антиипотека что это такое
Кредит без денег: как купить квартиру в ипотеку с нулевым взносом
Редкое предложение
Ипотека без первоначального взноса была популярна лет 10–13 назад. Первое сокращение подобного предложения произошло в 2008 году, когда в США начался ипотечный кризис: тогда как раз было много рискованных заемщиков, оформивших кредит без первоначального взноса. В России в то время многие заемщики имели ипотеку в валюте и на фоне падения курса рубля столкнулись с трудностями по ее обслуживанию. В итоге банки начали выдавать новые кредиты, рассчитывая возможные риски более тщательно. На сокращение подобного предложения повлияла и политика ЦБ — регулятор отнес такие ссуды к высокорискованным.
Сегодня ипотека с нулевым взносом — редкое предложение на рынке: оформить такой кредит можно только на недвижимость в новостройке, а официально такая программа есть только у Промсвязьбанка, рассказывает СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online Михаил Чернов.
Связано это с тем, что ипотека без первого взноса является высокорискованным кредитом для самого банка. «Если заемщик квартиры без залога не сможет обеспечивать кредит, то банк будет вынужден продавать квартиру по дисконтной стоимости — то есть себе в убыток», — пояснил эксперт. Кроме того, статистика показывает, что чем ниже первоначальный взнос, тем хуже обслуживание ипотеки. Поэтому кредитные организации рассматривают ипотечные ссуды без первоначального взноса как более рискованные, добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Поэтому банки требуют внесения как минимум 10% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса. Например, в ВТБ минимальный первоначальный взнос по ипотеке установлен на уровне 10% от стоимости недвижимости, в рамках госпрограмм — 15%. «Он позволяет заемщику комфортно планировать свою долговую нагрузку и выступает достаточной гарантией его платежеспособности для банка. При этом средний размер первого взноса гораздо выше — около 30% от стоимости жилья», — пояснили в пресс-службе банка.
Невыгодные условия
Процентная ставка по кредитам без первоначального взноса обычно выше и иногда требуется дополнительное обеспечение. По данным экспертов, чаще всего ставка по ипотеке с нулевым взносом выше среднерыночной в среднем на 1–2%. Также банк может проводить более жесткий и внимательный андеррайтинг заемщика. Иногда такой кредит могут выдавать под залог уже имеющейся недвижимости.
Альтернативы ипотеке с нулевым взносом
В то же время снижение доли первоначального взноса или его отсутствие позволяют банкам расширять круг потенциальных заемщиков. Поэтому большинство кредитных организаций, не имея официальной ипотеки без первоначального взноса, все же могут одобрить подобный кредит, отмечают эксперты.
В данном случае есть несколько вариантов.
1. Первый взнос маткапиталом
Большинство банков частично или полностью готовы принимать первоначальный взнос материнским капиталом. В 2021 году размер маткапитала составил 484,8 тыс. руб. на первого ребенка и 639,4 тыс. руб. на второго. В крупных городах этой суммы не хватит на первый взнос, но в небольших городах она может быть достаточной.
Тем не менее эксперты рекомендуют к сумме маткапитала добавлять собственные сбережения — так будут выше шансы получить одобрение на ипотеку и улучшить условия кредита. «Использование маткапитала в качестве первоначального взноса — довольно популярная программа во многих банках. Однако часто банки хотят, чтобы клиент в любом случае вкладывал собственные средства в покупку квартиры — хотя бы 5% от стоимости недвижимости», — отметил Михаил Чернов. Таким образом заемщик демонстрирует свою надежность.
2. Индивидуальные программы
Ипотека с нулевым взносом встречается в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают застройщики в партнерстве с конкретными банками. Но такие программы распространяются только на строго определенные аккредитованные строительные объекты и их те так много. Например, ипотеку без первоначального взноса предлагал в своих проектах ГК «ПИК». Программа действовала определенный срок.
Сейчас подобное предложение есть в проектах ГК «А101». Застройщик совместно с ПСБ предлагает ипотеку без первоначального взноса под ставку от 11,59% годовых. У ГК ФСК есть субсидированная ипотека без первоначального взноса сроком до 15 лет от МКБ, при которой два возможных варианта условий. При первом варианте ставка будет на первый год 6,9%, на два и последующие — 9,6% без увеличения цены квартиры. Второй вариант — ставка 8,1% на весь срок кредитования, но цена увеличивается на 9%. Наличие подобных программ лучше предварительно уточнять у застройщика.
3. Ипотека под залог имеющейся недвижимости
Кредит без первоначального взноса можно получить в рамках так называемой нецелевой ипотеки: когда кредит выдается под залог уже имеющейся недвижимости (дом, квартира, земля), пояснил аналитик инвестиционной группы «Финам» Игорь Додонов.
При оформлении подобного кредита на предоставленное имущество будет наложено обременение. Банк снимет его только после полного погашения процентов по ипотеке. При этом сумма кредита не должна превышать 70% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости. Подобный вариант подходит заемщикам, у которых уже есть недвижимость, но они планируют переехать в квартиру большей площади или купить вторую квартиру под сдачу в аренду.
4. Льготные программы и субсидии
Обнулить первоначальный взнос можно с помощью различных субсидий. Например, в рамках программы «Молодая семья» получить субсидию от государства в размере 30–35% от стоимости объекта недвижимости. Эту сумму можно использовать как первоначальный взнос.
Кроме федеральной программы, регионы могут вводить дополнительные субсидии, которые можно в том числе потратить на первый взнос по ипотеке. В некоторых регионах действует проект «Губернаторская ипотека». Например, в Ульяновской области подобная программа работает с 2016 года. Она предусматривает предоставление единовременной выплаты в размере 150 тыс. руб. на первоначальный взнос по ипотеке. Льготой могут воспользоваться работники государственных и муниципальных учреждений и сотрудники IT-компаний.
Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса
Главный плюс ипотеки с нулевым взносом для заемщика — не нужно копить деньги на покупку жилья, можно быстрее выйти на сделку и зафиксировать его стоимость. Это особенно актуально на рынке с активным ростом цен, отметил СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online. «Кроме того, свободные деньги можно направить на что-то другое. Например, на ремонт квартиры, на который многие заемщики часто вынуждены брать новый кредит», — добавил эксперт.
«Следует понимать, что по такому кредиту однозначно будет выше переплата как за счет более высокой ставки, так и за счет того, что в кредит придется брать большую сумму, чем при наличии первоначального взноса», — добавила Екатерина Щурихина.
Основной минус такой ипотеки состоит в большей стоимости кредита, соответственно, и большей итоговой переплате. В целом же такой кредит ничем не отличается от других: нужно также своевременно вносить платежи и помнить, что в случае систематической неуплаты можно лишиться недвижимости.
«Заемщик сможет рефинансировать такую ипотеку только в случае, когда соотношение долг/стоимость недвижимости станет 20/80. Соответственно, потенциальная выгода от рефинансирования также будет меньше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом», — добавил Михаил Чернов.
Больше всего при такой ипотеке рискуют банки — для них увеличивается риск невозврата, поскольку заемщик изначально не вкладывает собственных средств. «На наш взгляд, внедрение программ без первого взноса для широкого круга заемщиков может негативно повлиять на уровень просрочки по кредитам на рынке, поэтому мы не планируем изменений этого критерия со своей стороны», — отметили в ВТБ.
Ипотека от застройщика: сколько можно сэкономить при покупке новостройки
Ипотека продолжает дорожать на фоне роста ключевой ставки. Большинство крупных российских банков уже подняли ставки по жилищным кредитам, так что средние ставки выросли до 9% годовых.
Чтобы поддержать спрос, застройщики активно запускают совместные, партнерские ипотечные программы с банками. Ставки по ним начинаются от 3% годовых, а иногда даже равны нулю. Разницу в ставках компенсируют девелоперы. Насколько выгодна такая скидка от застройщика — разбираемся вместе с экспертами.
Альтернатива льготной программе
Ипотечные программы с субсидированной ставкой от застройщика стали активно появляться в 2020 году, в разгар пандемии, чтобы поддержать спрос. В ближайшем будущем подобных программ станет еще больше. Такую точку зрения высказали сразу несколько экспертов в ходе Федерального девелоперского форума. «Безусловный тренд на рынке ипотечного кредитования — программы с субсидированной ставкой. В 2022 году этот тренд будет только усиливаться», — считает директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. Программы субсидирования ставок от девелопера — один из трендов, который будет усиливаться на фоне роста ключевой ставки, соглашается директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Московского банка ПАО «Сбербанк» Алия Кирьянова. В этом направлении сейчас движутся и агентства недвижимости, добавила она.
Рост предложения субсидирования ипотечных программ эксперты связывают с двумя основными причинами. Первая — изменение условий льготной ипотеки, после которых та стала практически недоступна для покупателей московских новостроек. Вторая причина — общий рост ипотечных ставок. Чтобы поддержать спрос, девелоперы активнее предлагают собственные программы по сниженным ставкам.
Кто предлагает льготную ипотеку
Подобные программы предлагают в основном крупные девелоперы с большим объемом предложения. Для них это достаточно действенный инструмент стимулирования спроса, который позволяет поддерживать стабильный объем продаж, отметила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Чем больше средств поступает на эскроу-счета, тем ниже для застройщика ставка по проектному финансированию. Эту экономию застройщик может направить на субсидирование ставок, пояснила эксперт.
«В рамках партнерских программ с банками девелопер компенсирует разницу в процентной ставке кредитной организации. Средства обычно заимствуются из скидки, которую застройщик дает покупателям: либо сниженная ставка, но цена без скидки, либо обычная ставка и цена со скидкой», — пояснила она.
Сегодня почти все ведущие застройщики совместно с банками-партнерами предлагают субсидированную ипотеку. К примеру, ГК «ПИК» предлагает ипотеку от 6,5% годовых в своих программах. Субсидированная ипотека есть в проектах MR Group: ставка по ней начинается от 4,4% годовых. Подобные предложения есть и у других крупных застройщиков. Например, в проектах в проектах «Самолет» — от 2,9%, ЛСР — от 1,1%, у «Донстроя» и «А101» — от 0,1% годовых, аналогичная ставка (0,1%) есть у ГК ФСК в рамках семейной ипотеки. Одна из самых низких ставок у ГК «Инград» — от 0%.
Скидка на три года
Оформить ипотеку по сниженной ставке обычно можно в определенном банке-партнере застройщика. Наиболее «льготные» ставки действуют обычно не весь срок, на который выдан кредит, но лишь в течение двух-трех лет, пока строится дом. Например, «Инград» дает ипотеку под 0% годовых на первые три года, потом ставка возвращается к рыночной.
«Существуют программы и с минимальной ставкой 0,1%, которая действует обычно в течение первого года, а далее согласно условиям договора возвращается к базовой ставке в рамках данной программы в банке. Есть программы, где ставка снижается вдвое-втрое от базовой, в этом случае субсидированная ипотека может выдаваться на более длительный срок. При менее значительном снижении — на 1–2% — ставки чаще всего действуют на весь срок кредита», — пояснила Ирина Доброхотова. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, сейчас самая низкая ставка на весь срок кредитования у ГК «Самолет» — 2,9% годовых при сумме кредита до 30 млн руб., с первоначальным взносом 20% и на срок до 30 лет.
Как правило, дополнительных требований к заемщикам в рамках субсидированных программ нет. Однако условия данных программ, минимальный первый взнос, срок кредита и т. п. могут отличаться от базовых условий программ, в рамках которых застройщик и субсидирует ставку. Например, воспользоваться ипотекой от 0,1% годовых в проектах «А101» можно при первоначальном взносе в 50% и сроке кредита на пять лет. В этом случае льготная ставка действует весь период.
Сколько можно сэкономить
Чтобы подсчитать примерную экономию от субсидированной ипотеки, мы попросили экспертов «Бест-Новостроя» рассмотреть несколько возможных вариантов. В качестве примера была взята квартира стоимостью 10 млн руб. с первоначальным взносом в 20%, которая приобретается в рамках субсидированной ипотеки от застройщика по ставке 2,9% годовых сроком на 30 лет. При этом в одном из вариантов льготный период действует три года (что наиболее распространено), во втором — весь срок кредита.
Первый вариант: на три года
При ставке 2,9% годовых первые три года ежемесячный платеж составляет 33,2 тыс. руб., а общая переплата по процентам за три года — чуть более 660 тыс. руб. Если бы заемщик платил по рыночной ставке (9,2% годовых), то ежемесячный платеж был бы 65,5 тыс. руб., а переплата за три года — около 2,2 млн руб. Экономия за три года — 1,5 млн руб.
Второй вариант: льгота на весь срок
Льготная ставка 2,9% годовых для той же самой квартиры действует весь срок кредита — 30 лет. По льготной ставке ежемесячный размер платежа составит 33,2 тыс. руб., а общая переплата — 3,9 млн руб. По рыночным условиям ежемесячный платеж будет 65,5 тыс. руб., а общая переплата — 15,5 млн руб. Экономия — 11,6 млн руб.
Третий вариант: ипотека гасится за десять лет
Большинство заемщиков стараются погасить кредит досрочно, в среднем за десять лет, отметила Ирина Доброхотова. При таком сроке экономия может быть следующая: ежемесячный платеж по льготной ипотеке составит 76,8 тыс. руб., а переплата — 1,2 млн руб. По рыночной ставке ежемесячный платеж будет 102,2 тыс. руб., а переплата — 4,2 млн руб. Экономия — 3 млн руб.
Пример расчетов аналитиков «Бон Тон»
Аналитики оценили экономию при льготной ипотеке под 0% годовых, льготный период — три года, а потом возвращается к 9,2% годовых (рынку). Стоимость квартиры — 15 млн руб., первоначальный взнос — 20%, общий срок кредита — 20 лет.
При ипотеке под 0% ежемесячный платеж в первые три года составит 50,4 тыс. руб. (на 35 месяцев, так как в первый месяц — нулевой платеж). Общая экономия за три года — 4 млн руб. (с учетом беспроцентных платежей за первые три года + экономия за последующий период, поскольку проценты начисляются только на остаточную сумму за 17 лет). Та же квартира на рыночных условиях: ежемесячный платеж — 109,5 тыс. руб., переплата за первые три года — 3,2 млн руб.
Резюме экспертов
Специальных совместных программ застройщиков и банков, которые предусматривают фиксированную низкую ставку на весь срок кредита, сегодня не так много. В основном предлагаются льготные ставки на более короткий срок (два-три года) либо программы с небольшим снижением ставки на весь срок, которые гораздо более востребованы.
Выгода для покупателя есть в любом случае, отметила Ирина Доброхотова. Один из ключевых факторов при выборе программы для заемщика — размер ежемесячного платежа, который зависит от процентной ставки. Ведь именно от этой суммы зависит, сможет ли покупатель оформить ипотеку при текущем уровне дохода или нет. При более низкой ставке возможность взять ипотеку появляется у более широкого круга покупателей. А размер итоговой переплаты по кредиту хоть и важен для бюджета семьи в долгосрочной перспективе, но на этот показатель обращают меньше внимания, поскольку большинство заемщиков погашают кредиты досрочно.
Антинародная `анти-ипотека`: чудовищный `почин`
Уже в 2008 году поколение россиян, рассчитывающее на решение своего жилищного вопроса за счет получения квартир по наследству, может разочароваться в своих ожиданиях.
Его помнят как министра социальной защиты, который требовал посадить на 15 суток 4,5 миллиона россиян за то, что они «находятся в трудной жизненной ситуации».
В 1993 году Александр Петрович трудился на посту замминистра финансов. Тогда вовсю шла приватизация. Именно в это время председателем комитета по управлению госимуществом Челябинской области был впоследситвии убитый депутат Владимир Головлев, которого Генпрокуратура обвиняла в незаконных финансовых махинациях, связанных с приватизацией объектов госимущества.
В начале 2002 года на допросе Головлев назвал имена 48 людей, которые, по его словам, принимали решения по приватизации. Среди них якобы фигурировал и Александр Починок.
Вот такой прекрасный во всех отношениях господин, вынырнув недавно из почетной ссылки, где он пребывал, будучи заместителем полпреда в ЮФО, намерен внести на рассмотрение в Госдуму законопроект о так называемой «обратной ипотеке».
Кроме того, предполагается, что новая схема будет безопасной для пенсионеров (как «безопасно» было все, что предлагалось и претворялось в жизнь инициированное сим господином). Ведь жилье якобы формально не меняет собственника, в отличие от «пожизненного содержания», когда пожилой, чаще всего одинокий, владелец квартиры фактически ее продает и может попасть в группу риска. Однако эксперты не без оснований опасаются, что предложенная схема может создать почву для мошенничества, когда от пенсионера, чтобы завладеть его квартирой, достаточно будет получить подпись под «ипотечным» договором с единоразовой выплатой.
Возникает и еще одна сложность. Государство, дающее гарантии, что статус заложенной квартиры не изменится (чтобы не осложнять банкам возврат залога), запретит прописку в ней наследникам нынешнего владельца. При этом возможность все-таки получить жилье в наследство теоретически останется, но только после возврата банку выплаченного залога и начисленных к этому времени процентов. В противном случае недвижимость будет выставлена на торги, и наследники смогут претендовать только на сумму, оставшуюся после продажи квартиры и вычета причитающегося банку залога.
По словам Починка, «банки с удовольствием займутся обратной ипотекой, если государство оплатит первоначальную оценку квартир и гарантирует банкирам защиту сделок от недобросовестных заемщиков».
В том, что не только банки, различные бизнес- и прочие структуры, равно как и легионы чиновников в масштабах всей страны «с удовольствием займутся» сулящим громадные барыши бизнесом, сомнений не вызывает. А вот получат ли удовольствие пенсионеры, рискующие оказаться жертвами мошенничества, или их наследники, которые могут неожиданно стать ипотечными должниками, бравым сенатором не сообщается.
Приведем два наиболее характерных мнения участников рынка недвижимости, высказанных ими в беседе с «Домостроем».
Так зачем, спрашивается, на государственном уровне затевать новую широкомасштабную компанию с целью выдавить пенсионеров из их квартир?
Ведь, по рыночной логике, именно так, а никак иначе, все и должно произойти, господа либералы-рыночники.
Впрочем, если следовать заветам господина Чубайса на предмет того, что, если вымрут в итоге 30 миллионов россиян, то и нехай с ними, то все получается куда как логично.
******
Итак, мы видим, что ни один довод в пользу грядущей «анти-ипотеки» не выдерживает критики. Что же, в таком случае, мы получаем в сухом остатке?
ЗЕЛЁНАЯ ДОРОГА
Некоммерческая организация
кооператив
Анти Ипотека
Вы попали в ипотечную кабалу и ищите возможность, как быстрее погасить ипотеку? Не хотите переплачивать банку непомерные проценты и закрыть долг по ипотеке, как можно быстрее? Тогда Вам будет интересно, как мы помогаем в решении этого вопроса участникам нашего кооператива.
Наша цель не только помочь гражданам любой страны мира приобрести собственное жилье в России, но и содействовать тем людям, кто попал в кабалу ипотечного рабства. Особенно валютной ипотеки.
Мы разработали и внедрили программу погашения действующей ипотеки в кратчайшее время, без оплат за услуги.
Данная программа позволяет погашать ипотечные кредиты в кратчайшее время.
Данный вид услуг мы назвали Антиипотека.
Аналогов нашей антиипотечной программы в нашей странет просто нету.
Особенность Антиипотечных программ заключается в том, что мы будем платить ипотеку за Вас, при выполнении Вами определенных условий. Эти условия могут быть абсолютно разными, в зависимости от Ваших возможностей и желаний. Более подробную об условиях Антиипотеки Вы сможете узнать при индивидуальной консультации с нашим специалистом
Для связи с нашим специалистом по Антиипотеке оставьте заявку на регистрацию в клубе или кооперативе, с указанием в комментариях, что Вас интересует именно программа Антиипотека. Обязательно укажите Фамилию и имя человека, который Порекомендовал Вам наши возможности — мы поблагодарим его лично за активное участие.
Кубанский рынок недвижимости ждет антиипотека?
На рынке недвижимости Краснодара и края может появиться альтернатива ипотеке — многолетняя рассрочка от застройщиков.
О подобной практике корреспонденту «Вестум.ru» рассказал куратор по региональному развитию в России и СНГ ЗАО «ЭТАЛОН ИНВЕСТ» Константин Копченов во время выставки «Мое жилье» в Краснодаре.
— На каких условиях предоставляется рассрочка?
— Мы предлагаем рассрочку до девяти лет. На время строительства — без процентов, а после сдачи дома — 1% в месяц. Начальный взнос — от 10%. Например, в Красногорске, где цена квартиры составляет около 3 млн рублей, ежемесячный платеж при максимальном сроке рассрочки составляет 25-30 тыс. рублей.
— Такая схема может «убить» ипотеку?
— Отнюдь, это разные схемы. Мы не выдаем свидетельства о собственности до полного урегулирования всех финансовых вопросов. Человек может заехать в квартиру, пользоваться ей, но юридически он остается дольщиком, и правоустанавливающим документом на период рассрочки остается договор долевого участия.
— То есть прописаться нельзя?
— Нет, в этом еще одно отличие нашей рассрочки от стандартной банковской ипотеки.
— Работать по такой схеме вынуждает кризис?
— Нет. Крупные застройщики всегда нуждаются в живых деньгах здесь и сейчас, а подобная схема гарантирует их наличие. И, конечно, ускоряет реализацию квартир, что тоже немаловажно.
— Очевидно, подобная антиипотека под силу только крупным компаниям, планирующим деятельность на очень далекие перспективы.
— Безусловно, компаниям-однодневкам это и не нужно. К слову, сейчас мы предлагаем рассрочку до 2023—2024 года.
— Как вы считаете, может такая практика прижиться на Кубани?
— Почему нет? В Краснодарском крае есть очень сильные строительные компании, которым это вполне под силу.
Аналитики «Вестум.ru» полагают, что внедрение подобных схем рассрочки для новостроек в Краснодарском крае способно активизировать региональный рынок недвижимости и избежать застоя.