аккредитация дома строящегося что это
Аккредитация новостроек: зачем нужна и как проводится
Покупка квартиры на этапе строительства – рискованное дело. Многочисленные истории с обманутыми дольщиками тому подтверждение. Со временем внедряются механизмы поддержки строительной отрасли, защиты интересов покупателей первичного жилья и финансовых структур. Один из таких механизмов – аккредитация застройщиков банками.
Особенности ипотеки на покупку жилья в новостройке
Схемы приобретения квартир на вторичном рынке и в новостройках различаются по следующим позициям:
Если покупатель подобрал себе жильё в новостройке, он должен обратиться за ипотечным кредитом в один из банков, одобривших возводимый жилой комплекс (ЖК). Впрочем, это не означает, что если подобранный объект не представлен в перечне аккредитованных, то финучреждение откажет заявителю. В такой ситуации многие банки обещают рассмотреть заявку и провести проверку застройщика и ЖК. Такой подход практикуется, например, при оформлении ипотеки в ВТБ.
Что такое аккредитация застройщика и для чего она нужна
Аккредитация застройщика – это, по существу, декларирование готовности финучреждения выдавать ипотечные кредиты для покупки жилья в строящемся комплексе. Застройщика банк считает надёжным, выражая уверенность в том, что дом будет возведён и сдан в эксплуатацию в запланированные сроки, в соответствии с проектной документацией.
Однако никаких гарантий при этом финучреждение не даёт. Практика показывает, что даже аккредитованные крупными банками застройщики разорялись. Например, обанкротившаяся компания «Урбан Групп» была аккредитована в том числе Сбербанком.
При возникновении проблем у строительной компании и, соответственно, покупателя жилья, кредитор остаётся в стороне.
Тем не менее, у покупателя квартиры в новостройке не остаётся иного варианта, как довериться банку и выбрать недвижимость из предложенного списка.
Некоторых застройщиков банки не только аккредитуют, но ещё и финансируют в части строительных работ. Распространено мнение, что при таком раскладе заёмщик оказывается более защищён, поскольку девелопер и жилой комплекс проверяются банком вдвойне тщательно. Финучреждению важно, чтобы строительная компания вернула долг.
Как проводится аккредитация
Аккредитация производится по результатам проверки застройщика и возводимого им жилого комплекса. Строительная компания оценивается исходя из опыта работы на строительном рынке, количества сданных объектов и деловой репутации.
Каждый возводимый дом проверяется отдельно, на его строительство должно иметься разрешение. Требования к объектам в последнее время значительно ужесточились. Раньше спокойно одобряли дома на начальной стадии строительства (застройщику отведена площадка) либо на этапе котлована. В настоящее время банки требуют от менее опытных застройщиков, как правило, готовности к строительству первого этажа (наличие фундамента).
Сбербанк обнародовал детальные требования к строительным компаниям и объектам, которые могут быть аккредитованы. Всех застройщиков финучреждение делит на 5 категорий: от «А» (наименее опытные) до «Е» (20 и более построенных объектов за последние 10 лет). Объекты строительных компаний категории «А» должны иметь минимум 30% готовности наземной части дома, в то время как для застройщиков категории «Е» они даже не подлежат оценке.
Резюме
Аккредитация в определённой мере дисциплинирует застройщиков и стимулирует их поддерживать репутацию надёжных партнёров банков и дольщиков. Присутствие объекта в списке аккредитованных – это поток клиентов и денег застройщику, а вылет из него – своеобразная «чёрная метка».
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.
214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:
Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Кому принадлежит земля под застройку
Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.
Обязанности застройщика во время строительства
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Кредиты во время строительства
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:
При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.
Периодическая отчетность
Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
Ответственность застройщика
Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.
Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:
Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:
Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:
Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика
Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).
Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.
Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки
Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.
Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.
Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.
Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.
Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».
Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.
Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.
Откуда брать информацию о застройщике
Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.
«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова
Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).
Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.
Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.
Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.
Рекомендации экспертов по проверке застройщиков
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.
Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).
По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.
«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Не верь аккредитации застройщика в банке и регистрации договора участия в долевом строительстве (по мотивам изучения одного ДДУ)
При изучении ДДУ мое внимание привлек способ определения срока передачи участнику объекта, который был указан в договоре следующим образом:
«5.1. Передача участнику долевого строительства объекта и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту не позднее 4 (четырех) месяцев с даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе исполнить обязательства по передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства досрочно.
В случае составления одностороннего акта о передаче квартир датой передачи квартир является дата составления акта.
5.2. Передача квартир осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.»
Действующие законодательство и сложившиеся практика* заключения ДДУ предусматривают такой способ определения срока, но при условии, что в тексте ДДУ будет определен срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (далее – разрешение). В представленном ДДУ срок получения Разрешения не указан. Получается, что в ДДУ не определено одно из существенных условий договора. Регистрация ДДУ должна была быть приостановлена в соответствии с п.п. 7 п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а в случае не устранения замечаний Росреестра в регистрации ДДУ должно было быть отказано, т.е. ДДУ не должен был быть зарегистрирован, но увы у Россреестра иное мнение.
Знакомая обратилась с вопросом о порядке указания в ДДУ срока передачи объекта к застройщику и банку. Застройщик дал ожидаемый ответ, о том, что Договор зарегистрирован в Росреестре и содержит все существенные условия.
Ответ банка: «Уважаемая…, банк не отвечает за срок сдачи объекта, данный вопрос решается между Вами и застройщиком с учетом условий прописанных в ДДУ, перед подписанием кредитного договора обсудите с застройщиком все условия ДДУ».
Ответы застройщика и банка в данной ситуации считаю нормальными, так как ожидать иного было бы наивно.
В ситуации указанной выше меня огорчает следующее:
К сожалению, не все понимают, что «застройщик аккредитован в банке……», это означает, что в банке проведена некая процедура по итогам, которой он принял решение о представлении кредитов под залог недвижимости, реализуемой застройщиком. Процесс аккредитации Застройщика в каждом Банке свой и не направлен на защиту интересов потенциального Клиента/Заемщика/Залогодателя.
Я хочу верить реестру и хочу, чтобы регистрация договора подтверждала, что он содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, но как показывает практика на Росреестр надейся, а сам не плошай.
*Обычно в ДДУ, когда указывают, что передача недвижимости происходит через __ месяцев после ввода в эксплуатацию в договоре указывают следующую фразу: «Срок ввода в эксплуатацию (окончания строительства) ЖК комплекса/дома – не позднее ___первого квартала 201__г./ «__»__20_г.».
Как строить дом на участке ИЖС, чтобы выгодно получить ипотеку
Чтобы получить жилищной кредит на строительство дома, необходимо соблюдать некоторые правила и требования. Например, нужно уведомить местную администрацию о начале и завершении строительства.
Рассказываем, каким еще правилам нужно следовать, чтобы воспользоваться ипотекой при возведении дома. Речь пойдет о строительстве дома на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Требования к земельному участку
Прежде чем приступать к строительству дома, нужно выяснить несколько важных моментов, поскольку не все земельные участки подходят под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В данном случае необходимо, чтобы участок относился к категории земель населенных пунктов, а вид разрешенного использования предусматривал ИЖС.
Узнать категорию земельного участка и вид разрешенного использования можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости или воспользовавшись онлайн-сервисом. С помощью выписки можно также узнать наличие обременений в отношении земельного участка. Перед строительством следует убедиться, что участок, на котором планируется строительство, имеет границы — то есть было проведено межевание, рекомендовала юрист Надежда Локтионова. Это исключит вероятность спорных ситуаций при строительстве дома. Информация о межевании также содержится в выписке из ЕГРН.
Кроме того, земельный участок под ИЖС должен быть подключенным к коммуникационным сетям, иметь рядом развитую инфраструктуру и беспрепятственный подъезд автомобиля. Также земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, а ИЖС должен быть указан в качестве основного или условно разрешенного вида использования, добавил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Кроме того, участок должен соответствовать предельным максимальным и минимальным размерам, установленным в ПЗЗ. Его минимальный размер не может быть меньше трех соток.
Не выше трех этажей
Дом, который планируется построить, тоже должен соответствовать определенным требованиям. Во-первых, он должен быть отдельно стоящим и не поделенным на квартиры. Во-вторых, высота дома не должна быть выше трех этажей (не более 20 м). Максимальная площадь жилого дома законом не ограничивается. Однако при возведении домов площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти о планах строительства, а потом о его завершении.
Если же площадь превышает 500 кв. м, то потребуется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и затем получить разрешение на строительство. Сам дом должен быть подключен к коммуникациям и подходить для круглогодичного проживания.
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Уведомление о начале строительства
Получить ипотеку можно на дом, строительство которого происходит в соответствии с законодательством. Сейчас строительство частных домов площадью до 500 кв. м требует только уведомления. Это значит, что до начала строительства и после окончания строительных работ нужно сообщить об этом местной администрации (в столице — Мосгосстройнадзору). Поэтому перед строительством дома необходимо заполнить форму уведомления о начале строительства. Подать заявление можно:
Вместе с уведомлением о планирующемся строительстве нужно подать документы о собственности на землю, а также внешнее описание дома (текстовое или графическое). В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет. То есть можно приступать к стройке.
При самом строительстве необходимо соблюдать параметры, заявленные в уведомлении, отметили в Росреестре. Например, если в уведомлении было указано, что возводимый дом будет двухэтажным площадью 100 кв. м, а строится уже трехэтажный или при строительстве меняется площадь строения, то надо снова направлять уведомление в администрацию об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции дома.
Читайте также
Ипотека и стройподряд
После того как спланирован проект и получены документы на строительство, можно заняться оформлением ипотеки. И крупные банки, и региональные кредитные организации предлагают специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Как правило, они имеют ограничения по сумме кредита и требования к строительству дома. Их лучше уточнить заранее в банке, где планируется брать кредит.
Одно из таких условий — строительством дома будет заниматься подрядная организация, аккредитованная банком. У нее можно выбрать типовой проект или разработать собственный. Ограничений по технологиям нет.
До конца 2021 года власти должны принять закон об индустриальном строительстве ИЖС и согласовать реестр типовых проектов загородных объектов. Также правительство планирует распространить льготные ипотечные программы на индустриальное ИЖС. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, можно будет прийти в банк, выбрать дом, который хочешь, — по нему определят сроки строительства и стоимость, прошедшие государственную экспертизу. После этого банк сформирует предмет залога, поскольку он понимает остаточную стоимость будущего проекта.
Строительство и кредитование ИЖС упростится
Антон Финогенов, заместитель генерального директора фонда «Дом.РФ»:
— Процесс строительства будет упрощен сразу для двух групп граждан — для покупателей ИЖС и строительных компаний, которые занимаются реализацией таких проектов. Любому, кто захочет построить дом, доступны безопасные, современные и, главное, экономически эффективные бесплатные проекты. Все проекты будут привязаны к производителям в разных регионах страны с фиксированной сметной стоимостью, которая подтверждена экспертизой.
Поэтому для потребителей это возможность выбрать по-настоящему качественный и безопасный проект. Для строителей, которых потребитель наймет строить дом, это понятная, детальная дорожная карта, позволяющая собрать дом быстро и без отклонения от изначальных договоренностей.
Как получить ипотеку на строительство дома
Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:
Ипотека на строительство дома есть в «Сбере» (от 9,2% годовых, действует в Москве), ВТБ (от 9,3% годовых). В банке «Дом.РФ» оформить ипотеку можно по ставке от 8,9% годовых. Она предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки и домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.
При этом строить дом можно собственными силами (без привлечения аккредитованной банком строительной организации) при условии передачи в залог имеющейся квартиры. «Новый продукт позволяет взять в кредит земельный участок под застройку или начать строительство на уже имеющемся участке. Максимальная сумма кредита, который выдается под залог уже имеющейся квартиры или апартаментов, не должна превышать 80% стоимости залоговой недвижимости», — пояснил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков.
Читайте также
Льготные программы
Ипотечный кредит на строительство собственного дома позволяют оформить льготные программы. Например, с помощью семейной ипотеки можно получить льготный кредит на индивидуальное жилищное строительство по ставке до 6% годовых. Сельская ипотека позволяет оформить кредит на строительство частного дома по ставке еще ниже — до 3% годовых. Получить кредит на строительство и покупку дома можно также по дальневосточной ипотеке по минимальной ставке — до 2% годовых.
В 2020 году институт жилищного развития «Дом.РФ» запустил в дочернем банке пилот льготной ипотеки на ИЖС. Сейчас программа в банке «Дом.РФ» завершена в связи с исчерпанием лимита по субсидированию льготных ставок. Механизмы, отработанные в рамках пилотной программы, банк использует по другим своим ипотечным программам ИЖС. «Был создан механизм аккредитации застройщиков, которые занимаются строительством частных домов. Сейчас их количество превысило 1 тыс. Для прохождения проверки застройщики должны работать не менее двух лет и иметь портфолио успешно реализованных проектов», — добавил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ»
В июле 2021 года к пилотной программе «Дом.РФ» присоединился Сбербанк. Ставка по кредиту составляет 6% годовых. Строительство дома должно осуществляться по договору подряда с подрядной организацией из списка рекомендованных банком. Программа продлится до 1 декабря.
В конце октября правительство распространило льготную ипотеку на частные дома. До этого льготная ипотека под 7% годовых действовала только на рынке новостроек. В этой программе участвует в том числе банк «Дом.РФ»: заемщики могут оформить ипотеку на строительство индивидуального жилого дома на собственном или приобретаемом в кредит от банка земельном участке и на готовый загородный дом. Минимальная ставка — 5,95%.
Дом построен, что дальше
После того как ипотека получена и строительные работы закончены, нужно согласовать построенный дом. Это можно сделать, подав уведомление о завершении строительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или лично, посетив местную администрацию. Подать уведомление о завершении строительства можно не позже 30 дней после окончания работ.
К уведомлению о завершении строительства нужно приложить технический план дома, который делает кадастровый инженер, соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности. В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона. После того как построенный дом согласован, в течение семи дней местные власти должны отправить в Росреестр заявление о постановке строения на кадастровый учет и регистрацию права собственности.