лофт апартаменты что это такое
Джентрификация Москвы: сколько сегодня стоит жилье в стиле лофт
В Москве не так много лофт-проектов — это, скорее, редкий вид. В России у этого формата небольшая история, тем не менее у него имеется своя ниша покупателей. В связи с активным освоением промзон в Москве у жилья в зданиях бывших фабрик, заводов и других промышленных объектов есть большие перспективы.
Рассказываем, где сегодня в Москве продают жилье в стиле лофт и сколько оно стоит.
Впервые такой формат появился более 100 лет назад в США, когда представители творческой интеллигенции стали заселяться в пустующие промышленные здания. Однако до сих пор отсутствует четкое определение понятия «лофт». В качестве настоящих лофт-проектов стоит понимать переоборудованные в жилой проект промышленные здания, имеющие историческую или архитектурную ценность. Особенность таких помещений — высокие потолки, открытые пространства с минимальным количеством перегородок, панорамные окна, а также «производственные» элементы в интерьере: неоштукатуренные кирпичные стены, лестницы, различные трубы, открытые системы вентиляции. Лофт — это жилье в определенном стиле, который может быть выполнен как в апартаментах, так и в квартирах.
Сегмент лофт-проектов имеет непродолжительную историю в России. Его зарождение пришлось на 2010-е годы с выходом на рынок проектов компании KR Properties — «Николаевский дом», Manhattan House и Clerkenwell House. «В Москве ниша лофт-проектов для проживания не пользовалась популярностью ввиду того, что до 2010-х годов бывшие промышленные здания в центре города реконструировались в основном под офисные пространства. И только кризис на рынке коммерческой недвижимости оказал значительное влияние на активизацию девелоперской активности в сегменте жилых лофтов», — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.
Сегодня на первичном рынке жилья Москвы представлено, по данным Colliers International, порядка 250 лотов общей площадью 27 тыс. кв. м. «Несмотря на большой потенциал развития данного сегмента в Москве, на рынке он занимает небольшую нишу, концентрируя всего около 1% в структуре всего первичного предложения новостроек Москвы, при этом в сегменте апартаментов их доля более значительна — в среднем каждый 20-й проект с апартаментами относится к лофтам», — продолжает Фонарева.
В пользу развития лофтов свидетельствуют планы по реорганизации многих промышленных зон столицы — джентрификакция заброшенных заводов и фабрик. «Популярность проектов в стиле лофт со стороны застройщиков будет связана с небольшим количеством свободных под застройку участков, особенно в центре города. Ведь именно в ЦАО есть множество старых фабрик, бывших административных зданий, которые представляют архитектурный интерес. При должном техническом состоянии их можно реконструировать под лофт-апартаменты», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Проекты с лофтами на первичном рынке Москвы
Лофт-апартаменты: в чем отличие от обычных квартир?
За последнее время лофт-недвижимость становится все более популярной. Давайте разберемся в чем отличие лофт-жилья от обычных квартир, а также где купить такую квартиру.
Лофт-апартаменты активно используются в крупных городах России, в основном в Москве и Санкт-Петербурге. Это просторные помещения в индустриальном стиле, которые выглядят одновременно стильно и уютно.
Такую недвижимость в российской столице, как правило, выбирают бизнесмены и предприниматели. Они оборудуют лофт-помещения под офисы для своих организаций, либо для проведения мероприятий и праздников. Многие жители столицы выбирают именно лофт-пространство для проведения праздника, нежели ресторан.
Что касается лофта для жизни, то сейчас на рынке недвижимости стало появляться множество вариантов. Квартиры данного формата начали преобладать в новостройках, а не в старых, промышленных районах.
Преимущества лофта:
– Необычная планировка. Лофт-помещение подразумевает пространство без стен и перегородок. Зонировать квартиру можно с помощью разных вариантов.
– Большие окна и высокие потолки. Как следствие, в вашей квартире всегда будет много дневного света. А для тех, кто предпочитает просторные помещения, то высокие потолки сыграют определяющую роль.
– Лаконичный дизайн и комфорт. Внутренняя отделка проста, но при этом выглядит очень стильно.
– Трендовый и уникальный формат. Лофт-жилье подойдет для творческих людей, которые ищут необычный стиль.
– Использование пространства не только для жизни, но и для проведения мероприятий.
Недостатки:
– Невозможность переделать лофт в жилое помещение. Официально такие пространства не являются жилыми, поэтому оформить налоговый вычет не получится.
– Повышенный расход электроэнергии, а также высокие коммунальные платежи.
– Дополнительные траты на отопление и теплоизоляцию. Часто помещения в зданиях бывших фабрик довольно холодные. Однако в новостройках эта проблема встречается меньше.
Сейчас лофт-недвижимость относится к бизнес-классу. Поэтому подойдет для покупателей с более высоким уровнем дохода. Помимо этого, лофты в основном находятся в престижных районах, где цены на жилье выше среднего.
Где можно купить лофт-жилье в Москве?
9-этажный монолитный комплекс расположен на Нижней Красносельской улице в ЦАО Москвы. Квартиры продаются под предчистовую отделку и относятся к бизнес-классу. Застройщик: Coldy
В ЖК представлены свободные планировки. Квартиры продаются от 8,4 до 80 млн. Застройщик предлагает разные варианты жилплощади: от небольших студий в 25 кв. м до трехкомнатных квартир площадью 62 кв. м.
Лофт-квартал расположен в 12-ти минутах от метро «Марьина Роща». Комплекс предполагает 3-4 этажа. Жилье сдается со свободной планировкой. Площадь помещений: от 40 до 314 квадратных метров. Стоимость квартир: от 9.4 до 48.5 млн. Застройщик: KR Properties
Особенность жилья: панорамные окна, большие террасы и хорошо развитая инфраструктура. Квартиры продаются со свободной планировкой.
7-этажный кирпичный комплекс относится к бизнес-классу. Цены на квартиры варьируются от 8,5 до 33,29 млн рублей. Площадь жилья: от 25,5 до 125,5 кв.м.Застройщик: Coldy.
Особенность: дом построили по авторскому проекту Р. Клейна в 1914 году. Застройщиком сохранен первоначальный облик здания, не нарушая гармоничность в архитектуре.
Что такое лофт, и стоит ли его покупать в кризис?
Лофт дешевле квартиры на 15-35%, но зато разница в обслуживании – 15-20% в пользу последней.
Источник изображения: LOFT TIME
Модный формат для творческой интеллигенции
В настоящее время среди «продвинутой» части населения довольно популярными для проживания являются лофты. Что же это за формат и в чем его специфика?
Прежде всего, стоит сказать, что на сегодняшний день у понятия «лофт» четкого определения нет.
«Лофты – это апартаменты, которые располагаются в реставрируемых зданиях бывших производственных корпусов, – говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – В России данный формат появился достаточно недавно, всего несколько лет назад. Причиной этого является то, что доступные для лофтов здания как раз и стали появляться не так давно – заводы стали выводить за центр города, а потом уже и приступили к редевелопменту старых зданий, но в первое время акцент был сделан на коммерческие площади. Когда дело дошло до жилых лофтов, то сначала они предлагались исключительно в элитных проектах», – рассказал эксперт.
Как правило, лофты – это реконструируемые здания, в которых ранее располагались заводы, промышленные здания, где не было вредных производств. «Это не обязательно помещения на верхних этажах. Лофты могут быть расположены на любом этаже. Главное – наличие высоких потолков, отсутствие перегородок, может быть надстроен второй уровень – антресоль», – считает Мария Ряховская, директор отдела новостроек департамента продажи квартир PENNY LANE REALTY.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group, пояснил, что современные лофты принято делить на 2 типа:
— «hard loft» – предусматривает использование существующих промышленных построек для создания новых резиденций;
— «soft loft» – стилизованные помещения, которые используют архитектурные особенности старых промышленных зданий в экстерьере новых объектов.
«В soft loft, наполненном естественным светом и воздухом, даже самая простая обстановка будет выглядеть статусно и необычно. Кроме того, в soft loft нет старого запаха промышленных помещений, так как это новая постройка. Высота потолка и свободная планировка позволяют реализовать самый яркий и необычный дизайн. Можно отказаться от любых стен, создав грандиозную модную студию, выделив функциональные зоны только мебелью или необычными деталями интерьера, например, качелями или гамаком», – рассказал эксперт.
Сомнительны для семей с детьми, но идеальны для богемной публики
У лофтов есть свои специфические плюсы и минусы, которые стоит взвешивать, принимая решения о покупке. Прежде всего, такое жилье из-за своей необычной архитектуры привлекательно для творческой молодежи. Во-вторых, лофты, благодаря, опять же, своим архитектурным и планировочным решениям, кажутся более просторными и светлыми, чем обычная квартира.
Важным моментом является также и относительно невысокая цена лофта по сравнению с обычной квартирой. «Разница в цене между лофтом и квартирами составляет 15-35%, – приводит данные Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – При этом большой популярностью лофты пользуются у инвесторов. Меньший бюджет покупки лофта сокращает сроки окупаемости, а арендные ставки на лофты и квартиры ничем не отличаются, так как прописка арендаторов, как правило, не интересует», – рассказал эксперт.
Стоит также помнить, что лофты дают возможность приобрести жилье небольшой площади в высокобюджетном сегменте. В бизнес- и элитном классе квартир маленькой площади на рынке практически нет, но можно найти лофты площадью 25-35 кв. м, говорят эксперты.
«Что касается недостатков лофтов, то их, прежде всего, могут ощутить на себе семьи с детьми, если решатся приобрести недвижимость такого формата, – говорит Наталья Шаталина (Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»). – Лофт зачастую – это отдельное реконструированное здание, вокруг которого нет необходимой социальной и бытовой инфраструктуры, к тому же могут быть сложности и с прогулочными зонами, детскими площадками», – считает эксперт.
Еще одним немаловажным моментом являются соседи. Поскольку покупателями лофтов часто становится творческая интеллигенция, она далеко не всегда готова подчиняться правилу «не шуметь после 23». Кроме того, некоторые площади лофта могут отдать под офис, что также не добавляет комфорта остальным жильцам.
Помимо этого надо помнить, что лофты, как и любые апартаменты, считаются нежилыми помещениями, следовательно, в них нельзя прописаться. Также, по мнению экспертов, к минусам лофтов можно отнести высокую стоимость их содержания.
Читайте также:
Сравнительно доступный по цене, но дорогой в обслуживании
В кризис вопрос содержания недвижимости – далеко не праздный. На ремонте ещё можно сэкономить, по крайней мере, если речь идёт об реконструируемом лофте. Основной затратой становится напольное покрытие и дизайн интерьера, в то время как стены (красный обработанный кирпич) и потолки покупатели вообще не трогают.
А вот содержание лофта обойдется в приличную сумму. Главная проблема здесь связана с повышенными налоговыми, коммунальными и эксплуатационными платежами. «Налоговые и коммунальные платежи в лофтах выше, потому что это нежилая недвижимость, соответственно, ставки как у коммерческой недвижимости, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Размер эксплуатационных платежей также больше сравним не с квартирами, а офисными помещениями. Обычно УК взимают с жителей плату за целый комплекс услуг, таких как уборка и благоустройство общественной территории, содержание консьержки, службы безопасности и объектов инфраструктуры, эксплуатация инженерных систем, вывоз мусора и т.д. Все это перекладывается на жителей, а из-за небольшого количества проживающих конечная стоимость ежемесячных платежей увеличивается. В среднем в элитном сегменте содержание лофтов обходится в 120-150 рублей в месяц за квадратный метр. Это примерно на 15-20% дороже аналогичной квартиры», – рассказал эксперт.
Где купить лофт? Самые интересные предложения
Мы также узнали у экспертов, какие из предложений лофтов на сегодняшний день являются наиболее интересными.
Мария Литинецкая («Метриум Групп»):
«Сегодня на рынке представлен 21 проект лофтов, это порядка 22% от всего числа комплексов апартаментов. Минимальный бюджет покупки лофта представлен в Kleinhouse – от 5 млн рублей. На мой взгляд, внимания заслуживает проект Aerolofts. Примечательно, что его сдача запланирована уже на 1 кв. 2016 года. Это малоэтажный комплекс в шаговой доступности от метро «Аэропорт». Проектом предусмотрено восемь корпусов. В них располагаются лофты с панорамными окнами и высотой потолков 3,5 метра, кирпичной кладкой, французскими балконами. Немаловажно, что клиенты могут выбрать как компактные лофты от 32 кв. м до резиденций с полноценными террасами. Стоимость для проекта бизнес-класса – от 7 млн рублей – на мой взгляд, адекватна рынку, учитывая высокую стадию строительной готовности».
Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»):
Стоит обратить внимание на ЖК Рассвет Loft Studio – это проект реконструкции мебельной фабрики «МЮРЪ И МЕРИЛИЗЪ» в Пресненском районе. «Фишкой» проекта является разнообразие типов лофтов:
— лофты с отдельным ходом и небольшим садом на первом этаже (высота 6 метров)
— двусветные лофты (высота 5,5-5,8 метров)
— мансарды (высота до 6,8 метров)».
Мария Ряховсккая (PENNY LANE REALTY):
«На мой взгляд интересным на сегодняшний день является проект Depreloft на Петровском бульваре. Цены начинаются от 390 000 руб./кв. м Сдача проекта запланирована на 2017 год. В данном проекте предусмотрели подземную парковку, что не свойственно конкурентам этого проекта».
Клубный дом «DEPRE LOFT»
Леонард Блинов (Urban Group):
«Диапазон цен на лофты очень велик от нескольких миллионов рублей до нескольких сот миллионов. Так, например, в Urban Group вы можете купить квартиру в стиле эколофт от 2,9 млн. рублей.
Эколофт – особый формат, это сочетание модного формата лофт и загородного пространства. Наши эколофты строятся в новых жилых комплексах, а не перестраиваются из старых фабричных зданий. Но они сохраняют в себе все основные преимущества лофтов – высокие потолки, панорамные окна, большие площади, и главное – они расположены в экологически чистом районе с огромным лесным массивом возле дома».
По словам эксперта, такие эколофты можно найти в городе-курорте «Митино О2». В новом проекте компании – ЖК «Видный город» в эколофтах запланированы антресоли площадью 10-20 кв. метров, такие предложения начинаются от 3,3 млн рублей.
В качестве резюме можно сказать, что лофт – современный, интересный и весьма специфичный формат, который лучше всего подходит для творческих и свободных людей. Интересуются ими и инвесторы – прежде всего, из-за того, что на рынке встречаются лофты небольших площадей, что в целом редкость для элитного сегмента. Но лофты доступны и покупателю с более скромным бюджетом – стать обладателем квартиры в формате эколофт можно, имея около 3 млн рублей.
Читайте также:
Квартира, лофт, апартаменты – какое жилье выбрать?
Хотя апартаменты за последние несколько лет стали заметно популярнее в нашей стране, вопросов к этому формату недвижимости остается много. Кто-то уверен, что это жилье, другие понимают, что в сравнении с «классическими» квартирами у апартаментов и лофтов имеются некоторые особенности. В этой статье мы расскажем, в чем различия этих форматов и какую недвижимость предпочтительнее выбрать простому покупателю.
Что такое лофт?
Лофты – это переоборудованные под квартиры или апартаменты промышленные здания. В нашей стране чаще всего бывшие заводы, фабрики, мастерские переделывают все-таки в апартаменты, а не в квартиры, хотя бывают и редкие исключения.
Среди отличительных черт лофтов и главных достоинств (вытекающих из его индустриального происхождения) можно назвать высокие потолки, огромные окна, свободную планировку, открытые коммуникации. Безусловно, «фишка» лофтов – это и их особая атмосфера, которая так полюбилась представителям творческой элиты.
Любопытно, что многим дизайнерам интерьеров в последние годы пришелся по душе стиль «лофт»: кирпичная кладка, бетон в большом количестве, возможность оставить коммуникации на виду. Подобная имитация сегодня может встретиться даже в маленькой «хрущевке». Но к лофтам в их классическом понимании такое творчество имеет очень отдаленное отношение.
Таким образом, достоинства и недостатки лофтов нужно рассматривать в разрезе того, какой статус они имеют: жилье это, или все же апартаменты.
Достоинства квартир, или недостатки апартаментов
Юридический статус и регистрация
Поскольку апартаменты с юридической точки зрения пока являются нежилыми помещениями, этот формат недвижимости не лишен определенных минусов. Так что заметим сразу: в заголовке кроется ошибка. Апартаменты – это не жилье, они в принципе не предназначены для постоянного проживания.
По этой же причине покупатель апартаментов не сможет оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Данный недостаток нивелируется возможностью временной регистрации на 5 лет (правда, это позволительно лишь в объектах с гостиничным назначением, где указано «для временного пребывания»). Временная регистрация при этом дает практически те же права, что и постоянная: льготы, субсидии, прибавку к пенсии.
Строительство социальной инфраструктуры в проектах с апартаментами является исключительно инициативой застройщика, а не регламентированной градостроительными нормами обязанностью. Сюда же относятся иные по сравнению с квартирами нормы инсоляции. Однако стоит заметить, что современные апартаментные комплексы мало чем отличаются от обычных жилых проектов. Сегодня уже не встречаются полностью ориентированные на север апартаменты, либо глубокие апартаменты (до 15 м), или непродуманные планировочные решения. Апартаменты вынуждены конкурировать с квартирами и не имеют права уступать им по качественным характеристикам. Так что сейчас вполне реально отыскать проект с апартаментами, где будут и детские сады, и школы, и прочая «социалка».
Еще один важный недостаток для многих – более высокий налог на нежилые помещения. Ставка налогообложения для жилых помещений в настоящее время зависит от кадастровой стоимости объекта и составляет от 0,1% до 0,3% (для жилья стоимостью до 300 млн рублей). На недвижимость гостиничного типа ставка составляет уже 0,5%, на нежилые помещения – 2%.
Таким образом, на недвижимость в составе апарт-отелей налог будет составлять 0,5% от кадастровой стоимости, а на апартаменты в составе МФК – 2%. Если апартаменты имеют площадь свыше 300 кв. м и стоят более 300 млн рублей (по кадастру), тогда ставка для них в любом случае будет 2%.
Важно еще и то, что владелец апартаментов лишен налоговых вычетов и льгот. Так, собственник квартиры платит налог не со всей площади своего жилья – ему полагается налоговый вычет. Для квартир он составляет, например, 20 кв. м. То есть обладателю «двушки» в 50 кв. м налог нужно будет заплатить только за 30 «квадратов». В случае с апартаментами снизить налогооблагаемую площадь не получится.
Нельзя будет вернуть при покупке апартаментов и налоговый вычет с 2 млн рублей (максимальная сумма, с которой можно получить уплаченный ранее доход для физических лиц) – 260 тыс. рублей. Также владельцы квартиры могут получить налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке – 13% от максимума в 3 млн рублей или 390 тыс. рублей. Владельцы апартаментов – нет.
Добавим также, что сейчас стоит обращать пристальное внимание на саму кадастровую стоимость объекта: зачастую кадастровая цена нежилых помещений выше, чем жилья.
Расходы на «коммуналку» для владельцев апартаментов будут выше, чем для владельцев квартир – в среднем на 10-15%. Тарифы на тепло и электричество выше примерно на 25-30%. По строке «содержание и ремонт помещений» расходы также могут быть немного выше: тариф установит управляющая компания, которая может быть ориентирована на «офисные» расценки.
Достоинства апартаментов, или недостатки квартир
Самым главным плюсом апартаментов, конечно, является цена – в среднем они дешевле на 15-20%, чем квартиры. Поэтому те, для кого вопрос прописки непринципиален, зачастую хотят таким образом сэкономить и останавливают свой выбор именно на апартаментах.
Так, по последним данным в Москве в комфорт-классе квадратный метр стоит в среднем около 148,5 тыс. рублей, а средняя цена квадратного метра при покупке апартаментов – 131,8 тыс. рублей. Таким образом, в комфорт-классе разница в стоимости квадратного метра квартир и апартаментов составит порядка 13%. В бизнес-классе эта разница будет еще выше – около 18-20%.
Еще одним большим плюсом «апартов» является то, что можно найти достойные по бюджету предложения ближе к центру Москвы. Многофункциональные комплексы, имеющие в своем составе апартаменты, предназначены для ведения бизнеса, поэтому удобная локация для таких объектов является одним из принципиальных моментов. К таким же выгодным с точки зрения месторасположения объектам относятся и реновируемые здания промышленного образца конца XIX – начала XX веков – это как раз вышеупомянутые лофты. Предложение по строящимся квартирам в удачных локациях Москвы сейчас довольно ограничено, при этом в центре строится в основном бизнес- и премиум-класс, который не всем по карману. Зато можно найти много достойных (и более бюджетных) предложений по апартаментам.
Вместо вывода
Апартаменты в настоящее время активно конкурируют с квартирами именно в жилом сегменте, хотя, как мы выяснили, жильем они и не являются. За счет чего это происходит? Во-первых, за счет стоимости. Во-вторых, за счет того, что в апартаментах часто предлагаются небольшие площади. В-третьих, за счет их выгодного расположения (например, в пределах ТТК). Этот формат рассчитан на граждан, которые уже имеют какое-то жилье на окраине города или в области, поэтому вопрос регистрации для них не столь важен, однако работают они в центре и хотели бы жить поближе к месту работы.
Ну а квартиры выбирают те, кто готов переплатить в момент покупки недвижимости, но получить именно жилье – с ясным юридическим статусом, низкими налогами и более дешевой «коммуналкой».
Апартаменты и лофты: различия, особенности, ситуация на рынке
Апартаменты и лофты – это особые категории нежилой недвижимости, которые могут использоваться собственником, в том числе, для проживания. Если апартаменты в последнее время стали активно распространяться по территории России, то лофт-апартаменты все еще остаются эксклюзивным товаром.
I. Что такое лофт-апартаменты?
Апартаменты – это объекты, предназначенные для временного проживания: разновидность гостиничного номера с кухней, санузлом, спальней. Юридически апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако девелоперы часто рекламируют комплексы апартаментов как жилые комплексы, а покупатели приобретают эти помещения в качестве жилья.
В последнее время многие застройщики переключились на строительство и продажу апартаментов. По продаже апартаментов в Екатеринбурге лидирует «Атомстройкомплекс».
«Артек»: комплекс апартаментов, Екатеринбург
Лофт – это изначально нежилое помещение (производственный цех, склад и т.п.), переоборудованное собственником в жилье. Понятие лофта возникло в 40-е годы XX века, после Великой Депрессии, когда многие фабрики и заводы обанкротились. В результате появилось большое количество пустующих производственных площадей, привлекательных низкой арендной платой, которые очень быстро заняли представители искусства: художники, архитекторы, музыканты. Они использовали лофты не только для жилья, но и для работы: обустраивали мастерские и выставочные залы. Постепенно лофты перестали быть дешевым жильем, превратившись в элитную недвижимость для богемы. В России промышленные здания переделывают в лофты крайне редко, чаще застройщики создают новые квартиры или офисы «под лофты».
О том, что такое лофт-апартаменты в настоящее время, рассказала Анна Агапова, архитектор ООО ПБ «АрхиТек»:
«В настоящее время большинство крупных городов стараются вынести промышленные и складские территории за пределы города, как следствие появляется множество пустующих зданий, которые необходимо наполнять новой функцией. Лофт – это не стиль интерьера, а определенный тип жилья. Как правило, это бывшие складские помещения, пережившие реновацию и получившие вторую жизнь в виде жилья.
В России это очень дорогое удовольствие, потому что лофты строят (например, лофт-апартаменты в новостройках), а не переделывают в них уже существующие здания. В то время как лофтовые пространства в Европе или Америке более доступны».
Если апартаменты – это всегда нежилая недвижимость, то лофт может быть как жилым (лофт-квартира в жилом здании), так и нежилым (офисное помещение, лофт-апартаменты, «классический» лофт).
Один из первых лофтов Екатеринбурга –лофт-квартира известного фотографа Лошагина, расположенная на последнем этаже жилого дома на ул. Белинского. Владелец использовал его в качестве жилья, студии, арт-пространства, там же принимал многочисленных гостей. Площадь помещения составляет 400 кв.м., высота потолков – 7 м. Помещение было выставлено на продажу за 50 млн. руб.
Лофт-квартира, Екатеринбург, ул. Белинского
II. Различия апартаментов и лофтов
Апартаменты и лофты – это разные сегменты недвижимости, что обусловлено предпосылками их возникновения на рынке и разной целевой аудиторией. Однако в настоящее время эти сегменты могут пересекаться: застройщики стали выделять последние этажи в элитных комплексах апартаментов под лофт-апартаменты.
1. Апартаменты
Несмотря на то, что законодательно апартаменты предназначены для временного проживания, очень часто они используются собственниками в качестве основного жилья. Интересно, что на рынке Екатеринбурга только апартаменты показали рост в условиях кризиса. Почему апартаменты стали так популярны на рынке недвижимости? Можно выделить несколько причин:
«В российском законодательстве отсутствуют процедура проверки соответствия реального использования помещений установленному функциональному назначению нежилых помещений, – пояснила Алена Абрамович. – Российским законодательством также не установлена ответственность за нецелевое использование нежилых помещений».
2. Лофты
Классический лофт – это переоборудованное производственное помещение, поэтому он имеет совершенно иную архитектуру по сравнению с обычной жилой квартирой.
Зонирование выполняется только с помощью цвета, расстановки мебели, фактур. На сегодняшний день лофт – это статусное приобретение, доступное не каждому. Почему лофты, несмотря на высокую стоимость, продолжают пользоваться спросом?
III. Ситуация на рынке недвижимости
Все больше людей интересуются, что такое лофт-апартаменты, апартаменты и лофты, так как эти виды недвижимости активно развиваются. О рыночной ситуации в этих сегментах рассказала Надежда Шугай, эксперт по недвижимости и ипотеке, «Риэлторская Компания Партнеры».
Надежда Шугай рассказала, кто в основном приобретает апартаменты эконом класса:
«Покупают помещения в апартаментах эконом класса в основном молодые люди (в возрасте от 30 до 40 лет), кто-то для проживания, кто-то для дальнейшей сдачи в аренду».
Надежда Шугай высказалась и по поводу апартаментов бизнес и премиум классов:
«Что касается апартаментов бизнес и премиум классов, это уже совсем другая история. Стоимость апартаментов в этом сегменте значительно выше: квадратный метр здесь иногда стоит дороже квадратного метра жилой недвижимости бизнес класса, но, тем не менее, они тоже находят своего покупателя. Покупают их в основной массе как коммерческую недвижимость (офисы, гостиницы и т.д.) состоятельные, деловые жители Екатеринбурга, а таких у нас достаточно много.
В заключение, два слова о лофт-апартаментах. Этот формат недвижимости в Екатеринбурге не столь популярен, да и в полном понимание термина лофты – это жилые помещения, переоборудованные из бывших фабричных цехов. У нас же, если мы говорим о лофтах, это большие помещения со свободной планировкой в некоторых новостройках, как правило, на последних этажах. Например, сегодня продается лофт-квартира на ул. Белинского, 32 (лофт Лошгина). Объяснить, что такое лофт-апартаменты, можно на примере бизнес-центра «Манхэттен». Еще до начала строительства здания там было запланировано место для подобного пространства. Лофт-апартаменты в «Манхэттене» заняли 17-й этаж. Общая площадь — 800 кв. м., которые разделили между собой четыре лофта (по 200 кв. м. на каждый). Помимо вида из окон, объекты имеют уникальное дополнение — открытую веранду площадью 200 «квадратов». Стоимость начинается от 120 тыс.р. за квадратный метр».
IV. Правовые особенности
Рассмотрим особенности использования нежилой недвижимости для жилья, то есть постоянного проживания в апартаментах или лофт-апартаментах. Не будем затрагивать ситуации, когда апартаменты используются по прямому назначению или когда лофт-квартира располагается в жилом здании.
Юристы относятся довольно прохладно к использованию апартаментов в качестве жилья.
«Поскольку апартаменты – это нежилые помещения, то режим налогообложения, стоимость коммунальных услуг, расчет социальной инфраструктуры (больницы, школы, детские сады) будут иными, чем в отношении жилых помещений. Будут сложности с регистрацией по месту жительства. Стоит обратить внимание на особенности платы за землю: с 2015 г. собственники помещений в многоквартирных домах освобождены от уплаты земельного налога.
На рынке стоимость апартаментов, насколько мне известно, ниже, чем обычных квартир, но у премии к цене есть приведенные выше негативные стороны», – поделился мнением Комаров Илья Сергеевич, к.ю.н., юрист агентства коммерческой безопасности «Мост».
Рассмотрим, чем отличаются апартаменты и лофт-апартаменты от жилых помещений по техническим и иным аспектам.
1. Техническая составляющая
1.1. Уровень шума
Для жилых помещений существуют жесткие требования по предельному уровню шума, указанные в СП 51.13330.2011. Для нежилых помещений эти требования мягче либо их нет.
1.2. Признание помещение непригодным для проживания
Для жилого помещения четко сформулированы признаки, по которым жилое помещения может быть признано непригодным для жилья, перечисленные в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В частности, эти признаки относятся к влажности и температуре внутри помещений, требованиям к ограждающим конструкциям и пр. Для апартаментов такие признаки не сформулированы, поэтому не ясно, как можно признать их непригодными для проживания, если возникнет такая необходимость.
1.3. Градостроительные требования
Градостроительные требования для многоквартирных многоэтажных жилых домов и многофункциональной застройки (апартаменты) отличаются коэффициентом плотности застройки. Коэффициент плотности застройки — отношение площади всех этажей зданий и
сооружений к площади участка (квартала). Нормативные коэффициенты указаны в СП 42.13330.2011 и составляют: для жилых домов 1.2, для апартаментов – 3. Поэтому, приобретая апартаменты, нужно понимать, что, возможно, придется жить в «каменных джунглях».
1.4. Обеспечение социальной инфраструктурой
В СП 42.13330.2011 указаны нормативы радиуса обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещенными в жилой застройке. Для апартаментов таких нормативов нет. Поэтому, с одной стороны, жильцы апартаментов терпят неудобства в связи с удаленностью таких значимых объектов инфраструктуры, как детские сады, школы, медицинские учреждения, остановочные пункты. С другой стороны, на существующие объекты инфраструктуры создается дополнительная нагрузка (выше расчетной), что приводит к неудобствам для других жителей района.
2. Прочие особенности
2.1. Возможность регистрации по месту жительства
В жилых помещениях можно регистрироваться по месту жительства, в апартаментах – нет. Хотя отсутствие регистрации не является причиной для ограничения прав, наличие регистрации по месту жительства создает дополнительные удобства и определенные преимущества. Например, это касается особенностей получения медицинской помощи. Кроме того, зарегистрированным в Екатеринбурге по месту жительства неработающим пенсионерам может осуществляться доплата к пенсии, если она ниже прожиточного минимума, установленного городом.
2.2. Коммунальные платежи
У жителей апартаментов отсутствуют льготы, имеющиеся у владельцев жилых помещений. В частности, это касается электроэнергии. Однако на форумах Екатеринбурга собственники апартаментов утверждают, что разница в размере коммунальных платежей не существенна.
2.3. Платежи за содержание и ремонт здания
Многими субъектами РФ предусмотрены гарантии в отношении размера платежей за содержание и ремонт жилого здания, которые отсутствуют у лиц, проживающих в апартаментах.
2.4. Налоги
Налог на имущество исчисляется по-разному для квартир и нежилых помещений. Для квартир ставка налога составляет 0.1%, налогооблагаемая база – кадастровая стоимость минус кадастровая стоимость 20 кв.м. этой квартиры. Налог на апартаменты – это налог на «прочие объекты». Налоговая ставка составляет 0.5%, налоговая база – кадастровая стоимость апартаментов.
2.5. Невозможность использовать материнский капитал
При покупке коммерческой недвижимости (какой являются апартаменты) нет возможности внести материнский капитал в качестве оплаты.
Что говорят собственники апартаментов по поводу этих недостатков? Информацией поделилась Надежда Шугай:
«По отзывам тех, кто приобрел нежилые помещения в таких комплексах, существенного отличия между проживанием в апартаментах и проживанием в жилых домах они не замечают. Коммунальные платежи отличаются не значительно, управляющие компании есть в обоих случаях, следовательно, есть с кого спросить в случае нарушения каких-либо жилищных норм.
Правда, пока не совсем ясен вопрос, насколько выше будут налоги, если учесть, что апартаменты – это коммерческая недвижимость. Кроме того, нет возможности получить налоговый вычет с покупки недвижимости, использовать материнский капитал при покупке и т.п.»
3. Выводы
Строительство апартаментов приводит к ряду проблем. Владельцы апартаментов, использующих их для постоянного проживания, терпят ряд неудобств и становятся социально менее защищенными. Кроме того, использование апартаментов в качестве основного жилья является причиной перегрузки объектов социальной инфраструктуры, что создает неудобства для других жителей района.
Некоторые юристы считают, что основная проблема использования апартаментов для постоянного проживания – это нарушение функционального назначения апартаментов. А отсутствие социальной инфраструктуры и невозможность регистрации – это очевидные для потенциального покупателя вещи.
«Апартаменты фактически «выпадают» из правового поля. Единственным актом, дающим формальное определение апартаментов, является приказ Министерства спорта, туризма и молодежной политики Российской Федерации «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». Приказ определяет апартамент как две и более жилые комнаты общей площадью не менее 40 кв.м. Таким образом, согласно законодательству, апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий гостиничных номеров», – объяснила Алена Абрамович.
«Апартаменты в том виде, в котором они существуют на рынке коммерческой недвижимости не находят законодательного закрепления. Это представляет собой проблему, которая заключается не в отсутствии возможности регистрации в апартаментах и не в отсутствии социальной инфраструктуры (т.к. на практике эти вещи очевидны и приемлемы покупателям апартаментов), а в нарушении функционального назначения апартаментов» – заключила она.
V. Перспективы развития рынка
В настоящий момент Администрация г. Екатеринбурга разрабатывает новые нормативы градостроительного проектирования. Согласно нововведениям, апартаменты станут полноценным жильем и будут соответствовать всем требованиям к жилым объектам. В частности эти требования будут касаться обустройства дворов и парковок. Какими могут быть последствия принятия новых нормативов? Скорее всего, стоимость апартаментов возрастет, ведь затраты по благоустройству полностью ложатся на плечи девелопера.
Кроме того, правительство обсуждает возможность снижения налога на имущество для владельцев апартаментов.
Застройщики признают, что рынок апартаментов нуждается в дополнительном регулировании, в частности, в разработке классификации апартаментов. Вариант классификации опубликовала рабочая группа из состава Российской гильдии управляющих и девелоперов по Екатеринбургу и Свердловской области в конце 2014 года. Предлагается разделять апартаменты на классы: А (премиум), В (бизнес), С (эконом). Класс зависит от ряда характеристик: планировочных решений, отделки, уровня паркинга, инженерных систем, сервисной инфраструктуры.
В отношении перспектив развития рынка апартаментов застройщики настроены оптимистично:
Оптимизм в отношении развития апартаментов на рынке Екатеринбурга разделяет и Надежда Шугай:
«Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что новый формат недвижимости – апартаменты – несмотря на все недостатки, нашел в Екатеринбурге своего покупателя и данный сегмент рынка с каждым годом приобретает все большую популярность. К тому же застройщики ведут переговоры с администрацией Екатеринбурга о возможности перевода нежилых комплексов в категорию «жилое». Не исключено, что такая возможность будет найдена.
Я думаю, что и лофты найдут своего покупателя, просто на это потребуется время», – подвела итог она.
VI. Примеры апартаментов и лофтов
Башня «Исеть»: апартаменты, Екатеринбург, премиум класс
Башня «Исеть»: планировки
«Олимп»: комплекс апартаментов, Екатеринбург, ЖБИ, эконом класс
«Октава»: апартаменты, Екатеринбург, ул. Крестинского, эконом класс
«Огни Екатеринбурга»: комплекс апартаментов, Екатеринбург, бизнес класс
«Огни Екатеринбурга»: планировки
БЦ «Манхеттен», лофт, Екатеринбург
Водонапорная башня, переделанная в жилой дом, Бельгия
Цементный завод, переоборудованный в архитектурное бюро, выставочные площади, гостевые номера, квартиру архитектора. Барселона, Испания
Читайте также:
Статью подготовила Наталья Ничкова