительство складов под конкретного заказчика. Это выгодно как для девелоперов, так и для клиентов. Первые в этом случае получают арендатора на долгий срок (или в случае build-to-suit для продажи – выгодного покупателя), а вторые – складское помещение, на 100% удовлетворяющее их запросы, вплоть до температурного режима и других нюансов. Собственно говоря, как раз необходимость выполнения всех специфических запросов клиента, а также более жесткие требования к срокам исполнения и делают build-to-suite проекты куда более сложными в исполнении, чем классические спекулятивные склады. Реализовать такой проект может только высокопрофессиональная компания, обладающая серьезной экспертизой, а таких на российском рынке пока буквально единицы.
Впервые о build-to-suite проектах всерьез заговорили на фоне кризиса. Именно тогда потребители стали уделять особое внимание эффективности работы склада и начали внимательно считать издержки на его содержание. В этих условиях строительство склада «под конкретного клиента» приобрело особую актуальность. Во-первых, специализированное помещение удобно и комфортно клиенту, в результате чего его издержки значительно снижаются. Это, в свою очередь, дает девелоперу дополнительную гарантию, что клиент серьезно подумает, прежде чем уйти, даже в условиях кризиса и падения ставок. Во-вторых, во время кризиса компании-арендаторы очень сильно оптимизировали свои технологические процессы, в том числе и в логистике. Именно в это сложное время они поняли, насколько важно, чтобы склад был не обычным, подходящим всем, а именно специализированным. Это позволяет существенно экономить в расходах и повышать эффективность работы на складе. Так была заложена сама идея build-to-suit в России.
Спрос и предложение расходятся
Однако говорить о том, что стоит ожидать сильного всплеска строительства build-to-suit на российском рынке, не приходится. Можно по пальцам пересчитать девелоперов, которые в период кризиса реализовывали такие проекты. Большинство компаний просто не обращали внимания на этот тип строительства либо не решались брать на себя ответственность за производство «штучного» продукта вместо привычного «массового», объективно оценивая собственные компетенции. Тем более мало кто стремится браться за buld-to-suite проекты сейчас, когда жесткая конкуренция, которая была на рынке в период кризиса, вновь сменилась ситуацией тотального дефицита предложения. Если потребитель готов, пусть и вынужденно, забрать любой склад, заявленный как класс А, то и у производителя нет рыночных стимулов усложнять себе жизнь – за стандартным продуктом и так выстраиваются очереди.
Вместе с тем спрос на build-to-suit есть, ведь в кризис клиенты впервые получили возможность выбирать и научились отличать хорошие складские объекты от плохих. Раньше предложение состояло из типовых больших складов, и потребитель вынужден был брать их, а не то, что ему действительно необходимо. Теперь же он приходит с конкретными профессиональными запросами. В результате возникает ситуация, когда потребитель уже точно знает, что ему нужно, и готов за это платить, а рынок позволяет девелоперам игнорировать эти пожелания и давать стандартные предложения.
Но вечно так продолжаться не может. Как только на рынке складов появится конкуренция, девелоперы будут вынуждены более активно заниматься build-to-suit или хотя бы тэйлормэйд (адаптацией существующего здания под нужды арендатора), то есть прислушиваться к пожеланиям заказчика.
Текущая ситуация
На сегодняшний день возникает интересная тенденция: маленькие проекты небольших компаний, которые умеют адаптировать объект под нужды потребителя, более востребованы, чем крупные от гигантов-фондов, не готовых к такой адаптации или делающих это плохо.
При этом инвесторы и банки после кризиса стали очень консервативны, когда речь заходит о спекулятивных проектах. Это выражается в том, что в спекулятивные предложения без конкретного потребителя они инвестируют не очень активно. В случае build-to-suit, когда есть конкретный потребитель и четкий договор, привлечь финансирование гораздо проще.
Покупка выгоднее аренды
Чаще всего проекты build-to-suit в России реализуются для продажи, а не для аренды, так как девелоперы, инвесторы и даже банки, дающие кредиты под проекты, пока не очень верят в стабильность аренды build-to-suit. Эта схема в первую очередь работает с западными компаниями, которые могут дать надежные гарантии, что бизнес в течение срока аренды никуда не уйдет. По этой причине девелоперы часто вынуждены отказывать российским компаниям в арендных build-to-suit, хотя кризис показал, что бизнес в России часто оказывается более устойчивым, чем на Западе.
Справедливости ради стоит отметить, что аренда build-to-suit обходится в целом дороже, чем покупка. В случае аренды в стоимость проекта закладываются определенные риски, в результате чего ставки намного выше, чем по обычным спекулятивным площадям. Покупатель объекта build-to-suit в отличие от арендатора не берет на себя финансовые риски девелопера.
Основной риск арендуемого build-to-suit заключается в том, что, если арендатор уйдет, найти нового на специализированное помещение будет сложно, поэтому цена закладывается с учетом окупаемости в течение максимум 4–5 лет вместо стандартных 7 лет и более.
Build-to-suit для западных компаний
Стоит отметить, что западные компании при своих гарантиях предъявляют и повышенные требования к объектам build-to-suit. Например, компания Mars ставит жесткое условие, что может брать в аренду только объекты, соответствующие мировым стандартам Factory Mutual Global. Этот стандарт разработан страховыми международными компаниями, описывающими конструктив, инженерные системы объектов, зданий.
Появление таких объектов build-to-suit позволит западным компаниям в будущем принимать решения об аренде или покупке в России более активно за счет того, что предлагаемый на рынке продукт становится более качественным. Уже появляются объекты, соответствующие международным стандартам. Такими объектами западные компании готовы владеть или брать их в долгосрочную аренду.
Объекты build-to-suit – для квалифицированных девелоперов и потребителей
Подводя итог, можно сказать, что рынок build-to-suit в России является весьма перспективным, однако вряд ли доля build-to-suite проектов приблизится к доле стандартных спекулятивных складов – по крайней мере, в ближайшей перспективе. Если в Европе, в США, даже в Азии, у девелоперов есть большой опыт и длинная история, то в России подавляющее большинство игроков просто не успели наработать необходимые для реализации «штучных» проектов компетенции. Однако в целом тенденция выглядит положительно – количество игроков на этом рынке сокращается, а профессионализм растет. Поэтому рано или поздно девелоперам, которые хотят остаться на рынке, придется прислушаться к требованиям заказчиков, которые в кризис успели привыкнуть к качественным логистическим объектам.
Технология Build-to-suit в России — риски и перспективы
Проект build-to—suit, или BTS, — это метод строительства, реконструкции и модернизации объектов, который предполагает обязанность арендатора по оплате работ, включающих в себя возведение или доработку возведенного объекта, а также заключение договора аренды.
Механизм действия системы
Роль инвестора заключается в том, чтобы своими силами осуществить возведение объекта с учетом планировки, размеров здания и возможной инфраструктуры. Девелопер осуществляет реализацию представленного проекта. Методика build-to-suit дает возможность проводить строительство объектов, которые будут быстро окупаться. Эта технология позволяет владельцам зданий экономить значительные финансовые средства, которые могли быть затрачены на развитие проекта.
Так, компании в кратчайшие сроки получают готовые постройки, имеющие необходимые инженерно-технические параметры, но и закладывают метраж, который в будущем позволит расширить границы их бизнеса. Свободные площадки собственник может предоставлять в аренду, извлекая при этом прибыль.
Откуда пришла технология?
Этот метод возведения складских комплексов давно используется в прогрессивных западных странах. Ряд государств отметили, что популярная схема build-to-suit полностью вытеснила неэффективные спекулятивные проекты. Итоговая экономия иностранных арендаторов, применяющих схему, достигает до 20% в год.
Условия развития build-to-suit за рубежом
Развитию BTS в Европе способствовали следующие факторы:
Применение технологии built-to-suit в России
В нашей стране проекты в рамках BTS развиты крайне слабо. Этому поспособствовали следующие негативные условия:
Проекты не нашли широкой реализации в России, поскольку build-to-suit считается полезной технологией только для бизнесменов, работающих с нестандартными площадями, например, с холодильными складами, совмещенными площадями или помещениями для хранения негабаритной продукции.
Российский вариант BTS
Отечественный компромисс включает зарубежные технологии, адаптированные под реалии современного российского рынка недвижимости. Так, готовые помещения содержат дополнительные возможности преобразования под потребности арендатора. Однако, даже такие помещения не пользуются особой популярностью, а скорее являются исключением из общепринятой практики.
Перспективы развития схемы build-to-suit
Постоянно развивающийся российский рынок создает благоприятные условия для формирования BTS-технологий. Девелоперские компании присутствуют на рынке и обладают достаточно широкими ресурсами, они способны воплотить профессиональную реализацию качественного объекта. Однако крупные организации, желающие минимизировать затраты на аренду складских помещений, еще не готовы доверять работы по развитию проектов сторонним компаниям, что значительно затрудняет развитие BTS. Мониторинг рынка недвижимости показывает, что в перспективе возникнет дефицит предложения, что спровоцирует увеличение арендных ставок.
Указанные процессы не позволят предприятиям экономить на складских помещениях так, как они делают это в настоящее время. Таким образом, принятие в РФ договоры аренды по низким ставкам будут выгодными исключительно в краткосрочной перспективе.
Экономия будет долгосрочной и выгодной только при внедрении технологий build-to-suit. Она позволит создавать складские помещения, максимально точно отвечающие потребностям заказчика, и снабжать их всеми необходимыми инженерными инфраструктурами.
Арендатор сможет соблюсти необходимое соотношение складских, мезонинных и административных площадей. Товары будут храниться в необходимых условиях, в соответствии со всеми санитарными нормами, содержащимися в российском законодательстве. Все перечисленные обстоятельства позволят арендатору экономить до 10-20% своих расходов.
Каким должно быть BTS-помещение?
На рынке коммерческой недвижимости принято считать, что складские помещения для уважающих себя компаний должны соответствовать технических запросам арендатора и отличаться высоким уровнем строительства и отделки. Высококлассный объект, построенный в соответствии в западной технологией build-to-suit должен способствовать достижению главной цели коммерческой организации – это привлечение дополнительной прибыли и экономия расходов.
Помещения, создаваемые по BTS-проектам, должны быть рассчитаны на длительный период эксплуатации. Интеллектуальное здание может быть предназначено для последующей продажи, поэтому подрядчикам следует позаботиться о качественности готового проекта.
Что учитывать при проектировании и строительстве
При реализации плана строительства важно учитывать следующие немаловажные особенности:
Правила разработки проектов
Специалист, которые работают по технологии build-to-suit, опираются на систему основных принципов, которые всегда важно учитывать при планировании и строительстве. К ним можно отнести:
Преимущества BTS
Среди основных положительных сторон применения технологии build-to-suit можно отметить следующие:
комплексность и надежность этой методики. Строительство осуществляется с помощью девелоперов, которые разрабатывают проект. Однако клиент вправе вмешаться на любой стадии работы, он может выдвигать требования, предлагать собственные проекты и принимать окончательное решение по ключевым вопросам строительства. Готовые постройки будут в точности соответствовать запросам заказчика, исключается наличие каких-либо несоответствий с предложенными заказчиком параметрами;
доступность системы обусловлена тем, что банковские организации заинтересованы выделять кредитные средства на цели, связанные со строительством. Именно поэтому разработчики BTS-проетов всегда могут рассчитывать на финансовую поддержку в случае недостатка денежных средств.
Недостатки проектов
Слабой стороной проектов, выполненных в рамках методики BTS, до сих пор остается повышенная невостребованность таких складских помещений на вторичном рынке недвижимости. Помещению, которое адаптировано для конкретных узких целей, сложно найти нового владельца.
Порой собственники обустраивают свои складские помещения таким образом, что они приобретают ряд специфических характеристик, не пользующихся спросом на рынке недвижимости. Эти неликвидные помещения могут оставаться без покупателя на протяжении нескольких лет.
На данном этапе развития рынка недвижимости указанная проблема решаема. Создаются каталоги недвижимости, банки информации о продаваемых помещениях расширяются, покупатели получают больше сведений о продаваемых зданиях, поэтому подобрать специфические помещения становится проще и дешевле. Кроме этого не следует забывать о долгосрочной перспективе использования подобных зданий, которые помогут своим владельцам сэкономить денежные средства.