какие характеристики можно отнести к фактору местоположения

Местоположение объекта

Оно – одно из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновременно с этим – уникальное свойство объекта недвижимости.

В связи с этим фактор местоположения должен:

– учитываться в любой из техник подхода (уникальность);

– быть не только осознан, но формализован и проанализирован.

Ниже приводится перечень сгруппированных по определенному признаку факторов местоположения, который может быть рекомендован к применению при оценке фактора местоположения, но не являющимся исчерпывающим.

В рамках применения той или иной техники в зависимости от существенности влияния глобального фактора или его составных частей (для данного вида недвижимости) в модель анализа может включаться:

– только местоположение как комплексный фактор;

– местоположение как комплексный фактор, значение которого для объектов определяется на основании оценки и анализа его составляющих;

– ряд наиболее существенных групповых факторов, в совокупности образующих понятие «местоположение».

Факторы местоположения:

• Престижность и близость к центрам:

– престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная привлекательность);

– удаленность от центра города;

– удаленность от центров локального влияния;

– удаленность от центров деловой активности;

– зона градостроительной ценности;

• Транспортная доступность и потоки:

– близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;

– характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;

– наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;

– удаленность от ближайших станции метрополитена;

– время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле);

– интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

– отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот;

– близость мест парковки;

– репутация и статус соседей;

– состояние и репутация ближайших объектов;

– влияние окружающих объектов на привлекательность и престижность места;

– характер соседей (взаимодополнение, конкуренция и т.п.);

– благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т.д.);

– близость к местам парковки автотранспорта;

– наличие магазинов (торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов, моллов);

– наличие и удобство сферы услуг;

– близость к границам рекреационных зон, паркам;

– близость к зонам повышенной экологической опасности;

– уровень безопасности (преступления против населения и имущества), доступность правоохранительных органов, скорой медицинской помощи и пожарной службы;

– наличие и близость детских садов, школ и колледжей;

– наличие и близость спортивных и фитнес-центров;

– культурные и развлекательные центры;

– доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материалов, продажа и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т.п.);

– доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т.п.);

• Профили организаций и людей

– профили организаций (резидентов и посетителей района) как потенциальных работодателей, клиентов и потребителей, как источника привлечения клиентов и т.п.;

– профили людей (жильцов, работников, посетителей района) как потенциальных сотрудников, клиентов, социального окружения и т.п.

Дата добавления: 2016-05-11 ; просмотров: 2087 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Источник

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недви­жимости, могут быть отнесены к трем различным ие­рархическим уровням.

1. Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социаль­ных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, но­сящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену. Для этого он должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности. Такой подход не исключает количественной оценки влияния каждого из этих факторов. Оценщику более свойственно рассмат­ривать влияние всех факторов в совокупности и делать общее заключение о стоимости недвижимости, подтверж­денное необходимым обоснованием.

Ниже рассматриваются группы факторов, соответст­вующих трем уровням влияния на стоимость недвижи­мости. Основные факторы, влияющие на стоимость не­движимости, рассмотрены более подробно.

К первому уровню (страна) относятся следующие 4 группы факторов.

Социальные факторы:

— уровень образования и культуры населения, потребности;

Экономические факторы:

— налоги в области недвижимости;

— финансирование строительства и реконструкции;

— обеспеченность населения объектами общественного назначения;

— уровень жизни населения;

— состояние и перспективы строительства;

Физические факторы:

— технологические решения в области землепользования.

Политические факторы:

— законы о собственности;

— законы об операциях с недвижимостью;

— законы в области экологии;

— законодательство в области строительства;

— закон о кредитной политике;

— лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;

Проведению любой оценки всегда предшествует ана­лиз факторов спроса и предложения на определенный вид собственности на данном секторе рынка. Превыше­ние спроса над предложением ведет к увеличению сто­имости здания, и наоборот.

Экологические факторы очень важны при оценке недвижимости, особенно с помощью анализа дохода. Местонахождение объекта недвижимой собст­венности может накладывать определенные ограничения на его использование с точки зрения охраны окружаю­щей среды. Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в про­цессе эксплуатации объекта.

В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды.

В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оцен­щика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального об­следования обнаружены различные виды загрязнения. Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экс­пертизы до начала процесса оценки. Определение сто­имости затрат по ликвидации загрязнения не входит в компетенцию оценщика.

Отчеты по оценке объектов недвижимости должны составляться с учетом тщательного анализа рыночных данных особенно в тех случаях, когда можно устранить или учесть эффект загрязнения на стоимость недвижи­мой собственности.

В тех случаях, когда в данной местности все оцени­ваемые объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию факторов окружающей среды, целесообразно проводить дополнительный анализ.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается ме­тодами, которые используются для определения амор­тизации. Например, стоимость удаления токсичных от­ходов может быть связана со «стоимостью лечения» зданий, страдающих устранимыми дефектами. Оценщи­ки должны знать, что стоимость недвижимости на сво­бодном рынке после восстановительных работ (за выче­том затрат на восстановление) может по многим при­чинам быть значительно выше или ниже простой математической разности.

При ликвидации экологического загрязнения оцен­щик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:

— очистку поверхностного загрязнения;

— установку более эффективной системы контроля за загрязнением;

— перепроектирование производственных мощностей;

— страховку на случай будущего ущерба.

Во многих случаях для принятия обоснованного ре­шения относительно стоимости недвижимости оценщику может потребоваться серия консультаций с руководством компании и ее экспертами.

Оценщик может прийти к следующим выводам:

— источник загрязнения или потенциальная опасность загрязнения могут быть успешно устранены с наименьшими затратами;

— загрязнение или потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине оцениваемый объект недвижимости не может использоваться для планируемых целей.

В тех случаях, когда можно устранить источник загрязнения или его влияние, при оценке учитываются следующие факторы:

— невозможность полной очистки;

— риск, связанный с возможным загрязнением окружающих земель;

— риск возобновления загрязнения;

— компенсация за беспокойство;

— риск изменения законодательства по охране окружающей среды и стандартов.

Сейсмические факторы сильно влияют на затраты при проектировании зданий и сооружений. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое земле­трясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки. Данная область требует особой специализации. Поэтому оценщик должен указать в сертификате об оценке, были ли проведены соответствующие исследования, и если да, то кем. Это требование особенно актуально для сейсмоопасных районов.

К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости.

Местоположение:

— наличие и состояние коммуникаций;

— наличие объектов социально-культурного назначения;

— размещение объектов в плане города (района);

Физические характеристики:

— качество строительства и эксплуатации;

— наличие коммунальных услуг;

— функциональная пригодность и использование;

Условия продаж:

— особые условия сделок;

— мотивы продавцов и покупателей.

Временные факторы:

— даты известных сделок по аналогам.

Условия финансирования:

— условия выделения средств.

Местоположение — наиболее важный фактор. Оценщик должен сопоставить размер участка с размером здания (строения) и установить, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям.

Расположение шикарных магазинов ограничено отно­сительно малым пространством центральной части горо­да, и различие в местоположении на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Луч­шие офисные здания обычно также располагаются в фор­ме кластеров. Определенная часть города или одна улица обычно имеет репутацию места, где протекает определен­ный вид деятельности, и является центром притяжения для однотипных видов деятельности. Наличие общест­венного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличи­вает стоимость оцениваемого вида недвижимости.

Фабрикам необходимы хорошие подъездные пути, железные дороги или порт для доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также близость мест сосредото­чения рабочей силы, что позволяет располагать их в различных местах.

Наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения долж­ны быть проверены при оценке. Если коммуникации не подключены, необходимо подсчитать расходы на их подключение.

Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для произ­водственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в данном здании. Нет необходимости в отдельной оценке вспомо­гательного оборудования зданий, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку со­стояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий. Машины и оборудование, используемые в основном для промыш­ленных и коммерческих целей бизнеса, должны оце­ниваться отдельно от здания.

Текущее состояние недвижимости явля­ется важным фактором. Если для ремонта здания не­обходимо истратить значительное количество денег, по­купатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако, если требуется только косметический ремонт, например покраска стен, данный факт будет отмечен при оценке, но существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

— объемно-планировочные показатели и др.

Архитектурно-конструктивные реше­ния проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответст­вовать климатическим условиям, быть хорошо сплани­рована, иметь хорошее естественное освещение помеще­ний, привлекательный внешний вид, т. е. архитектур­но-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офис­ных помещений и при подборе здания для штаб-квар­тиры фирмы, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости.

Для индустриальных зданий часто важно наличие специальных перекрытий для размещения специфиче­ских производственных процессов. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости.

Планировка и размещение объектов недви­жимости очень важны для жителей или других поль­зователей, так как они напрямую влияют на эффектив­ность использования зданий для определенных целей. Оценщик должен сделать заключение, соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено.

Оценка финансово-эксплуатационных фак­торов включает в себя оценку объема имущественных прав.

Здесь необходимо выделить два следующих момента.

Во-первых, если покупатель приобретает недвижи­мость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты ее коммерческой деятельности, используя для этого бухгалтерскую отчетность и другие документы.

Второе. Если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представ­ление о финансовом состоянии компании-арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату назы­вается надежностью контракта.

Надежность контракта выше, если арендаторами яв­ляются крупные (старые) компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

При аренде активов как основных фондов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства могут возникнуть в соответствии с догово­ром аренды. Любые договора аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны вниматель­но изучаться, и все формулировки должны исключать возможность их двойного толкования. На этой стадии не­обходима помощь юриста.

Источник

Влияние факторов местоположения на стоимость недвижимости

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 19.03.2017 2017-03-19

Статья просмотрена: 8288 раз

Библиографическое описание:

Гудкова, В. С. Влияние факторов местоположения на стоимость недвижимости / В. С. Гудкова, Г. Р. Ряхимова, Ю. О. Смирнова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 11 (145). — С. 200-204. — URL: https://moluch.ru/archive/145/40768/ (дата обращения: 10.11.2021).

Стоимость объекта недвижимости моделируется в зависимости от влияния большого количества разнообразных факторов. Поэтому объекты недвижимости оцениваются на определённую дату. По времени стоимость объекта недвижимости может изменяться не равномерно, а скачкообразно из-за неблагоприятного влияния множества факторов. В этом случае важно уметь спрогнозировать изменение стоимости недвижимости при оценке.

Ключевые слова: объект недвижимости, изменение стоимости недвижимости, факторы изменения стоимости недвижимости, местоположение недвижимости

The value of the property is modeled according to the influence of a large number of various factors. Therefore, real estate objects are evaluated on a certain date. By time, the value of the property can not change evenly, but in a leap, due to the adverse impact of many factors. In this case, it is important to be able to predict the change in the value of the property when valuing.

Key words: property, changes in the value of real estate, factors of change in the value of real estate, the location of real estate

Каждый человек, так или иначе, сталкивался с приобретением или продажей объекта недвижимости, актуальность данного вопроса заключается в стоимости объекта недвижимости. В первую очередь, необходимо очень хорошо понимать за счёт влияния каких факторов формируется стоимость недвижимости, которые представлены на рисунке 1. [2]

Рис. 1. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Рассмотрим некоторые факторы более подробно. Одним из факторов, влияющих на стоимость, является состояние рынка недвижимости, а именно соотношение спроса и предложения объектов недвижимости.

Влияние спроса и предложения можно продемонстрировать на конкретном примере, предположим, на рынке недвижимости только один продавец, а покупателей несколько. В данной ситуации вы будите диктовать условия сделки и естественно, продадите недвижимость тому, покупателю, который предложит за неё максимальную цену.

Вследствие чего можно сделать следующие выводы:

Следующим фактором является особенности здания, в котором располагается квартира, — один из ключевых параметров, влияющих на ее цену. Внутри квартиры можно произвести ремонт и быть полностью удовлетворенным ее состоянием. Но изменить антураж дома — невозможно (или по крайней мере, нерационально). [4]

Рассматривая особенности зданий, можно выделить три группы факторов:

Характеристики объекта конкретизируются через физические параметры, которые заключаются в следующем:

Ещё одним особенно важным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта недвижимости, является его расположение. Местоположение, как правило, наиболее существенный и динамичный фактор, который влияет на стоимость объекта и который трудно поддается объективному описанию. В результате оценки объекта недвижимости данному критерию уделяется особое внимание, чем остальным, что вполне оправдано, из-за степени его влияния на рынке недвижимости.

Для многих людей местоположение является самым наиболее важным условием при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение. [4]

Влияние местоположения можно разделить на макро- и микрофакторы. Макрофакторы — это близость объекта недвижимости к крупным городским центрам, а микрофакторы — это его непосредственное окружение. В долгосрочном плане стоимость недвижимости зависит не только от влияния существующих макро- и микрофакторов местоположения, по и оттого, насколько они меняются со временем. [2]

Так же при девелопменте многоквартирных зданий выделяют влияние как макро-, так и микрофакторов. Макрофакторы определяют, в какой части города существуют наилучшие долгосрочные возможности для сохранения и увеличения стоимости недвижимости, то есть близкое расположение к деловым центрам и пригородным центрам занятости, центрам медицинского обслуживания, региональным центрам торговли и развлечений, региональным паркам и местам культуры и отдыха.

Микрофакторы местоположения определяют, насколько хорошо участок расположен в отношении ближайшего окружения: к ним относятся близость скоростных автомагистралей и основных дорог школ, парков, магазинов, детских садов и медицинских учреждений. В идеале участок должен просматриваться со стороны главной дороги, при этом находиться на достаточном расстоянии от нее, чтобы обеспечить уединенность, чувство защищенности и низкий уровень шума.

Основными параметрами местоположения объекта недвижимости являются:

Чем выше оценка из указанных параметров, тем выше стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Каждый покупатель, исходя из своих личных побуждений и предпочтений, выбирает, какие параметры для него являются значимыми в большей степени, а какие в меньшей и уже в зависимости от этого расставляет приоритеты.

Из вышесказанного, можно сделать вывод, что стоимость объектов недвижимости складывается из многих взаимосвязанных факторов. Поэтому при оценке объекта недвижимости стоит учитывать не только общие факторы, но и специфические моменты, которые присущи конкретному объекту недвижимости. В данном случае главной задачей является как можно правильнее и максимально точнее определить стоимость недвижимости.

В качестве примера представлена динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Пензе и области на 14 марта 2017 г. представлена в таблице 1. [1]

Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир вПензе иобласти

Средняя площадь

Средняя площадь

Средняя стоимость квартир

Средняя стоимость кв. метра

Источник

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 25 сентября 2014 г. N 611

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА

ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Утвержден

приказом Минэкономразвития России

от 25.09.2014 N 611

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)»

I. Общие положения

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

VI. Анализ наиболее эффективного использования

12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

VII. Подходы к оценке

22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

VIII. Согласование результатов оценки

26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО N 1 и ФСО N 3.

27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Источник