моргидж в сша что это
Все о кредитах. Ипотека. Mortgage
Споры о пользе и вреде кредитов многочисленны и бесконечны. В Америке, каждый второй платит кредит за жилье, а кредиты на машины, образование, мебель и одежду имеют 100% кредитоспособного населения США. После кризиса 2008г. получить кредит под жилую недвижимость стало гораздо труднее, однако желающих меньше не становится.
Что такое mortgage?
Кто может дать mortgage?
Lenders-Банки, финансовые учреждения и даже частные лица
Как получить кредит (mortgage)?
За кредитом вы можете обратиться напрямую в банк или к mortgage broker.
Что необходимо чтобы получить mortgage?
Необходима хорошая кредитная история (и доход, который официально показывается и виден в tax records)
Как трудно получить кредит?
Сегодня, кредиты не раздают направо и налево. Сегодня, банк должен действительно увидеть вашу платежеспособность. Если таковая имеется, то получить кредит на жилье не трудно. Желательно чтобы все кредитo-заемщики имели постоянное место работы в течении двух последних лет.
Выгодно ли брать кредит сегодня?
Сегодня ставки по кредитам (APR) колеблются в пределах 3,1-4,5% (текущие процентные ставки в интернете по запросу current mortgage APR)
Каждый покупатель должен понимать сколько он заплатит за пользоваться кредитом.
Например, при кредите в 200.000$ на 15 лет, с процентной ставкой 3,23% ваша выплаты составит 252.000 (52.000 проценты за пользование банковскими деньгами), а при кредите в 200.000$ на 30 лет с процентной ставкой 4,5% вы заплатите банку 365.000$ (то есть 165.000$ вы отдадите банку в виде процентов)
На какой кредит я могу рассчитывать?
Какие бывают кредиты?
Сегодня, кредиты на жилье можно условно разделить на два вида:
Conventional loan подходит для покупателей, у которых есть средства на первоначальный взнос (downpament) в зависимости от банка 5-20%.
А какие бывают варианты выплат? Какой выбрать?
Можно ли выплатить кредит досрочно?
Будет зависеть от банка; банку не выгодно это и вы рискуете заплатить штраф. Сегодня, очень много банков разрешают полную выплату или перефинансирование уже через 6 месяцев погашения кредита.
Что такое перефинансирование?
Это когда банк согласен пересмотреть вашу процентную ставку в сторону уменьшения. Но оставшийся долг с новой % ставкой банк опять распределит вам на первоначальный 30 лет (или даже увеличит срок)
Что такое частное финансирование?
А что если бросить платить по кредиту?
Вопрос к адвокату, но в конечном итоге банк заберет недвижимость и продаст с молотка, чтобы покрыть свои затраты (о ваших уже выплаченных суммах банк при этом не будет заботиться).
Кредиты дают нам возможность жить хорошо здесь и сейчас! Самое главное это реально оценивать свою платежеспособность, как сегодняшнюю так и завтрашнюю, оценивать возможные риски и иметь запас прочности!
Покупка недвижимости в США 1: виды ипотеки в США (mortgage)
Тема приобретения дома в США. Разновидности и особенности ипотек. 1-я часть.
Всем привет, с вами Шушаник автор блога USAdvice.ru все про США. И сегодня я наконец-то решила начать делать серию видео о том, как купить дом в кредит в США. Если вы знаете (возможно, видели мои сюжеты), мы сейчас находимся в процессе покупки дома, поэтому все, о чем я буду рассказывать, исходит из моего личного опыта (получение справок из банка, подача заявки на кредиты и т. д.). И пока еще все свежо в голове, я собираюсь осветить данную тему. Она очень обширная, и можно много чего рассказать, поэтому я буду делать несколько видео. И если вас интересует тема покупки дома, то задавайте вопросы в комментариях, чтобы я знала, что освещать в следующих выпусках. Даже если вопросы элементарные, все равно задавайте их, потому что мне это поможет спланировать темы видео и то, о чем надо сказать, то, о чем надо не забыть упомянуть, ибо есть очень много моментов и вещей, которые могут казаться мне стандартными, а в действительности это может быть совсем не так.
Сегодня я хочу сделать вводное видео и поговорить о разновидностях ипотеки, или как в Америке это называется – mortgage, о том, какие они бывают, и что вообще все это означает.
Есть три главные разновидности ипотеки и четвертая – дополнительная:
1) обычная ипотека или traditional mortgage/conventional mortgage, как ее еще называют. Это тот случай, когда у вас на руках есть 20% от стоимости дома, а банк вам дает 80% кредит. Сейчас (сюжет снят 09 марта 2013 года, − прим. автора) кредиты на недвижимость рекордно низкие. Говорят, что подобного в стране не было лет 100. В настоящий момент кредит можно получить под 3,25% — 4%. Самое время для покупки дома. Сделано это не потому, что нет недвижимости. Я не знаю, какая сейчас ситуация во всей стране вообще, но в Силиконовой долине творится просто сумасшествие, рынок недвижимости очень горячий. Покупателей в 10 раз больше, чем домов на продажу. И очень тяжело что-то купить. Но об этом я буду говорить в следующих видео, а сейчас просто вводная информация обо всех вопросах;
Разница заключается в следующем: государство дает вам 20% от себя, и банк дает остальные 80%. Это занимает намного больше времени, чем когда вы просто берете кредит в банке. Поэтому такой вариант ипотеки может негативно повлиять на ваши шансы в том случае, когда на дом претендует много покупателей (например, через traditional mortgage), ибо продавец может просто «отмести» возможность продать недвижимость вам.
Еще один момент насчет FHA loan: с ним вам скорее всего не дадут купить дом в плохом состоянии. Многие люди любят покупать такие дома задешево и потом самостоятельно их ремонтировать. А для покупки через FHA loan нужно, чтобы дом, который вы покупаете, оценили и утвердили – это долгий и муторный процесс;
3) VA loan – это тоже вид государственной ипотеки. Данный вариант сделан для тех, кто служил или служит в армии, то есть только для военных и их семей. Это хорошая альтернатива FHA, потому что, во-первых, для VA loan вообще не нужен взнос, и, во-вторых, нет PMI (дорогой страховки);
Ипотека в США для американцев и иностранных граждан
Как известно, одной из главных составляющих американской мечты есть ни что иное, как собственный дом. Ни для кого не секрет, что Соединенные Штаты Америки входят в список самых выгодных стран в области кредитования, в особенности ипотечного. Низкая процентная ставка по кредитам, лояльное отношения к заемщикам и высокий уровень жизни в стране, позволяют американцам брать кредиты, не задумываясь о многогодовом бремени его погашения.
Прежде всего давайте разберемся в понятиях ипотеки, ипотечного кредитования и кредита под залог недвижимости.
Банковская сделка в предоставлении вам потребительского кредита, например, на покупку машины, в залог вашей недвижимости (собственником которой вы являетесь), будет считаться «кредитом под залог недвижимости».
Что такое mortgage?
Какая процентная ставка в США на кредитование недвижимости?
Американцы всегда стоят перед выбором, какой вариант «мортгейдж» для них будет более выгодным. Размер плавающей процентной ставки всегда ниже фиксированной (на 1-2%), но на него существенно влияют условия, связанные с состоянием экономики США на момент пересмотра банком размера ставки. Взяв такую ипотеку, заемщик своего рода «играет в рулетку» с процентной ставкой, и не имеет возможности в перспективе распределять свои расходы. В зависимости от условий такого кредита, плавающая процентная ставкаможет не меняться в первые 3, 5, 7 лет (3ARM, 5ARM, 7ARM) с момента оформления ипотеки, после чего может быть поднята до граничных значений (CAP), к примеру, с начальных 3% до 7%, из которых 4% составит CAP. По окончанию фиксированного периода, банк ежегодно будет пересматривать размер ставки до полного погашения заемщиком кредита, и в крайне редких случаях в сторону уменьшения. Такой вид ипотеки предпочитают те, кто планирует погасить кредит за небольшой промежуток времени. Ставки по такому кредиту в среднем варьируются от 3,1% до 4,5%. На сегодняшний день ставка на пятилетние ипотечные кредиты (ARM) в среднем составляет 2,85%.
Вариант ипотеки с фиксированной процентной ставкой, в связи с отсутствием рисков, все больше привлекает американцев. Им пользуется 75% заемщиков. Зачастую потенциальные покупатели недвижимости выжидают момент экономической стабильности в стране, при котором размер ставки FRM не слишком высок и весь период кредитования платят менее низкий процент.
90% американцев желая приобрести недвижимость в кредит выбирают ипотеку сроком на 30 лет с фиксированной процентной ставкой. Средняя ставка по такому кредиту на начало 2016 года составляет 3,72%.
Помимо выгодных условий кредитования, государство США предоставляет своим гражданам возможность рефинансирования ипотеки (погашение остатка кредита путем оформления кредита в другом банке с меньшей процентной ставкой), а также создает всевозможные программы ипотечного кредитования для малообеспеченных граждан, ветеранов, жертв катастроф (которые лишились жилья), пенсионеров, граждан, использующих энергосберегающие системы, и т.д.
Из главных особенностей ипотеки в США можно выделить следующие:
Взять в кредит недвижимость в США могут люди, достигшие 25 лет, но не старше 75 лет.
Есть ли шанс у иностранных граждан взять ипотеку в США?
Банки США неохотно связываются с иностранными клиентами, в том числе с гражданами стран СНГ, ссылаясь на высокий уровень рисков. Одним из веских аргументов предоставить вам ипотечный кредит, является доверительное письмо от крупнейшего мирового банка, в котором вас должны позиционировать, как платежеспособного клиента.
Первое, что вам понадобиться сделать для получения ипотеки, это открыть счет в американском банке на территории США (срок оформления от 14 до 30 дней). На счету должно быть достаточно средств для внесения первоначального взноса, оплаты счетов по сделке и дополнительного резерва. Сумма резерва не должна быть меньшей суммы 12-ти ежемесячных ипотечных выплат, страховки на недвижимость, стоимости оценки приобретаемой недвижимости, всех налогов и сборов, которые оплачиваются в процессе сделки.
Также вам потребуется рекомендательное письмо от банка, который находится в вашей родной стране и в котором у вас открыт счет сроком не менее двух лет. Помимо этого, денежные средства должны соответствовать вашему годовому доходу, который вы так же должны письменно подтвердить.
Банк может предоставить вам кредит в размере от 100 тыс. дол. до 20 млн. дол., при первоначальном взносе до 30%, что значительно выше, чем для граждан США. В среднем срок оформления кредита составляет 45 дней.
Получить ипотечный кредит иностранцы (с открытой американской визой) могут удаленно. Процедура оформления такой сделки потребует привлечения адвоката либо организации, специализирующейся на оформлении таких сделок иностранцам. Все необходимые справки и письма отправляются почтой, при обязательном заверении их в консульстве США (в вашей стране).
Процентная ставка по ипотечному кредиту для иностранцев выше, чем для граждан США, и составляет 5-7% (а в некоторых банках до 8-10%).
В этой статье мы рассмотрели лишь вершину айсберга системы ипотечного кредитования в США, поэтому хотим обратить Ваше внимание, что без помощи опытного специалиста, иностранцу в этой области разобраться будет весьма сложно.
Ипотечные агентства США
В США ипотечные агентства (Mortgage Agency) – это организации, созданные при поддержке правительства для обеспечения надежности и ликвидности вторичного ипотечного рынка. Основными партнерами ипотечных агентств являются ипотечные банки и кредитные организации.
Ипотечные банки под выданные клиентам кредиты выпускают закладные и продают их агентствам. Те, в свою очередь, превращают некотируемые на бирже закладные в торгуемые на открытом рынке бумаги и продают их инвесторам, зарабатывая на закладных и обеспечивая банки средствами для новых кредитов.
Инвестиции в акции США, IPO и Pre-IPO
В США функцию ипотечных агентств выполняют компании “Джинни Мэй”, “Фэнни Мэй” и “Фредди Мэк”. Выпускаемые ими бумаги имеют высокий кредитный рейтинг, по надежности приравниваются к гособлигациям и рассматриваются инвесторами как безрисковые.
“Джинни Мэй”
“Джинни Мэй” (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae, GNMA) – государственная национальная ипотечная ассоциация, специализирующаяся на жилой недвижимости, в частности, на одноквартирных и многоквартирных домах. Сайт: ginniemae.gov
Технически ценные бумаги “Джинни Мэй” выпускаются одобренными ею эмитентам (банками и кредитно-сберегательными учреждениями), но гарантии своевременных выплат процентов и основного долга по ним несет “Джинни Мэй”.
Ценные бумаги “Джинни Мэй” обеспечены ипотечными кредитами, застрахованными Федеральной жилищной администрацией (Federal Housing Administration, FHA), или гарантированы Администрацией ветеранов (Veterans Administration, VA).
“Фэнни Мэй”
“Фэнни Мэй” (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae, FNMA) – федеральная национальная ипотечная ассоциация, поддерживаемая правительством США. Сайт: fanniemae.com
“Фэнни Мэй” покупает ипотечные закладные у банков и кредитно-сберегательных учреждений, выпускает под их обеспечение сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) и продает их инвесторам.
Ассоциация предоставляет также собственные гарантии, страхуя бумаги одобренных эмитентов от риска невыплаты по ипотечным кредитам (как процентов, так и основного долга). Дополнительно “Фэнни Мэй” управляет портфелем ипотечных ценных бумаг и выпускает под них долговые обязательства для привлечения денег с рынка.
“Фредди Мэк”
“Фредди Мэк” – федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Federal Home Loan Mortgage Corporation; Freddie Mac, FHLMC), “младший брат” “Фэнни Мэй”. Вместе они покупают и гарантируют половину всех ипотечных кредитов, выдаваемых в США. Сайт: freddiemac.com
“Фредди Мэк” покупает кредиты ипотечных банков, а также кредиты, гарантированные FHA, VA и одобренные Департаментом жилья и городского развития (The U.S. Department of Housing and Urban Development).
Защита кредиторов
Защитой кредиторов от потерь, связанных с неплатежами клиентов по ипотеке, в США занимается Федеральное управление жилищного строительства (Federal Housing Administration, FHA). Если заемщик кредита не выполняет своих обязательств, то FHA выплачивает подтвержденную сумму кредитору. Другой функцией FHA является содействие малообеспеченным семьям в получении ипотеки.
В свою очередь созданная Конгрессом Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA) несет гарантии по ипотечным кредитам, выданным отдельным категориям ветеранов войны, отвечающим требованиям Администрации.
Модель ипотечного кредитования в США
В Америке – самый крупный и развитый в мире рынок ипотечного кредитования, как по организации, так и по числу финансовых инструментов. Занять лидирующие позиции США сумели за счет формирования прозрачного ликвидного вторичного рынка и эффективного взаимодействия между его участниками.
Инвестиции в акции США, IPO и Pre-IPO
Основными участниками американского ипотечного рынка являются:
Первичный и вторичный ипотечный рынок
Взаимодействие на уровне заемщик – банк – это первичный ипотечный рынок. Его инструментом традиционно является ипотечный кредит (Mortgage). Самыми популярными видами ипотеки в США являются:
По ARM кредитам ставка фиксируется на начальный период (обычно 3, 5 или 10 лет), по истечении которого ставка становится плавающей и регулируется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора. Также по договору у заемщика есть право на досрочное погашение кредита (Mortgage Prepayment) любыми суммами в любой момент.
Обязательным условием для получения ипотеки в США является страхование заложенной недвижимости и титула (риска утраты права собственности на объект). Страхование жизни и трудоспособности остается на усмотрение заемщика.
Взаимодействие на уровне банк – посредник – инвестор – это вторичный ипотечный рынок. Его инструментом являются выпускаемые ипотечными агентствами ценные бумаги (Mortgage Securities), обеспеченные ипотечными кредитами первичного рынка. Именно такая двухуровневая схема ипотечного кредитования (Two-level Mortgage) действует в США. В связи с тем, что там она и зародилась, ее называют американской моделью ипотеки. На практике она выглядит так.
Двухуровневая модель ипотечного кредитования
При обращении заемщика в ипотечный банк за кредитом, банк заключает с ним договор с одновременным требованием составления и подписания им закладной.
После регистрации права собственности на недвижимость банк становится законным владельцем закладной. Такие закладные по мере их накопления банк объединяет в “ипотечные пулы” и продает посредникам – специализированным ипотечным агентствам. В США это такие поддерживаемые правительством организации, как “Джинни Мэй”, “Фэнни Мэй” и “Фредди Мэк”.
В этом состоит одно из ключевых отличий американской модели ипотечного кредитования от европейской. В США кредиторы не оставляют ипотечные кредиты на своем балансе и не выпускают обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги, а передают эту функцию ипотечным агентствам.
Агентства возмещают банку выплаченные заемщику средства, а взамен получают поток будущих платежей от заемщика по кредиту за вычетом комиссии банка. В результате банки получают деньги для выдачи новых кредитов, а посредники – возможность зарабатывать на закладных.
Для этого ипотечные агентства используют права требования по закладным как обеспечение и выпускают под них долговые обязательства – сквозные ипотечные ценные бумаги (Pass-Through Mortgage Backed Securities, MBS), называемые также агентскими (Agency MBS). Этот процесс известен как секьюритизация.
Выпущенные бумаги агентства реализуют на фондовой бирже, передавая купившим бумаги инвесторам поток платежей от заемщика за вычетом своей комиссии. То есть агентство само выступает посредником, аналогично ипотечному банку. При этом передаваемые инвестору выплаты по MBS гарантированы не залогом недвижимости, а ипотечным агентством.
Государственная поддержка ипотечных агентств приравнивает MBS по надежности к государственным облигациям. Это делает их доступными для институциональных инвесторов, обеспечивающих ликвидность вторичного ипотечного рынка. Наряду с консервативными инвесторами, в агентские MBS вкладывают свои средства и ипотечные инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT).
Риски ипотечного рынка
Кредитный риск. Ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно является по ним залогом. Наличие такого залога, наряду с обязательным страхованием риска утраты прав собственности, позволяет оценивать кредитный риск как незначительный.
Наиболее серьезное влияние на ипотечный рынок оказывает процентный риск, возникающий при изменении процентных ставок.
Процентный риск. Высокий процентный риск для ипотечного кредитования связан с правом заемщика в любой момент погасить остаток по долгу. Это выгодно для заемщика, но не выгодно для кредиторов и инвесторов, так как лишает их определенности при оценке потока будущих платежей.
В результате чего возникает риск досрочного погашения (Prepayment Risk). Как реализуется этот риск? Допустим, инвестор держит ипотечные бумаги, получая по ним 5% купонный доход, когда ставка на рынке равна 5%. Что произойдет при изменении процентной ставки?
В случае, если ставка начнет снижаться, цена ипотечной бумаги начнет расти (цена долговых бумаг движется в направлении, обратном процентным ставкам). При этом стоимость ипотечной бумаги вырастит меньше из-за возросшего риска досрочного погашения.
Если же ставка на рынке начнет расти, увеличившись, например до 8% годовых, то цена ипотечной бумаги начнет снижаться. При этом падение ее цены будет выше, чем у простой облигации, в связи с сокращением объема досрочно выплачиваемых кредитов.
Заемщику выгоднее положить свободные средства на депозит под 8% и получать доход за счет разницы в 3% между ставками размещения (8%) и заимствования (5%). Инвестор же, наоборот, заинтересован в досрочном погашении и возврате вложенных средств в покупку ипотечных бумаг, чтобы разместить их под более высокий процент.
Риск, возникающий в результате увеличения ожидаемого обращения MBS называется риском расширения (Extension Risk).