Что такое коллективное инвестирование
Плати и не покупай
Почему коллективные инвестиции в недвижимость становятся все популярнее
4 Время прочтения: 4 минуты
Коллективные инвестиции на рынке недвижимости имеют все шансы на успех. Основные стимулы — низкий порог входа и простота инвестирования.
Почему будет расти спрос на коллективные инвестиции
Экономическая модель совместного потребления, сформулированная в 2010 году Рэйчел Ботсман и Ру Роджерс, привлекает все больше сторонников. Ее основная идея: иногда выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем полноценно владеть им.
В сфере транспорта эту концепцию воплотили в себе каршеринг и сервисы, подобные DriveNow и Zipcar. На рынке недвижимости — инструменты коллективных инвестиций, когда покупатель готов разделить свою собственность и права и обязанности владельца с другими инвесторами.
Что такое коллективные инвестиции
На рынке недвижимости у инвесторов есть две опции: вложить средства напрямую (в арендный бизнес или редевелопмент) или опосредованно (с помощью фонда или краудфандинговой платформы).
Суть коллективных инвестиций в том, что некая компания собирает деньги инвесторов, вкладывает средства в проект, генерирует и распределяет прибыль. При этом в фондах инвесторы просто отдают деньги в управление, а в краудфандинге сами выбирают, во что и как вложить.
Рынок коллективных инвестиций сегодня
Рынок коллективных инвестиций стремительно растет. Как показал анализ данных Preqin, объем привлеченных средств в глобальные закрытые фонды недвижимости с 2013 по 2016 год увеличивался в среднем на 11% ежегодно. И, по прогнозам инвесторов, он точно продолжит расти в ближайшие два года — так считают 70,4% респондентов, принявших участие в опросе INREV.
Согласно исследованию Preqin «Real Estate Spotlight», опубликованному в марте 2017 года, с 2012 года европейские фирмы нарастили объем активов под управлением на 39%. В то же время 72% управляющих фондами отметили усиление конкуренции за инвесторский капитал с начала 2016 года.
Объем средств, собранных с помощью краудфандинга, растет в геометрической прогрессии: по данным Massolution, эта сумма выросла с 2,7 млрд долларов в 2012 году до 34,4 млрд в 2015-м — то есть больше чем в 12 раз.
Что касается проектов недвижимости, то в 2014 году объем инвестиций в этом секторе вырос на 154% и достиг отметки в 1 млрд долларов. Из 2,1 млрд, собранных с помощью краудфандинга в 2015 году в США, 900 млн долларов было направлено на проекты недвижимости.
Почему рынок коллективных инвестиций будет расти
Ряд факторов гарантирует рост рынка коллективных инвестиций в ближайшие 10—15 лет:
1. Низкий порог входа
Фонды и краудфандинг доступны инвесторам даже с небольшим капиталом. Минимальный бюджет зависит от масштаба проекта и может начинаться от 100 евро.
При этом коллективные инвестиции остаются привлекательными и для крупных покупателей, которые могут диверсифицировать портфель с помощью небольших вкладов в разные проекты.
Но нужно учитывать, что инвестиции непосредственно в объект недвижимости увеличивают стартовый капитал до 100 тыс. евро для арендного бизнеса и до 500 тыс. — для проектов редевелопмента.
2. Удобный доступ
Интернет упрощает доступ к коллективным инвестициям: онлайн-сервисы позволяют инвесторам легко объединяться в группы и делают рынок более прозрачным.
Например, катализатором для увеличения количества краудфандинговых платформ станет технология блокчейн — огромная база данных общего пользования без централизованного руководства. В ней инвесторы смогут хранить и обновлять документы, личные данные и информацию о денежных переводах. Блокчейн упростит сбор денег на проекты и снизит стоимость привлечения средств.
3. Простота инвестиций
Вклады в фонды и краудфандинг освобождают инвесторов от участия в управлении проектом: их средствами распоряжаются профессиональные менеджеры. Проекты добавленной стоимости требуют от владельцев капиталов значительных усилий, времени и знания рынка.
4. Высокая доходность
По данным компании JP Morgan, среднегодовая доходность инвестиционных фондов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) превышает доходность других классов активов: ценных бумаг, денег на депозитах или сырьевых товаров. Средний показатель за 2002—2016 годы для фондов недвижимости составил 10,8%, для акций развивающихся рынков — 9,8%, для высокодоходных облигаций — 9,2%.
Инвесторам, планирующим вложить средства в недвижимость с помощью фонда или краудфандинговой платформы, стоит рассчитывать на доходность в 8—20% годовых в зависимости от масштаба проекта. Нужно помнить и о рисках коллективных инвестиций: для фондов недвижимости — высокая волатильность, для краудфандинга — отсутствие ликвидности. Важно грамотно выбрать компанию, управляющую инвестициями: с хорошей репутацией, прозрачной отчетностью и понятной стратегией.
Юлия КОЖЕВНИКОВА, ведущий эксперт по международной недвижимости Tranio, для Banki.ru
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
Словарь
Большой энциклопедический словарь в редакции 2002 года определяет слово «инвестиции» как долгосрочные вложения капитала в отрасли экономики внутри страны и за границей.
Людей, которые занимаются инвестированием, называют инвесторами. Частным инвестором может стать кто угодно — менеджер среднего звена, финансист, врач, преподаватель, студент или пенсионер, для этого не требуется специальное образование. Для них это способ получить дополнительный доход. Трейдеры — противоположность инвесторов; они постоянно проводят краткосрочные сделки, этот вид деятельности является для них основным источником дохода.
При том, что инвестиции направлены на получение инвестором прибыли, они не являются гарантированным способом ее получить. Разные способы инвестирования обеспечивают разные гарантии получения дохода, но во всех случаях существует риск того, что вместо прибыли инвестор получит убыток.
Способы частных инвестиций
На бирже существует множество способов вложить деньги. Одни не требуют глубоких познаний работы финансовых рынков, другими занимаются только профессионалы.
К самым распространенным предметам для инвестиций на бирже можно отнести:
Сроки инвестирования
Для удобства частные инвестиции разделяют на группы в зависимости от сроков. Всего их три:
Стиль инвестирования
В наше время сформировалось два основных стиля инвестирования. Первый — пассивное инвестирование. Для него характерны вложения на долгий срок. Такой стиль предполагает, что человек вложил деньги, например, в акции компании, и несколько лет держит их, не продавая. Как правило пассивные инвестиции производятся в крупные сырьевые, технологические, финансовые компании — у них ниже риск резкого падения котировок, часто такие компании платят дивиденды.
Второй стиль — агрессивное инвестирование. Здесь подразумевается, что инвестор вкладывает деньги в более рискованные инструменты. Например, в акции не локомотивов индустрии, а в акции компаний поменьше — при колебаниях рынках такие бумаги сильнее растут или падают (то есть, обладают высокой волатильностью), но за счет этого же качества можно больше заработать. Такой вид инвестиций требует глубокого понимания рынка и готовности потерять вложенные средства.
Как инвестировать частному лицу
Также брокеры предоставляют услуги профессионального управляющего. Вместе со специалистами вы выбираете стратегию инвестирования, договариваетесь, при каких условиях какие акции покупать/продавать, а дальше ситуативные решения по вашему портфелю принимает управляющий.
Нужно ли платить налоги с инвестиций
Законодательством учитываются ситуации, когда инвестор с одной сделки получил прибыль, а с другой — убыток. Например, если вы купили ценные бумаги на сумму ₽100 тыс., а продали за ₽140 тыс., ваша прибыль составит ₽40 тыс. Затем вы купили также на ₽100 тыс., но продали за ₽90 тыс., то тут ваш убыток составит ₽10 тыс. В итоге вам нужно будет заплатить налог с суммы ₽30 тыс.
Если вы налоговый резидент России, то вам придется заплатить 13% со своей прибыли; если вы иностранец — 30%. Брокер удержит за вас налог и перечислит его в государственный бюджет по итогам года. Если вы покупаете иностранные акции, то доходом считается разница между суммой покупки и продажи в рублях.
С 1 января 2021 года налог нужно будет платить со всех облигаций, как государственных, так и корпоративных. Исключений нет. Ставка — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Если вы обычный российский частный инвестор, то брокер сначала заплатит государству с ваших дивидендов налог в 13% и потом переведет вам уже чистые деньги. Когда вы получаете дивиденды, например, по американским акциям, то 10% пойдут в американский бюджет, а 3% — в российский.
Кроме обычного брокерского счета инвестор может открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Он представляет собой тот же брокерский счет, но с возможностью получить налоговый вычет. Возможность его открыть есть только у граждан РФ.
ИИС появился в России 1 января 2015 года. Он бывает двух типов — А и Б. В случае со счетом А вы можете вернуть 13% от суммы, которую внесли на ИИС в течение года. Сумма, от которой будут рассчитаны эти 13%, не может превышать ₽400 тыс. Поэтому максимально вы можете получить от государства по этой льготе ₽52 тыс. в год. Счет типа Б освободит вас от налога на прибыль. То есть весь доход, который вы смогли заработать, торгуя ценными бумагами на ИИС, не будет облагаться подоходным налогом в 13%.
Доходность и риски
Инвестиции обладают двумя ключевыми качествами, которые имеет прямую взаимосвязь. Это доходность и риск. Чем выше риск, с которым связана инвестиция, тем выше может быть потенциальная доходность. И наоборот — относительно надежные инвестиции никогда не позволяют рассчитывать на высокий заработок.
Например, банковский вклад, который тоже вполне можно считать инвестицией, или покупка государственных облигаций — это вложения с низким риском. Банковские вклады страхуются, а в случае с гособлигациями гарантом возврата денег выступает государство. Но и доходность таких инвестиций ниже, чем потенциальная доходность акций, на которые могут повлиять самые разные причины от рыночных до корпоративных.
Для иллюстрации связи рисков с доходностью можно привести другой пример. Облигации с 10-летним сроком погашения приносят покупателю больший доход, чем, например, трехлетние облигации. Здесь действует следующий принцип: чем выше срок погашения облигации, тем больший риск берет на себя инвестор (все-таки за 10 лет даже с гособлигациями многое может произойти) и соответственно тем больше его нужно за этот риск вознаграждать.
Портфель инвестиций и его диверсификация
Помимо диверсификации по активам, портфель также важно распределить по секторам или отраслям экономики. Важность такого принципа хорошо прослеживается при внимательном изучении любого экономического кризиса. В такие периоды когда одни акции падают, другие растут. Это создает баланс и позволяет свести потери к минимуму.
Какие бывают инвестиции
Понятие инвестиций не ограничивается частными инвестициями в ценные бумаги или производные финансовые инструменты. В широком смысле термин «инвестиции» можно распространить на любые вложения частным лицом или компанией будь то деньги, материальные средства или нематериальные активы.
Основные классы инвестиций:
Противоположностью инвестиции является дивестиция. Так в экономике называют сокращение актива. Дивестицией можно назвать продажу части существующего бизнеса — компании так поступают в случае, если хотят сосредоточиться на основном направлении своей деятельности.
Дивестиции могут совершаться, в том числе, по морально-этическим причинам. В последние годы к дивестициям связанных с нефтяной промышленностью активов призывают экологические активисты.
Иногда дивестиция становится результатом антимонопольной политики. Один из таких случаев произошел в 1984 году, когда власти США обязали телекоммуникационную корпорацию AT&T разделить и продать одно из подразделений.
Известные инвесторы
Питер Тиль — американский инвестор немецкого происхождения. Сооснователь платежной системы PayPal, первый внешний инвестор Facebook, сооснователь и управляющий фондом Founders Fund.
Джордж Сорос — американский трейдер и инвестор. За Соросом закрепилась репутация дерзкого финансового спекулянта. Он приобрел известность после 1992 года, когда принял активное участие в обвале британского фунта.
Братья Уинклвоссы — близнецы Кэмерон и Тайлер Уинкловоссы, американские инвесторы, известные в первую очередь судебной тяжбой с Марком Цукербергом (Уинклвоссы утверждали, что Цукерберг использовал их идею при создании Facebook) и как одни из первых инвесторов в биткоин. Уинкловоссы стали первыми криптовалютными миллиардерами.
Масаёси Сон — японский бизнесмен, основатель компании SoftBank. Созданный SoftBank фонд Vision Fund Investments, вкладывающий деньги в новые технологии, искусственный интеллект и робототехнику, стал одним из крупнейших инвестфондов Кремниевой долины последних лет.
Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменчивость цены в определенный промежуток времени. Финансовый показатель в управлении финансовыми рисками. Характеризует тенденцию изменчивости цены – резкое падение или рост приводит к росту волатильности. Подробнее Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее Долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права. Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании. Дивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов. Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода. Подробнее Брокерский счет позволяет физическим лицам покупать и продавать ценные бумаги и валюту на фондовых рынках. Поскольку участниками торгов на биржах могут быть только брокеры и дилеры, обычным гражданам требуется заключить с такими посредниками договор, благодаря которому брокер будет проводить сделки от лица инвестора. Брокерский счет нужен, чтобы проводить через него деньги на покупку ценных бумаг. Подробнее набор активов, собранных таким образом, чтобы доход от них соответствовал определенным целям инвестора. Портфель может быть сформирован как с точки зрения сроков достижения цели, так и по составу инструментов. Идея формирования эффективного портфеля находится в сфере грамотного распределения рисков и доходности. Подробнее
Как работают вложения в паевые инвестиционные фонды
В последние годы всё большую популярность приобретают паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Всё большее количество людей задаётся вопросом, что такое ПИФ, и какие он имеет преимущества. Юридическое определение ПИФа приведено в Федеральном законе «Об инвестиционных фондах» № 156-ФЗ. Если коротко, то ПИФ — это форма коллективных инвестиций, при которой управляющая компания (УК) объединяет средства инвесторов для их дальнейшего размещения в ценные бумаги и другие активы с целью получения дохода.
ПИФы выбирают те, кто хочет инвестировать средства в ценные бумаги (или иные активы) с целью получения дохода и выбирает коллективное инвестирование вместо самостоятельного. И если с готовностью инвестировать средства в ценные бумаги всё относительно понятно — инвесторы, принимая возможные риски, как правило, рассчитывают на получение дохода выше банковского депозита или уровня инфляции — то выбор коллективного инвестирования требует дополнительной аргументации.
Чтобы понять, как работает ПИФ, необходимо рассмотреть его экономическую и юридическую составляющие.
Экономическая составляющая
С точки зрения экономики два ключевых преимущества, которые даёт коллективное инвестирование, — это диверсификация (не клади все яйца в одну корзину) и экономия на затратах (в том числе времени, которое тратится на самостоятельное инвестирование).
Простой арифметический пример: чтобы самостоятельно купить все 38 акций, входящих в Индекс МосБиржи, вам необходимо почти 200 тысяч рублей. Даже если вы решите сэкономить и исключите одну самую дорогую акцию, то для покупки оставшихся тридцати семи вам потребуется порядка 60 тысяч рублей. При этом, поскольку одни акции стоят несколько копеек, а другие — несколько тысяч, купив все 37 (кроме самой дорогой), вы увидите, что на самом деле ваш портфель более чем на 60% будет зависеть от «благополучия» всего трёх эмитентов.
Далее можно попробовать решить более сложную алгебраическую задачу, и с учётом того, что эти 37 выбранных акций имеют разные веса в индексе МосБиржи, можно сосчитать, что для самостоятельного формирования так называемого индексного портфеля потребуется порядка полумиллиона рублей. И эта сумма существенно возрастёт, а задача по выбору активов многократно усложнится, если, помимо акций, включённых в Индекс МосБиржи, вы захотите добавить в портфель и другие активы.
В то же время при коллективном инвестировании средств, скажем, пятисот человек, каждому из них достаточно внести тысячу рублей в ПИФ для того, чтобы вместе собрать 500 тысяч и сформировать общий для всех диверсифицированный портфель. При этом инвесторам не придётся тратить время и деньги на самостоятельный выбор десятков финансовых инструментов, а также последующее отслеживание котировок ценных бумаг и корпоративных событий десятков эмитентов. Всё это сделает за них управляющая компания, обладающая лицензией Банка России. Инвесторам достаточно лишь выбрать один или несколько ПИФов и отслеживать их котировки (стоимость инвестиционного пая), публикуемые на сайте УК.
Таким образом, с экономической точки зрения для большинства людей коллективное инвестирование предпочтительнее самостоятельного. Но этих аргументов бывает недостаточно, чтобы люди согласились инвестировать коллективно. Необходимо наличие на рынке управляющих компаний с многолетней безупречной репутацией. Также важна юридическая форма, которая обеспечивает соблюдение прав каждого инвестора, независимый контроль за действиями УК и прозрачный для всех порядок распределения дохода.
Юридическая составляющая
ПИФы являются наиболее комфортной юридической формой коллективного инвестирования.
Согласно закону, имущество, составляющее ПИФ, является общим имуществом владельцев инвестиционных паёв и принадлежит им на правах общей долевой собственности.
Инвестиционный пай ПИФа является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ. При этом каждый пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее ПИФ. Соответственно, чем больше количество паёв, тем больше доля инвестора.
Объединяющая средства инвесторов Управляющая компания приобретает исключительно активы, разрешённые правилами ПИФа, при этом обособляя имущество фонда от собственного. Таким образом, средства пайщиков защищены в случае банкротства УК.
Доходы от инвестиций включаются в состав имущества ПИФа.
Для защиты интересов пайщиков учёт и хранение имущества ПИФа осуществляет специализированный депозитарий. При этом, в отличие от обычного депозитария, специализированный также осуществляет ежедневный контроль за целевым распоряжением управляющей компанией средствами ПИФа, соблюдением требований законодательства, правил ПИФа, а также контроль за правильностью расчёта стоимости активов фонда и стоимости пая. В случае выявления фактов нарушения специализированный депозитарий информирует об этом Банк России.
Что такое СЧА ПИФа?
Поскольку пай ПИФа является ценной бумагой, его стоимость может как расти, так и падать. Изменение стоимости пая зависит от изменения стоимости чистых активов ПИФа (СЧА) и количества инвестиционных паёв. Поэтому для инвесторов необходимо наличие прозрачного порядка расчёта стоимости чистых активов.
В соответствии с указанием Банка России (от 25.08.2015 N 3758-У, ред. от 20.04.2020) под СЧА понимается разница между стоимостью всех активов ПИФа и величиной всех обязательств, подлежащих исполнению за счёт активов фонда, на момент определения стоимости чистых активов.
При этом стоимость активов и величина обязательств определяются по справедливой стоимости в соответствии с Международным стандартом финансовой отчётности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».
Правила определения СЧА ПИФов, предлагаемых широкому кругу инвесторов, утверждаются управляющей компанией по согласованию со специализированным депозитарием и размещаются на сайте УК. Так обеспечивается прозрачность порядка определения стоимости пая.
Кроме того, раскрываемая на сайте управляющей компании информация о СЧА фонда позволяет судить о его популярности среди инвесторов.
Что такое индексные ПИФы?
У каждого ПИФа можно выделить две основные характеристики — направление инвестирования и стратегия УК.
Основные направления инвестирования прописываются в правилах ПИФа и обычно указываются в его названии. Например, акции, облигации, недвижимость или смешанный.
Стратегия управляющей компании бывает либо активной, предполагающей выбор наиболее перспективных активов (с учётом ограничений установленных правилами ПИФ), либо пассивной, предполагающей, что будут поддерживаться состав и структура активов, максимально приближённые к составу и структуре выбранного инвестиционного индекса, например, Индекса МосБиржи.
Индексные ПИФы относятся к фондам с пассивной стратегией, а выбранный индекс, как правило, указывается в названии фонда.
Ключевым преимуществом таких ПИФов являются более низкие комиссии, поскольку затраты на управление таким фондом меньше. Фактически роль УК сводится к объединению средств инвесторов для их размещения в соответствии с индексом и к регулярной ребалансировке активов вслед за изменением состава или структуры индекса.
Как частному лицу купить паи ПИФа?
Купить паи ПИФа можно напрямую у управляющей компании либо обратиться в офис указанного на сайте УК агента. Как правило, агентами выступают банки. При этом сейчас активно развиваются онлайн-сервисы, которые позволяют совершать любые операции с паями, в том числе, покупать, продавать и обменивать.
Также паи ряда ПИФов можно купить через брокера на бирже.
Как частному лицу продать паи ПИФа?
ПИФы можно не только продать, но также погасить или обменять на паи других фондов этой же управляющей компании. Однако необходимо учитывать, что разные ПИФы имеют разные сроки продажи или погашения паёв. Так паи открытых ПИФ (ОПИФ) погашаются в течение не более трёх рабочих дней с момента подачи заявления, а деньги от их погашения поступают на счёт в течение нескольких рабочих дней.
Не терпится внедрить наши советы в работу? Откройте счёт в компании «Открытие Брокер» — здесь можно торговать как самостоятельно, так и под руководством профессионалов. А если в процессе появятся вопросы — задайте их через форму обратной связи. Постараемся ответить как можно подробнее!