Что такое коттеджный поселок с юридической точки зрения
«Коттеджные посёлки»: российское право недвижимости
В последние десять-пятнадцать лет активно развивается малоэтажное строительство вблизи крупных городов. Как правило, такие коттеджные посёлки согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований.
Не стоит путать такие населенные пункты с садовыми и огородническими объединениями (СНТ, ОНТ), которые изначально создавались преимущественно для сезонного проживания граждан и для удовлетворения их хозяйственных нужд в виде выращивания и заготовки различных агрокультур для личного потребления. Такие товарищества ведут своё начало с советского прошлого нашего общества и расположены на соответствующих категориях земель (земли для ведения садоводства, огородничества, сельскохозяйственнного назначения).
Однако нередко встречаются случаи, когда в пределах одного района малоэтажной застройки муниципального образования, на одной улице, располагаются классические земельные участки для огородничества с сезонными (садовыми) домами (в адресе расположения которых указываются на статус СНТ (ОНТ)) и участки для строительства индивидуальных домов из земель населенных пунктов.
После проведения муниципальной реформы названные коттеджные посёлки всё чаще становятся частью городских округов, сохраняя при этом в своём наименовании указание на статус деревни (посёлка).
Застройщики (продавцы), чаще всего, приобретают один большой земельный участок вблизи населённых пунктов, «нарезают» его на множество небольших и оформляют юридическое образование новых участков, возводят на таких участках однотипные частные дома, строят коммуникации и иную инфраструктуру (дороги общего пользования, пляжи, скверы, парки, беседки, др.) и продают гражданам. Но при этом застройщик оставляет за собой право собственности на всю названную выше инфраструктуру (прежде всего дороги общего пользования) или передает аффилированному юридическому лицу (обычно товарищество собственников недвижимости).
Приобретая в таком коттеджном посёлке земельные участки и (или) дома, частный собственник не подозревает, что за всё иное ему придётся периодически платить в дальнейшем, порой немало, в частности, за пользование общепоселковыми дорогами, буквально за въезд (на границах таких пунктах обычно устанавливаются шлагбаумы). И затем начинаются споры в судах о режиме такого имущества.
Однако Конституционный суд своим постановлением от 10 ноября 2016 года, в так называемом деле дачного посёлка «Барвиха», признал необоснованным и неправомерным применение к данным отношениям по аналогии норм закона об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
И на сегодня в данных отношениях существует пробел правового регулирования, что порождает неопределенность и споры в судах.
Многие поспешили признать новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о садоводстве), который вступил в силу 01 января 2019 года, применимым к названным выше отношениям в коттеджных посёлках. В этом законе императивно закрепляется право общей долевой собственности всех жителей посёлка (собственников участков) на «инфраструктурное» имущество всего обособленного района, которое обеспечивает пользование каждого собственника своим индивидуальным участком и (или) домом (в первую очередь общепоселковые дороги).
Вместе с тем, Закон о садоводстве регулирует отношения, возникающие именно в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества (ст. 1 Закона о садоводстве).
Однако территории коттеджных посёлков не являются ни садовыми, ни огородническими товариществами, в их пределах отсутствуют садовые или огороднические земельные участки, садовые дома, соответствующая специальная инфраструктура для выращивания разных агрокультур.
В большинстве случаев коттеджные посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.
На это можно было возразить правилом о применении по аналогии Закона о садоводстве к отношениям, возникающим в коттеджных посёлках. Но сам Закон о садоводстве прямо исключает такую возможность, по крайней мере в отношении права общей долевой собственности жителей на «инфраструктурное» имущество всего населённого пункта (ч. 12, 14 ст. 54).
Таким образом, пробел в праве в данной сфере отношений на сегодня существует.
Выход для разрешения таких споров, возможно, содержится в ст. 135 Гражданского кодекса о главной вещи и принадлежности: вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В связке «главная вещи-принадлежность» главная вещь и принадлежность (служащая вещь) являются самостоятельными вещами, которые могут быть индивидуальными объектами гражданских прав и участвовать в гражданском обороте одна без другой.
Исходя из вышеизложенного, принадлежность автоматически следует юридической судьбе главной. Для иного нужно прямо об этом предусмотреть в договоре.
«Инфраструктурное» имущество, прежде всего общие дорогие и иные территории общего назначения, по своей природе изначально создаются для обеспечения деятельности посёлка в целом и возможности пользования гражданами своими индивидуальными участками, домами. Такие земли дополняют и увеличивают ценность отдельных участков, которые находятся в индивидуальной собственности. И вступают в оборот только в связи с необходимостью владеть и пользоваться частными землями (главные вещи), не имеют, как правило, самостоятельной ценности (трудно представить пользу от общепоселковых дорог, кроме как обеспечения доступа граждан на индивидуальные участки и строения).
Более того, обычно в назначении данных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте содержатся прямое указание – земли общего назначения (пользования). И по фактическому расположению таких земельных участков очевидно, что они являются дорогами общего пользования и служат для доступа граждан на их индивидуальные участки. Ценность и назначение земель общего пользования именно только в обеспечении права собственности граждан на отдельные земельные участки.
Отсюда следует, что гражданин, приобретая право собственности на индивидуальный участок и (или) жилой дом, сразу становится и собственником на правах общей долевой собственности общепоселковыми дорогами и иным «инфраструктурным» имуществом в данном населённом пункте. Иное должно быть прямо предусмотрено в договоре.
Следовательно, требования формальных собственников дорог общего назначения и иного подобного имущества к гражданам об оплате пользования этими вещами являются необоснованными и неправомерными.
В то же время дореволюционный цивилист Гамбаров Ю. С. допускал возможность придания «второстепенным земельным участкам имения (пастбища, леса, воды)» режима принадлежности к главной вещи.
Анализ правоприменительной практики судов показал, что за исключением единичных решений, суды не стараются признавать земельный участок принадлежностью к другой, главной, вещи. Однако практика имеет свойство меняться, в частности, в результате развития доктрины права и для удовлетворения нужд гражданского оборота, справедливого разрешения споров.
Здесь же встаёт довольно актуальный вопрос из области публичного права: насколько правомерно и соответствует Конституции, ситуация, когда гражданин приобретает в собственность участок с домом для постоянного проживания в таком коттеджном посёлке в пределах муниципального образования и вынужден оплачивать пользование общими дорогами? Если сравнить последнее с приобретением участка и дома гражданином в пределах «классического» населенного пункта (деревня, село), где органы местного самоуправления за счёт местного (муниципального) бюджета обеспечивают содержание общих дорог и никому в голову не придёт получать с жителей плату за проезд по общим дорогам, пользование парками, набережной и прочим имуществом.
В этой «картине» явно нарушается принцип равенства граждан: в первом варианте – граждане сами несут бремя содержания общего имущества и платы за пользование им, в другом – жители освобождены от всех аналогичных обязанностей и муниципальная власть берёт на себя все эти расходы и вопросы.
Однозначно для разрешения отмеченных в настоящей статье проблем недостаточно существующего правового регулирования. Необходимо на уровне Верховного суда дать соответствующие разъяснения в форме постановления пленума, как однажды сделал Высший арбитражный суд в 2009 году по вопросу правового режима общего имущества в административном здании
Коттеджные поселки: как преодолеть проблемы регулирования?
В законодательстве РФ в отношении коттеджных поселков – правовой вакуум. Позиции судов РФ спорны и непоследовательны. Отлично известные судебной системе и участникам гражданского оборота конструкции действующего законодательства в отношении многоквартирных домов не применяются. Так, суды полагают, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и коттеджном поселке различен.
На сегодняшний день центральной проблемой для коттеджных поселков остается отсутствие в действующем законодательстве регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов.
В обсуждении приняли участие: Роман Бевзенко (к.ю.н., партнер Пепеляев Групп), Вероника Величко (советник ЮФ «Авелан»), Татьяна Краснова (к.ю.н., доцент СПбГУ), Игорь Антюшин (младший юрист международной юридической фирмы Hogan Lovells), Андрей Егоров (к.ю.н., профессор НИУ «Высшая школа экономики», гл. редактор журнала «Цивилистика», руководитель образовательных программ школы для юристов-практиков Lextorium.com).
Ниже представлены выводы, к которым пришли спикеры в процессе обсуждения:
1. Основная предпосылка возникновения проблем с коттеджными поселками видится в том, что в отношении объектов общего пользования собственников индивидуальных жилых домов не установлено какой-либо специфики регулирования.
В результате получается так, что общее имущество, которое призвано обслуживать жилые дома и обеспечивать благоприятные условия для проживания их собственников, оказывается аккумулированным в руках другого лица (например, застройщика), который может препятствовать пользованию, устанавливать необоснованно высокую плату и иным образом получать выгоду из своего положения.
Как сегодня справляются с этой проблемой?
– Путем регистрации общей долевой собственности.
Чаще всего объекты общего имущества проходят процедуру государственного кадастрового учета, в связи с чем не имеющие самостоятельного функционального назначения объекты становятся оборотоспособными.
Защитным эффектом в такой ситуации выступает правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). Однако на практике защитная функция не срабатывает: стороны сделки оформляют договор дарения доли в праве общей долевой собственности, что позволяет обойти правила Кодекса и передать долю абсолютно любому лицу, даже не являющемуся собственником коттеджа в поселке.
Кроме того, если сделка по передаче доли в праве общей собственности окажется недействительной, произойдет разрыв между домом и общим имуществом. Такой исход явно не составит какой-либо пользы ни для прежнего собственника дома, ни для нового.
– Путем передачи общего имущества в собственность третьему лицу в целях управления (например, ТСЖ).
Этот вариант не лишен недостатков. Так, третье лицо в любой момент может распорядиться общим имуществом, т.е. вывести его за пределы сообщества. В свою очередь, оспаривание собственниками коттеджей сделки по отчуждению не способно защитить их права должным образом – возвращенное в собственность товарищества имущество впоследствии может быть вновь отчуждено. Какой-либо запрет на отчуждение отсутствует, хотя КС и признает, что распоряжение общим имуществом допустимо только в интересах его участников.
В результате ни один из способов не решает проблемы разрыва индивидуального права собственности на помещение и доли в праве общей собственности. В двух случаях сохраняется оборотоспособность общего имущества, что абсолютно неприемлемо с точки зрения назначения такого имущества.
2. В каком направлении следует двигаться?
Помочь справиться с этой проблемой может распространение на коттеджные поселки модели поэтажной собственности.
Коттеджные поселки – собирательная категория для описания правового режима отдельно стоящих индивидуальных домов или домов блокированной застройки, неразрывно связанных общей инфраструктурой поселка. В связи с этим прослеживается связь между этой категорией и поэтажной собственностью, которая состоит из неразрывной связи трех элементов: индивидуального права собственности на помещение, доли в праве общей собственности, обязательного членства собственников помещений в сообществе.
В этом смысле коттеджные поселки представляют собой пример поэтажной собственности, правовое регулирование которых не может не соприкасаться.
Значительный шаг к решению проблемы сделан в проекте реформы вещного права, где закреплено положение о том, что если иное не предусмотрено ГК, другими законами или не вытекает из существа отношений, правила об общем имуществе здания применяются к общему имуществу собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки (п. 6 ст. 298.5).
Однако сделанная в положении ссылка на другие законы может нивелировать позитивное направление реформы, поскольку, например, Закон о ведении гражданами садоводства и огородничества на этот счет содержит достаточно неоднозначные положения. Кроме того, представленное выше положение является решением на будущее, что делать с уже имеющимися ситуациями, сказать затруднительно.
3. Еще один вариант решения проблемы
В соответствии с п. 5 ст. 24 Закона № 217-ФЗ правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.
Можно ли данное положение применять по аналогии к коттеджным поселкам?
Ответ положительный. На территории садоводства могут быть расположены в том числе жилые дома. Однако, как уже упоминалось, положения этого закона неоднозначны, что влечет за собой отсутствие устойчивой позитивной практики, свидетельствующей о возможности решения проблем, связанных с общим имуществом.
4. Как стало понятным из обсуждения, установление сервитута тоже не способно решить проблему общего имущества. Часто непросто доказать необходимость установления сервитута, но и после его установления собственник общего имущества может нарушать права пользователей.
Помимо этого весьма острая ситуация возникает, когда с иском об установлении сервитута обращаются не все собственники домов. Возникает вопрос: как взыскивать плату за сервитут с лиц, в отношении которых сервитут не установлен, но которые не могут не пользоваться общим имуществом?
Подобные вопросы подтверждают тезис о том, что установление сервитута для решения проблем коттеджных поселков – не самый удачный вариант поведения.
Спикеры семинара подробно поговорили о каждом из возможных способов преодоления проблем регулирования коттеджных поселков, определили наиболее предпочтительный из них.
Приобретение записи семинара доступно на сайте организатора.
Трейлер к семинару доступен на YouTube-канале.
Коттеджные посёлки: земли общего пользования
Ранее я рассматривал правовые проблемы и пробелы в правовом регулировании такого неопределенного для закона явления как «коттеджные посёлки» https://zakon.ru/blog/2020/6/5/kottedzhnye_posyolki_rossijskoe_pravo_nedvizhimosti
Всё больше российских мегаполисов расширяются, в частности, в виде появления районов малоэтажной застройки, фактически посёлков со своим укладом жизни. Как правило, данные населённые пункты изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в пределах этого района по категории являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов, а сам коттеджный посёлок становится по градостроительным документам неотъемлемой частью соответствующего муниципального образования.
На сегодня не принят базовый закон, который бы разрешал огромный пласт проблем в таких населённых пунктах, в первую очередь имущественных, земельных, что порождает огромное количество судебных споров и несогласованность практики судов по данному вопросу. Одной из таких проблем является неопределённость режима земель (территорий) общего пользования относительно этих населённых пунктов.
В Российской Федерации земли (территории) общего пользования (их также называют общественными землями) ограничены в гражданском обороте, то есть такие земельные участки не могут быть приватизированы, находиться в собственности юридических лиц и граждан (п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Хотя в науке отечественного гражданского права встречаются позиции современных цивилистов, которые рассматривают общественные земли в качестве объектов, полностью исключенных из гражданского оборота, так как собственником таких вещей может быть только публичное образование – государство или муниципалитет в интересах общества, всех и каждого. Однако Верховный суд России рассматривает их именно в качестве объектов, ограниченных в обороте (например, определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07. 2009 № 5-Г09-56, от 05.12.2018 г. № 308-КГ18-19589). К слову, в дореволюционном российском частном праве такие земли также рассматривали в качестве ограниченных в гражданском обороте, при этом разделяя понятия торговый и гражданский обороты (см. в частности труды Гамбарова Ю. С.).
Установление такого специального режима оборота в отношении них обусловлено необходимостью обеспечить беспрепятственное и безвозмездное пользование этими объектами для неограниченного круга граждан и юридических лиц. Верховный суд России последовательно утверждают в рамках конкретных дел о том, что использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, поэтому запрещается приватизация (передача в собственность отдельным граждан и юридических лиц) таких земель (например, п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Также законодатель и суды отдельно подчёркивают о безвозмездности пользования для граждан таким недвижимым имуществом (например, п. 1 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.07.2008 № Ф04-3241/2008(5552-А27-9)).
Все вышеназванные гарантии и ограничения в виде императивных норм гражданского и земельного законодательства с легкостью обходятся застройщиками (продавцами) в так называемых коттеджных посёлках. Как правило, застройщик приобретает на торгах один большой по размеру земельный участок, который находится в собственности государственной власти или муниципального образования, далее разделяет этот большой участок на множество меньших индивидуальных участков, строит частные дома, общепоселковую инфраструктуру и формирует земли (территории) общего пользования в виде автомобильных дорог, скверов, парков, набережной, участков для размещения трансформаторной подстанции и контейнеров для бытовых отходов. Однако вместо того, чтобы передать право собственности на эти сформированные застройщиком общественные земли в пользу всех жителей (собственников индивидуальных участков) коттеджного посёлка или в публичную собственность, застройщик оставляет права на них за собой или передаёт аффилированному юридическому лицу (чаще всего товариществу собственников недвижимости, ТСН). Далее начинается систематическое извлечение прибыли застройщиком или ТСН в форме фактического взыскания с каждого собственника участка (жителя) платы за проезд или иное пользование территориями общего пользования.
Самое интересное, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте такие общественные земельные участки по категории и своему назначению зарегистрированы именно в качестве земель (территорий) общего пользования. Но в нарушение вышеназванных норм и условиях отсутствия в населённом пункте альтернативных общественных дорог для проезда к своим участкам собственниками таких земель (дорог) признаны юридические лица (застройщики, ТСН) или отдельная группа граждан, которые навязывают правила пользования и плату для всех остальных жителей.
В этом случае возможен вариант обращения с административным исковым заявлением в суд к органам публичной власти, где предметом требования целесообразно обозначить возложение обязанности на последних обеспечить право гражданам на свободное и безвозмездное пользование землями (территориями) общего пользования. В свою очередь, у органов местного самоуправления и государственной власти есть полномочие по выкупу (изъятию) у частных лиц (застройщики, ТСН) таких земельных участков в порядке ст. 238 (выкуп ограниченных в обороте вещей) или ст. 279 Гражданского кодекса, абз. 9 ч. 2 ст. 49 Земельного кодекса (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд). При этом есть большая вероятность того, что публичные органы власти вслед потребуют у жителей снести ограждение (шлагбаумы) в месте въезда в коттеджный посёлок, учитывая его вхождение в статусе неотъемлемой части в границы муниципального образования.
Подводя итог, можно смело заявить, на сегодня в действующем законодательстве отсутствуют институты, которые бы эффективно разрешали данные вопросы и защищали права жителей в таких населённых пунктах.
Квартплата за чужой счет
Верховный суд объяснил, как платить за ЖКХ в коттеджном поселке
До судебного разбирательства дошло дело о платежах в одном из подмосковных коттеджных поселков. Там три года назад собственники домов за коммуналку платили 36 000 рублей в месяц.
По словам гражданина, объекты инфраструктуры поселка не принадлежат хозяевам домов, а оформлены в собственность ЗАО. А уж это общество передало их в аренду обслуживающей ООО. Вот пусть ЗАО все и содержит. Дешевле будет.
Добровольно возвращать деньги фирма отказалось. Иск рассмотрел районный суд. И признал правильным требования обслуживающей фирмы. С неплательщика по решению суда надо взыскать более 800 000 рублей. Встречный иск собственника был отклонен. Следующие две инстанции подтвердили такое решение. Суды не согласились с доводами истца о том, что он готов оплачивать лишь те услуги, в которых нуждается. Судьи заявили, что такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников в поселке.
По мнению Верховного суда, для того, чтобы соблюсти баланс интересов сторон, суду надо было изучить, были ли нужны истцу услуги. И какие. Пользовался ли он ими, каковы были ли расходы на них. Ни на один из этих вопросов местные суды не ответили. Поэтому дело должника будет пересмотрено.
Что же такое коттеджный поселок или ликбез по понятиям
Что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок, все о поселках.
Сразу оговорюсь, что слово «понятия» подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Мы в своих посёлках хотим жить счастливо, а не «по понятиям». Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем.
В посёлках, где уже продана большая часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. Далеко не все из нас представляют себе, что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок и пр. Разберём всё по косточкам.
Начнём с понятия «коттеджный поселок».
В России вырастающие повсеместно коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание (для правления товарищества собственников жилья), гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.
Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.
Жилищное законодательство нашей страны провозгласило, что собственник жилья вправе сам решать вопросы относительно своей территории. По современным законам владелец недвижимости может найти для своей собственности достойного управляющего сам. При чем данное право есть у собственников жилья, не зависимо от того владельцем квартиры в многоэтажке он является или коттеджа в загородном поселке.
Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.
Коттеджные поселки бывают: эконом-класса, бизнес (с различными подклассами) и элит (или люкс).
Право выбора.
Поговорим об управленцах. Что это такое и с чем их едят.
Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.
До сдачи посёлка, всеми вопросами занимается чаще всего фирма-застройщик или как сейчас модно девелопер, что логично. После того, как объект сдан в эксплуатацию, жильцы на общем собрании решают, устраивают их прежние управленцы или категорически нет.
При выборе управляющей компании есть два варианта:
Что требуется от Управляющей Компании? Прозрачная ежеквартальная система отчетности, построенная на принципах строгого бухгалтерского учета, что дает собственникам возможность контроля и управления эксплуатационными расходами. Не всегда, к сожалению, управляющие компании, вызывают доверие у граждан. Несомненно, есть и добросовестные профессионалы, с которыми удобно и приятно работать.
Основные цели Управляющей компании при управлении общим имуществом коттеджного поселка:
Собственники ВПРАВЕ избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления). Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный ПОДРЯДЧИК), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.
Управление управленцами.
По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.
Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:
Среди собственников домов должны найтись инициаторы (инициативные группы должны создаваться уже на начальной стадии продажи участков в поселке, встречайтесь, организовывайте собрания), которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.
Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.
Когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, то это хорошо только в том случае, если он уже заработал среди собственников хорошую репутацию. Если застройщик вёл себя нечестно изначально, и наделал массу ошибок, то грош цена такому управленцу. Возможны и дальнейшие злоупотребления со стороны такой управляющей компании.
В наших договорах нет (что радует) пунктика, в котором прописана обязанность будущего собственника передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. А если бы и был, то был бы признан незаконным требованием.
И не будем забывать, что управляющая компания подчиняется собственникам, а не наоборот.
Форма правления в коттеджном поселке (ДНТ, ДНП, ТСЖ или ЖК).
В коттеджных посёлках могут быть выбраны такие формы Некоммерческого объединения граждан:
В отличие от садоводства в ДНП выделяемые участки предназначены в первую очередь для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства. Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Некоммерческое партнерство является юридическим лицом по действующему на территории Российской Федерации законодательству. Партнерство не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами.
Органами управления Некоммерческого партнерства являются:
Высшим органом управления Некоммерческого партнерства является Общее собрание членов Партнерства.
Основной функцией Общего собрания членов является обеспечение соблюдения Партнерством целей, в интересах которых оно создано.
Общее руководство и контроль (надзор) за деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет Правление Некоммерческого партнерства.
Контроль над деятельностью Некоммерческого партнерства, правильностью расходования его средств, выполнением устава и решений органов управления Некоммерческого партнерства, осуществляет Ревизионная комиссия (ревизор).
Органы управления и контроля Некоммерческого партнерства избираются только из числа членов партнерства.
Как предусмотрено Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования дачного объединения для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.
Если часть жителей такого посёлка решит проживать в доме круглогодично, то, зачастую потребуется прописка.
Пока не принят новый законопроект, действовать нужно по прежним правилам. Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса. Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.
Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка. Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте. У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.
Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.
ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании. Собрание правомочно (т.е. имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более 50% площади помещений в доме (см. часть 3 статьи 45 ЖК).
Что касается коттеджного поселка, то в качестве варианта можно предложить определение голосов собственников коттеджей, ориентируясь на принцип «один коттедж — один голос», если иное не установлено уставом. Единственным учредительным документом ТСЖ является устав. При его составлении следует учитывать, что в обязательном порядке в нем должны содержаться сведения, обозначенные в ряде статей ЖК РФ. В частности, он должен включать положения о порядке созыва и правомочиях общего собрания членов товарищества (п. 1 ст. 145, п. 3 ст. 146 ЖК РФ), сроках полномочий правления и председателя правления товарищества (п. 2 ст. 147, п. 1 ст. 149 ЖК РФ), целях расходования специальных фондов (п. 3 ст. 151, п. 3 ст. 152 ЖК РФ).
Однако если при создании ТСЖ в многоквартирном доме, где собственники проживают постоянно, существует возможность оперативного сбора граждан, то при образовании ТСЖ в коттеджном поселке принятие общего решения может затянуться, так как многие собственники коттеджей постоянно в них не проживают.
Собственник коттеджа, расположенного в коттеджном поселке, может и не вступать ни в ТСЖ, ни в ЖК, ни в ДНП. Он вправе напрямую заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Можно и вовсе не создавать никаких объединений, как было сказано выше, а просто выбрать инициативную группу, которая и будет заниматься решением общих вопросов, а также отчитываться перед жителями посёлка.
Также может быть выбрана управляющая компания (УК).
Объединение дает жильцам поселков право голоса. Объединение это сила, помогающая решать многие вопросы. Объединения жильцов вправе требовать от застройщиков и администрации планы строительства и отчетности. То есть можно рассматривать объединение жильцов как орган местного самоуправления.
Умные застройщики воспринимают объединения жильцов как консультативный орган, не только как нечто создаваемое для борьбы с реальным или воображаемым противником.
Ликвидировать объединение целесообразно, лишь когда посёлок «доведён до ума».
В поселках эконом-класса чаще всего управляющей компании либо не бывает изначально, даже не предполагается, либо она сама себя высекла, дискредитировав саму идею, и жильцы остаются со своими проблемами и ежедневными нуждами один на один. И, как раз, в этом случае жителям остается брать ситуацию в свои руки и создавать объединения.
Изначально предполагается наличие управляющей компании в посёлках бизнес-класса, где есть общие коммуникации 100%, бассейн, асфальтовые дороги, требующие ремонта и пр. блага цивилизации. Объединений граждан там, как правило, не бывает.
ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. Но одновременно ТСЖ получает и обязанности например, платить налоги с фонда заработной платы и пр. А вот кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. без права хозяйственной деятельности.
Есть еще несколько форм объединения жильцов. В частности, это садоводческие, садово-огородные, жилищно-строительные кооперативы (товарищества), деятельность которых Налоговый кодекс прямо относит к не облагаемой налогом.
Состав общего имущества.
Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава общего имущества в поселке. Для определения состава общего имущества собственников коттеджей необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Состав общего имущества в «загородке» определяет договор.
Плата за содержание общего имущества вносится соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и только на основании соответствующего договора, условия которого определяются на основании соглашения сторон.
Если в договоре при покупке участка не написано, что «вместе с земельным участком собственнику передается такое-то имущество», то застройщику впоследствии придётся заключать новые договора с собственниками при сдаче посёлка.
Точное определение доли собственности на общее имущество на самом деле очень важно при заключении договора. Ведь именно оно является главным камнем преткновения между УК и собственником. Из-за него происходит большая часть судебных процессов по загородной недвижимости. Поскольку собственник не понимает, за что он должен платить ту или иную сумму, и что входит в так называемое общее имущество. Ведь покупал он только дом и землю.
Так как же быть с жителем коттеджного поселка, который не заключил договора об общем имуществе, но тем не менее пользуется услугами?
В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, или не подписавшего договор об общем имуществе нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно (естественно, речь не идет о ситуации неосновательного обогащения, например при пользовании чужим имуществом).
При этом следует помнить, что создавать препятствия лицу, не вошедшему в товарищество, в нормальном осуществлении его прав члены товарищества и УК не могут, любые их решения должны соотноситься со сказанным. Но, несомненно, такой житель должен осознавать, что содержание дорог и охраны требует определённых взносов.
Если управляющая компания объяснит собственнику, какие услуги и какого качества они будут получать за определенную цену, то, собственник с удовольствием подпишет такой договор. И, наверное, это правильно, что на сегодняшний день покупателя коттеджа интересует не только цена и инфраструктура поселка, но и порядок управления им.
Кроме того, в договоре должны быть прописаны перечень услуг и работ, которые будет оказывать компания, а также порядок управления и, естественно, стоимость обслуживания поселка. К тому же в каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора управляющая компания должна ознакомить с ними покупателя. В правилах четко прописываются все нюансы, вплоть до того, можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку.
Отметим также, что в коммунальных расчетах коттеджных поселков наряду с тарифами РЭК, например на электроэнергию, существуют тарифы, которые определяет договор УК. Будьте готовы, что здесь управляющая компания может разгуляться. За такие услуги, как, например, уборка территории или обслуживание дорог, каждая компания устанавливает свою цену. Поэтому, если вы решили выбрать для обслуживания поселка УК, то вам необходимо выделить инициативную группу из жителей поселка, которая проведет анализ тарифов управляющих компаний.
Кому принадлежат коммуникации?
Очень часто в результате взаимодействия управляющих компаний и домовладельцев возникает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат коммуникационные системы, которые находятся на территории поселка. Этот вопрос часто задают собственники загородных коттеджей, так как им временами кажется странным платить за то, что им не принадлежит. Такой вопрос возникает особенно остро, когда недобросовестные компании высоко поднимают уровень ежемесячных коммуникационных платежей.
Кроме этого, возникает еще один вопрос о том, нельзя ли забрать эти коммуникации себе или оформить их в собственность. Понятно, что внутридомовые сети принадлежат владельцам особняка. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний. Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления.
Если управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, то ее деятельность регулируется государством. В случае принадлежности коммуникаций управляющей компании вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена.
Если разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены за счет прибыли девелоперской компании, то тогда, конечно, они принадлежат ей по праву. Если же коммуникации строились за счет собственников коттеджей поселка, то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. Важно понимать, что ремонт и обслуживание собственности делается за счёт того, кому эта собственность принадлежит.
Как будем платить?
В нашей стране тарифы на электроэнергию, газ, отопление, воду и так далее устанавливает государство в лице местных или региональных властей, но ни как не управляющей компании. Это необходимо знать и помнить собственникам коттеджного жилья. В соответствии с этим управляющие компании во всех платежных документах обязаны указывать номера постановлений органов государственной власти, которыми они руководствуются. Уважающие себя компании поступают именно так. Даже если управляющая компания является собственником коммунальных систем коттеджного поселка и сама участвует в производстве и подаче в населенный пункт ресурсов, то тарифы на услуги коммунального хозяйства должны устанавливаться на уровне субъекта нашей страны. Так как данная сфера экономики относится к сетевой локальной монополии.
Если какая-то управляющая загородным коттеджным поселком компания будет устанавливать цены на коммунальные услуги самостоятельно, исходя из своих интересов, то, скорее всего, у нее будут серьезные проблемы с государственной антимонопольной службой. Но плата за коммунальные услуги эта та часть, которую управляющие компании научились обходить. С жителей поселков берётся в пользу управленческих компаний дополнительные деньги, которые могут называться «эксплуатационными услугами» или «поселковым сбором». Повлиять на величину этой суммы государство, понятное дело, уже не может, так как эта сфера влияния только предпринимателей рынка загородного жилья.
В такой общий поселковый сбор включаются затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, заработную плату специалистов. Общее собрание жителей коттеджного жилья должно проводиться регулярно: примерно раз в год. На нем представитель управляющей компании должен предоставить собственникам загородных домов информацию о бухгалтерской отчетности. На таких собраниях любой из жителей поселка может высказать свое мнение и внести предложение.
В поселках разного экономического уровня управленческий сбор будет составлять разную сумму. Понятно, что в элитных поселках он будет больше, а в поселках эконом-класса он будет, конечно, меньше. Повлиять на эту сумму можно только решением общего собрания собственников, на котором будет обсуждаться перечень услуг управленческой компании и их расценки. Надо понимать и то, что одни жильцы готовы платить за услуги любую сумму, а для других даже минимальная плата является непосильным бременем. В целях экономии денежных средств владельцам загородного жилья от каких-то пунктов можно отказаться, а какие-то необходимо обязательно оставить.
Если управленцы оказываются недобросовестными, и слишком уж алчными, жители расстаются с ними довольно быстро.
Для того, чтобы принимать адекватные решения в обращении с управляющей компанией жителям загородных коттеджей следует, всё-таки, объединиться друг с другом.
По закону, ни застройщик, ни управляющая компания не имеют права принуждать собственников к выполнению каких-либо обязанностей.
Если застройщик или УК просит заключить с собственником какой-либо договор, касающийся определённых правил поведения или действий, то этот документ является внутренним поселковым и законной силы не имеет. Тем не менее, если установленные внутрипоселковые нормы проживания противоречат федеральному законодательству, то не только собственник, но и потенциальный покупатель может обратиться в судебные органы. Но главное, о чём нужно помнить — не нарушать законы и не причинять неудобств соседям. И, конечно, любое требование должно быть обосновано и разумно.
Собственники должны знать, что они вправе в любой момент в инициативном порядке собрать жильцов и выбрать иной способ управления, иную управляющую организацию, в любое время изменить условия договора управления. И никто не может им навязать свои условия, свою управляющую компанию. Это право установлено частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса.
Каков порядок и условия заключения договора управления?
Вы должны очень внимательно подойти к процессу заключения договора управления, тщательно прочитать и проанализировать все его положения.