какие функции обеспечивает застройщик
Застройщик в строительстве
Застройщик – понятие, применяемое сейчас в России, имеет свои корни еще в СССР. Это понятие в полной мере подходит к современному определению девелопер и даже намного шире его. В общем понимании, девелопер – инвестор, вкладывающий денежные средства в возведение домов, зданий с целью дальнейшего получения прибыли от возможной реализации помещений, объектов и сдачи их в аренду (полностью или частично).
Определение застройщика в нормах закона
Российское законодательство, основываясь на нормативной документации, дает четкое определение понятию застройщик:
Застройщик — это любое юридическое лицо, которое на собственном или взятом в аренду участке планирует строительство жилых помещений или других объектов недвижимости (кроме производственного назначения). На основе долевых денежных вложений будущих участников формируется финансовая база. Разрешение на строительство является основание для начала проведения работ (ст.2 п.1 ФЗ-214).
Статья 1 пункт.16 Федерального закона №190 и Градостроительный кодекс РФ оговаривают, что застройщик – это физ- или юрлицо, вкладывающее денежные средства для обеспечения проведения строительных работ на собственном или взятом в аренду, участке. Под строительными работами так же понимаются ремонтные и реконструкционные.
В том случае, если у застройщика отсутствуют собственные денежные средства в необходимом размере, он может привлекать кредитные, в этом случае он все равно выступает как инвестор и является застройщиком-инвестором (ст.4 ч.2 ФЗ-39).
Свод правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) регламентирует, что застройщик может быть и индивидуальным застройщиком, который на участке земли может производить строительство жилых или сельскохозяйственных помещений, привлекая собственные или заемные денежные средства, полученные от третьих лиц или других строительных компаний.
Застройщик и девелопер: в чем отличие?
Для девелопера нет обязательного условия быть владельцем или арендатором земельного участка, для застройщика такое условие есть. Девелопер это предприниматель, который осуществляет деятельность в сфере девелопмента и может производить следующие работы:
Девелопер осуществляет предпринимательскую деятельность с целью получения максимальной прибыли и при этом, он не должен быть обязательно владельцем или арендатором земельного участка, на котором проводятся работы по возведению здания. Этим девелопер и отличается от застройщика.
Функции застройщика
Не имеет значения за какие денежные средства застройщик проводит работы, в его зону ответственности входят следующие функции:
Организационные функции
В эти функции застройщика входит:
Эти функции прописаны в ст.47-48 Градостроительного кодекса РФ.
У застройщика должен быть архитектурный проект, без этого документа невозможно получение разрешения на строительство и проект этот должен быть выполнен строго в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
Для получения архитектурно-планировочного задания застройщику необходимы следующие документы: заявка на строительство и документ, подтверждающий его право собственности на земельный участок.
Построить здание застройщик имеет право и на арендованной земле. В этом случае, вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от владельца участка на разработку проектной документации. Это разрешение подтверждает, что собственник земельного участка не имеет ничего против возведения здания арендатором на его участке. Разрешение на строительство можно получить только в том случае, если архитектурный проект будет подходить по требованиям градостроительного плана земельного участка. Все это оговаривается в положениях пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Принять и выдать разрешение на строительство могут местные, региональные и федеральные органы управления. Кроме архитектурного проекта, чтобы получить разрешение на строительство требуется предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план этого участка.
В том случае, когда в договоре подряда между застройщиком и подрядчиком не оговаривается, что подрядчик обязуется выполнить все работы собственными силами, то для выполнения отдельных работ подрядчик может привлекать третью сторону. Теперь он становится генеральным подрядчиком, а те лица, которые были им привлечены – субподрядчиками.
В соответствии с ст.706 Гражданского Кодекса РФ всю ответственность, за выполненные работы субподрядчиками, перед застройщиком в любом случае несет генеральный подрядчик.
В любом случае, кто бы ни проводил работы на объекте – застройщик, генподрядчик или субподрядчик – у него должно быть свидетельство о допуске к выполняемым работам, которое выдается специальной регулирующей организацией. Для получения подобного разрешения (свидетельства) исполнитель работ должен быть участником саморегулируемой организации. Весь перечень работ, проведение которых требует наличия свидетельства о допуске, оговорен приказом Минрегиона России от 30.12.2009г №624.
В исключительных случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика и выполнять строительные работы своими силами.
Контрольные функции
Не зависимо от способа ведения строительных работ (собственными силами или с привлечением третьих лиц), застройщик должен контролировать ход проведения работ. Для чего осуществляется этот контроль? Необходима проверка соответствия работ проекту, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а кроме того – контроль обеспечения безопасности в ходе строительства и при дальнейшей эксплуатации здания.
Например, застройщик должен проводить следующие контрольные мероприятия:
Каковы функции застройщика в ходе строительства
Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).
Застройщик может организовать строительство за счет:
Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:
Организационные функции
В организационные функции застройщика входит:
Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.
Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.
Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).
Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:
Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.
Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.
Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.
Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.
Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.
Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.
Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).
Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:
Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.
В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:
Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:
Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.
Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.
Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком , а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками . При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.
Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией. Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).
Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.
Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).
Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.
Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.
Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:
Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.
Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:
Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.
Контрольные функции
Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства. Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.
В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:
Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.
Привлечение технического заказчика
Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика . Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.
В функции технического заказчика могут входить:
Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.
Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ.
Функции и обязанности застройщика
Перед покупкой первичной недвижимости важно свести к минимуму возможные риски, что возможно при грамотном выборе застройщика, а также осведомленности о его функциях и обязанностях. В роли застройщика на российском рынке недвижимости могут выступать как крупные организации, так и мелкие инвесторы. Именно строительная компания несет ответственность за все сложности, возникающие в процессе возведения зданий, и их решения.
Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ, застройщик — это юридическое лицо, располагающее земельным участком (на правах аренды/субаренды или в собственности), получившее официальное разрешение на возведение объекта недвижимости (многоквартирных домов и прочих зданий) и привлекающее для этих целей денежные средства «дольщиков». Также в компетенцию застройщика входят подготовка необходимой проектной документации и выполнение всех инженерных изысканий (Ст. 1, п. 16 ГрК РФ).
Обязанности застройщика
По закону строительная компания обязана:
Кто такой заказчик
Заказчиком может быть и юридическое (частное или государственное предприятие), и физическое лицо, делающее заказ на осуществление строительных работ на платной основе, то есть выступающее инвестором и руководящее деятельностью застройщика. К функциям заказчика также относится прием готовой недвижимости. В отличие от застройщика, заказчик не владеет земельным участком, где ведется строительство. Застройщик имеет право выступать в роли заказчика.
Определение понятия «подрядчик»
Подрядчик — это наемная сила, выполняющая за оговоренное денежное вознаграждение строительные работы, прописанные в договоре подряда (заключается между застройщиком и подрядчиком). Согласно действующему законодательству Российской Федерации, у подрядчика должна быть государственная лицензия на проведение работ. В противном случае его деятельность признается неправомерной. Застройщик часто только один, а количество подрядчиков не ограничено.
На что обращать внимание при выборе застройщика
Перед покупкой жилья у конкретной строительной компании важно собрать и проанализировать максимальное количество информации о его профессиональной деятельности. Необходимо узнать дату регистрации компании и продолжительность ее деятельности (такая информация указана на сайте налоговой службы). Также следует выяснить, есть ли у компании свой веб-ресурс и расчетный банковский счет (обратите внимание, когда он был открыт). Непременно стоит ознакомиться со списком уже введенных в эксплуатацию и «законсервированных» объектов, определив их процентное соотношение.
Настоятельно не рекомендуется заключать договор со строительной компанией в тех случаях, если у нее нет:
Всё о гарантийных обязательствах девелоперов
Сколько действует официальная гарантия на новостройки? Кто отвечает за устранение недостатков, обнаруженных в квартирах и местах общего пользования? Что делать, если дом находится на гарантии, а компанию признали банкротом? Ответы — в нашей статье.
Как проверить застройщика
Узнайте, как застройщики обманывают дольщиков и как проверить надежность строительной компании, не выходя из дома.
Шоу-румы в новостройках
Сегодня шоу-рум уже не может быть роскошным добавлением к системе квартирных продаж. Он становится обязательным инструментом повышения их эффективности.
На что рассчитывать дольщикам, если застройщик — банкрот
Компании, занимающиеся строительством недвижимости, проходят процедуру несостоятельности (банкротства) в рамках Федерального Закона № 127. Федеральный закон № 214 обязывает застройщиков страховать гражданскую ответственность.
Появилась уголовная ответственность за обман дольщиков
В апреле 2016 года Госдума приняла закон об уголовной ответственности за обман дольщиков. В соответствии с новой статьей Уголовного Кодекса 200.3 он предусматривает ограничение или лишение свободы нечестных застройщиков.
Каковы функции застройщика в ходе строительства
Застройщик: кто это такой, функции, отличие от девелопера
Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.
Определение застройщика по действующему законодательству
Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:
Функции застройщика
Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:
Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.
Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.
Ответственность
В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:
Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.
Чем застройщик отличается от девелопера?
Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:
Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.
Кто такой заказчик-застройщик?
Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.
В его лице выступают:
Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:
Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.
10 правил выбора застройщика
Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:
Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.
: Кто такой застройщик?
В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:
По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов.
При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.
Каковы функции застройщика в ходе строительства – НалогОбзор.Инфо
Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).
Застройщик может организовать строительство за счет:
Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:
Организационные функции
В организационные функции застройщика входит:
Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.
Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.
Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).
Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:
Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.
Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.
Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.
Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.
Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.
Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.
Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).
Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:
Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.
В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:
Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:
Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.
Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.
Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц.
В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик.
Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.
Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией.
Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.
8 Градостроительного кодекса РФ).
Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.
Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).
Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.
Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.
Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:
Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.
Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:
Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.
Контрольные функции
Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства.
Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.
В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:
Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.
Привлечение технического заказчика
Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика. Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.
В функции технического заказчика могут входить:
Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.
Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ.
Кто такой застройщик в строительстве, его права и обязанности и как правильно выбрать хорошего застройщика
Решение квартирного вопроса зачастую неразрывно связано с участием граждан в долевом строительстве: за сравнительно небольшую цену можно получить в собственность квартиру еще на этапе строительства.
Правда, одновременно с ростом популярности долевого строительства возрастает и риск попадания на мошеннические уловки. Ряды обманутых дольщиков неумолимо растут каждый год. Поэтому важно понимать, как выбрать надежного застройщика, и на что следует обратить особое внимание.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!
Кто такой застройщик в строительстве
Застройщик — это юридическое лицо (реже — физическое), имеющее право застройки на земельном участке в определенном законом порядке.
Этот специалист ответственен за организацию всей совокупности строительных работ. Помимо того, что он распределяет будущие квартиры в здании между участниками строительства, он также проводит учет их принадлежности.
Строительная компания, привлекая финансовые средства участников-дольщиков, ставит перед собой цель по возведению на земельном участке жилого объекта недвижимости. При этом у организации имеется специальное разрешение на строительство.
Для организации работы по возведению объекта недвижимости компания-застройщик получает земельный надел, денежные средства и разрешительную документацию. Однако самостоятельно заниматься строительством она не обязана.
Застройщик определяется следующими критериями:
Резюмируем, кто такой застройщик: это человек, владеющий конкретным участком земли и ведущий на нем строительство нового объекта.
Осуществляется застройка в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ.
Справка. Застройщик в строительстве — это главенствующее звено одного большого процесса. В строительстве, кроме него, принимают участие генеральный подрядчик, агентство недвижимости, а также генеральный инвестор. Все они функционируют вместе или в качестве отдельных структур.
В целом определение застройщика шире, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики иногда совмещают в себе всех этих лиц.
С кем можно спутать застройщика
С застройщика начинаются права на осуществление всех строительных действий на выбранной территории, на нем же они и заканчиваются.
Его мотивация и действия находятся где-то посередине между установленными ограничениями и собственными планами. В связи с этим все функции инвесторов, заказчиков и подрядчиков определяются только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.
Роль инвестора
Строительная фирма привлекает инвестора для финансирования строительства на своей площадке. Но и сам инвестор не лишен права выкупить территорию, то есть стать застройщиком. По этой причине люди часто путают их.
Согласно части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор вкладывает капитал в проект застройки. Инвестирует он из собственных и/или привлеченных средств на территории Российской Федерации.
Примечание. О генеральном инвесторе принято говорить тогда, когда тот сам занимается финансированием запуска проекта. То есть именно на инвестора возлагается ответственность за бесперебойное финансирование всего процесса застройки.
В качестве инвестора также могут выступать как физические, так и юридические лица, работающие на основании договора о совместной деятельности.
Осуществлять капитальные вложения они не имеют права только в случаях, когда они представляют собой:
Кто такой застройщик и кто такой заказчик
В строительной сфере заказчики нередко выступают застройщиками.
Заказчик инвестирует свои собственные либо заемные средства в проект или даже совмещает оба этих источника. Чтобы стать застройщиком, заказчик получает права на площадь под застройку.
Прежде всего, с заказчиком связывают подрядные работы. Неслучайно в договорах подряда фигурируют две стороны: заказчик и подрядчик. Первый поручает конкретные работы лицам и организациям. Заказчик проверяет ход выполнения работы, принимает и оплачивает полученный результат.
Заказчики сами не выполняют работу, они лишь отвечают за итог проведенных подрядчиком работ и следят за процессом их выполнения. В соответствии с договором подряда заказчик создает исполнителю все необходимые для работы условия.
Справка. Заказчик и инвестор может быть представлен в одном лице.
Соотношение понятий «девелопер» и «застройщик»
Девелопером (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать) привлекаются средства дольщиков. Он предстает собственником проекта застройки, то есть отвечает перед дольщиками за ход строительства и последующую передачу объекта недвижимости владельцу.
В европейской практике вместо понятия «застройщик» используют термин «девелопер». Функционал застройщика близок к девелоперу, однако он не так обширен. Девелопер контролирует строительство объекта на всех этапах, начиная от создания чертежа проекта на листе и заканчивая поиском агента для продажи готового здания.
Будет интересно:
Какой рынок недвижимости лучше: первичный или вторичный
Можно ли взять кредит в банке под залог недвижимости
Что такое маневренный фонд жилья в РФ
В роли девелоперов чаще всего выступают специальные девелоперские бюро. У них есть большие возможности для привлечения крупных инвестиций.
Такие компании, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми стадиями возведения новых объектов недвижимости.
Договор долевого участия
По договорам долевого участия (ДДУ) люди охотно покупают квартиры в новостройках, несмотря на то, что договоры такого рода после 2020 года будут фактически упразднены.
Такой способ наиболее безопасный, и, по данным организации «Инком-Недвижимость», за 2013-2018 гг. количество сделок по ДДУ возросло с 46% до 85%. Схема приобретения жилья доступна и прозрачна для «ДДУшников».
В договоре прописываются важные пункты о характеристиках квартиры и сроках продажи, которые гарантирует строительная организация.
ДДУ содержит следующие сведения:
Преимущества ДДУ:
Важно! По ДДУ гарантия на квартиру служит пять лет, из которых три года сам конструктор ответственен за инженерные сети. В рамках гарантийного срока строительная организация устраняет все возникающие недочеты или выплачивает компенсацию.
Права и обязанности
Законодательство Российской Федерации предъявляет ряд требований к лицам, осуществляющим застройку. Согласно им, будущий собственник получает всю необходимую документацию для рассмотрения.
Требуемый перечень указан в статье 3.1«Раскрытие информации застройщиком» N 214-ФЗ.
Условно такие документы делятся на четыре группы:
Кроме того, строительной компанией должен быть подтвержден факт сдачи всех объектов в эксплуатацию, построенных ею в течение последних трех лет.
Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» компания не вправе начинать сбор денег в следующих случаях:
Важно! Все документы в электронном виде находятся на сайте застройщика. В противном случае вы имеете право попросить их в офисе организации-застройщика.
Строительная компания имеет право возведения жилья только из средств дольщиков или при помощи дополнительного кредитования в банке. Второй вариант предпочтительнее, так как банки проверяют юридические лица. Они не выдают средства на заведомо безнадежные проекты.
Федеральный закон 214-ФЗ представляет собой правовое поле современного инвестиционного строительства и регламентирует все нюансы, связанные с деятельностью по застройке.
Например, по истечении двух недель с момента размещения проектной декларации в средствах массовой информации или на официальном сайте застройщик может заключать ДДУ в строительстве, на основании которых привлекаются денежные средства граждан.
Если участник долевого строительства нарушил установленный договором срок внесения платежа, то застройщик вправе получить с него неустойку (пени). Неустойка будет рассчитана в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Ставка должна действовать на день исполнения обязательства.
Застройщик — что мы должны о нем знать!
Что нужно знать о застройщике:
1. Определение застройщика
2. Основные функции застройщика
Застройщик – определение по законодательству РФ
Согласно Федеральному Закону РФ от 30.12.
2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик – это «юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения»
Несколько иначе трактуется определение застройщика в Градостроительном кодексе РФ.
Так, в соответствии со статьей 1 Кодекса, застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Основные функции застройщика
В обязанности застройщика входит много важных функций. 1. Выбор земельного участка под застройку. Здесь важно учитывать наличие необходимых коммуникационных сетей и близость к уже имеющимся объектам городской инфраструктуры.
Как правило, чем планируемая новостройка ближе к центру города, тем дороже земля и тем выше будет стоимость жилья.
Но неудобства для покупателей квартир в удаленных районах сводится к минимуму в случае, если застройщик ведет комплексное строительство, при котором наряду с жилыми домами возводятся детские сады, школы, поликлиники и другие важные объекты инфраструктуры.
2. Застройщик готовит весь пакет документов, необходимых для начала строительства. В него должны входить необходимые документы на землю, на разрешение строительства от городских властей, так как строительство новых объектов должно производиться в соответствии с существующим градостроительным планом, проектно-сметная документация и так далее.
Наличие разрешительных документов и согласований в установленном порядке – важнейший момент при строительстве, так как в нашей стране все еще бывают случаи самовольной застройки. В дальнейшем по этой причине могут возникнуть серьезные неприятности, в том числе и у вложившихся в строительство дольщиков.
В лучшем случае незаконно возведенное строение разрешат оформить, и покупатели, потратив время и нервы, все же заселятся в свои квартиры.
В худшем – городские власти могут не пойти на такие уступки, и строительство запретят, либо, как это случилось не так давно в одном из городов Краснодарского края, отдадут распоряжение на снос уже возведенного дома, в который люди вложили свои средства.
3. Далее, застройщик должен заключить договор с организацией-подрядчиком, которая будет заниматься непосредственно строительными работами.
Обычно объявляется тендер, в результате которого выбирается подрядная организация.
Как правило, крупный застройщик представляет собой группу компаний, в которую входят в том числе и строительные организации, которые и будут осуществлять функции подрядчика.
4. Застройщик распоряжается средствами генерального инвестора строительства, а часто сам является главным инвестором, финансируя строительство объекта. Он также заключает договора долевого участия в строительстве с другими инвесторами, или дольщиками.
В качестве дольщиков могут выступать другие организации (например, организация-подрядчик) или покупатели квартир, решившие вложить свои средства в жилье на стадии строительства. Отношения застройщика и дольщиков регулируются Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г.
5. Застройщик несет ответственность за целевое использование средств инвесторов, а также за выполнение договорных обязательств по срокам возведения объектов и качеству строительно-монтажных работ.
6. По окончании строительства застройщик должен организовать приемку и ввод объекта в эксплуатацию. При наличии претензий от инвесторов по качеству возведенного жилья, организует устранение недостатков, путем взаимодействия с исполнителем (подрядчиком), в соответствии с имеющимися договорами и гарантийными обязательствами.
7. После регистрации ввода объекта в эксплуатацию, функции застройщика обычно заканчиваются, если нет каких-либо дополнительных договорных обязательств, например, с генеральным инвестором проекта. Так, например, последним этапом деятельности застройщика может быть продажа квартир, не реализованных в процессе строительства.